Z satysfakcją informujemy o kolejnym korzystnym rozstrzygnięciu uzyskanym przez naszą Kancelarię. W prowadzonej przez nas sprawie, w której reprezentowaliśmy wspólnotę mieszkaniową, sąd oddalił w całości powództwo jednego z właścicieli lokali o uchylenie uchwały zatwierdzającej sprawozdanie finansowe i udzielającej absolutorium zarządowi. Spór dotyczył szeregu zarzutów podnoszonych wobec sposobu przygotowania sprawozdania oraz trybu podjęcia uchwały.
Warto podkreślić, że uchwała w przedmiocie przyjęcia sprawozdania finansowego i udzielenia absolutorium zarządowi ma dla wspólnoty mieszkaniowej istotne znaczenie, stanowi bowiem wyraz oceny i akceptacji dotychczasowej działalności zarządu przez ogół właścicieli, porządkuje rozliczenia zakończonego roku obrachunkowego oraz tworzy podstawę do dalszego, stabilnego funkcjonowania wspólnoty. Tym większe znaczenie ma potwierdzenie przez sąd, że tego rodzaju uchwała pozostaje w mocy mimo podnoszonych zarzutów formalnych.
Po przeprowadzeniu postępowania dowodowego sąd przede wszystkim potwierdził, iż uchwała wspólnoty mieszkaniowej nie podlega uchyleniu wyłącznie z powodu niedoskonałości formalnych procedury jej powzięcia, o ile nie wykazano, że miały one wpływ na wynik głosowania lub że naruszały interes właściciela lokalu. Samo uchybienie proceduralne, bez wykazania jego realnego wpływu na treść uchwały, nie wystarcza do jej wzruszenia.
W uzasadnieniu wyroku sąd odniósł się do kwestii istotnych z perspektywy procedowania nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej, wskazując m.in., że:
- Sprawozdanie finansowe wspólnoty nie podlega rygorom ustawy o rachunkowości. Ustawa o własności lokali nie wprowadza szczególnych wymogów co do jego formy, gdyż postępowanie wewnątrz wspólnoty mieszkaniowej jest w maksymalnym stopniu odformalizowane, a sprawozdanie ma przede wszystkim umożliwiać właścicielom kontrolę gospodarki finansowej.
- Brak podpisów członków zarządu pod sprawozdaniem finansowym nie powoduje „nieistnienia” sprawozdania. Istotne jest, aby zarząd uznał dokument za własny, co może nastąpić nawet poprzez ustne przedstawienie sprawozdania na zebraniu.
- Zawiadomienie o zebraniu właścicieli lokali nie musi koniecznie zawierać projektów uchwał, które mają zostać na tym zebraniu podjęte. Właściciele lokali nie są związani takimi projektami, mogą je akceptować, zmieniać lub podejmować własne uchwały. Konsekwentnie, sam brak załączenia projektów uchwał do zawiadomienia o zebraniu nie może stanowić skutecznej podstawy do uchylenia uchwały.
Co istotne, powód, będący członkiem wspólnoty, już po wysłuchaniu ustnych motywów rozstrzygnięcia zrezygnował z zaskarżania wyroku. Wyrok jest prawomocny.
Rozstrzygnięcie to pokazuje, że prawo chroni wspólnoty mieszkaniowe działające rzetelnie i przejrzyście, nawet jeśli ich praktyka nie jest ściśle sformalizowana. Nadmierny formalizm nie może bowiem służyć jako pretekst do podważania prawidłowo podjętych uchwał. Sprawa ta dobrze pokazuje również, że drogą do uzyskania pozytywnego rozstrzygnięcia jest przede wszystkim właściwe i rzetelne przedstawienie stanu faktycznego sprawy. To właśnie precyzyjne zaprezentowanie okoliczności, poparte odpowiednimi dowodami, pozwala sądowi w pełni ocenić prawidłowość działań wspólnoty i stanowi fundament skutecznej obrony jej interesów.
Reprezentowanie wspólnot mieszkaniowych w sporach z ich członkami, a także kompleksowa obsługa prawna związana z zarządzaniem nieruchomością wspólną, należą do specjalizacji naszej Kancelarii. Wspieramy zarządy wspólnot na każdym etapie – od bieżącego doradztwa, po skuteczną ochronę interesów wspólnoty w postępowaniach sądowych.
Sprawę prowadziła: adw. Aleksandra Biernacka
