DOCHODZENIE ROSZCZEŃ W IMIENIU WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ – ETAP PODEJMOWANIA DECYZJI

Wśród osób zajmujących się na co dzień sprawami wspólnot mieszkaniowych pewną „sławę” zdobyła już uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29 stycznia 2014 roku (sygn. akt III CZP 84/13). Zgodnie z jej treścią, właściciele poszczególnych lokali są uprawnieni do przeniesienia na wspólnotę mieszkaniową uprawnień przysługujących im wobec sprzedawcy w związku z wadami nieruchomości wspólnej. W ten sposób, to wspólnota (a nie poszczególni właściciele) może wystąpić na drogę sądową przeciwko deweloperowi.

Wydawać by się zatem mogło, że w ten sposób raz na zawsze rozwiane zostały wszystkie wątpliwości związane ze statusem prawnym wspólnot mieszkaniowych i jej zdolnością do występowania przed sądem w interesie ogółu właścicieli. Wspólnoty zdobyły zatem potwierdzenie, że dysponują orężem, z którym ruszyć mogą w bój sądowy przeciwko deweloperowi.

Nie podważając fundamentalnego znaczenia powyższej uchwały SN dla funkcjonowania (szczególnie młodych i licznych) wspólnot mieszkaniowych, niniejszy artykuł zmierza do przedstawienia istotnych, choć mniej popularnych zagadnień związanych ze wstępnym etapem dochodzenia roszczeń w imieniu wspólnot. Doświadczenie zdobyte w toku takich postępowań ujawnia bowiem, że wiele praktycznych kwestii powinno znaleźć rozwiązanie na długo przed wszczęciem sprawy sądowej. Dlatego też, pomimo zasadniczej przychylności Sądu Najwyższego do rosnącego społecznego znaczenia wspólnot mieszkaniowych, dla skutecznej realizacji jej uprawnień niezbędna jest pogłębiona świadomość wymagań stawianych w tym zakresie przez prawo.

Poniżej przedstawione zostaną kwestie, których wspólnoty nie mogą pomijać przy podejmowaniu decyzji o wystąpieniu na drogę sądową. Kolejne etapy tj. przygotowanie wspólnoty przed wszczęciem postępowania i wszczęcie samego procesu sądowego można rozpatrywać zatem dopiero po pełnej weryfikacji roszczeń, których wspólnota miałaby dochodzić w interesie ogółu mieszkańców. Dotyczy to w szczególności świadomej i precyzyjnej odpowiedzi na następujące pytania:

• Komu pierwotnie przysługują roszczenia i przeciwko komu należy je formułować?

• Jaki jest przedmiot roszczeń i czy mają związek z zarządem nieruchomością wspólną?

• Czy zachowane zostały (lub mogą jeszcze zostać zachowane) przez właściwy podmiot warunki prawne dochodzenia roszczeń (terminy, zgłoszenia reklamacyjne itp.)?

Co istotne, powyższe pytania znajdą zastosowanie nie tylko w sporach przeciwko deweloperowi. Nie jest bowiem wykluczone, że wspólnota mieszkaniowa w toku swojego funkcjonowania będzie chciała dochodzić roszczeń innego rodzaju niż te, które wynikają z wad nieruchomości wspólnej obciążających dewelopera. Dotyczyć to może np. wykonawców prac remontowych na terenie wspólnoty, właścicieli sąsiednich nieruchomości naruszających prawa wspólnoty (np. w zakresie służebności), przedsiębiorstw dostarczających media (np. w związku z zalaniem budynków wspólnoty) czy niekorzystnych dla wspólnoty działań władz samorządowych. W każdym przypadku niezbędne jest, aby pełna świadomość sytuacji prawnej wspólnoty istniała już przed podjęciem samych działań prawnych.

Ad. 1. Komu pierwotnie przysługują roszczenia i przeciwko komu należy je formułować?

Określenie komu pierwotnie przysługują roszczenia ma fundamentalne znaczenie z punktu widzenia dalszych działań wspólnoty. W zależności bowiem od konkretnego przypadku, roszczenia przysługiwać mogą bądź to wspólnocie mieszkaniowej (np. w przypadku niewykonania umowy zawartej przez wspólnotę przez firmę remontową), aktualnym właścicielom mieszkań (np. w przypadku zalania części wspólnych budynku z winy przedsiębiorstwa miejskiego), bądź pierwotnym właścicielom lokali, którzy nabyli je bezpośrednio od dewelopera (np. w przypadku konstrukcyjnych wad budynków).

Ostatnia sytuacja jest świetnym przykładem, jak poruszana kwestia wpływa na praktyczną możliwość dochodzenia roszczeń przez wspólnotę. W przypadku, gdy roszczenia wynikają z wad nieruchomości wspólnej, konieczne jest bowiem dotarcie do pierwotnych właścicieli poszczególnych mieszkań. Wyłącznie oni są legitymowani do przeniesienia takich roszczeń na wspólnotę mieszkaniową, co jest warunkiem zastosowania reguł zawartych w powołanej na wstępie uchwale Sądu Najwyższego. W praktyce niejednokrotnie okazuje się, że odnalezienie pierwotnych właścicieli lub zawarcie z nimi stosownej umowy jest utrudnione (brak współpracy dawnych mieszkańców niezainteresowanych sprawami wspólnoty), a czasami wręcz niemożliwe (brak spadkobierców po śmierci pierwotnych właścicieli, co może wymuszać konieczność zainicjowania postępowania spadkowego). To natomiast może stanowić istotną przeszkodę do realizacji pełni uprawnień związanych z nieruchomością wspólną.

Analogiczną weryfikację przeprowadzić należy w stosunku do drugiej strony ewentualnego sporu, szczególnie jeżeli mamy do czynienia z jednostkami o bardziej skomplikowanej strukturze np. jednostka organizacyjna samorządu terytorialnego, oddział przedsiębiorcy zagranicznego czy choćby spółka cywilna. Podmiotów, z którymi wspólnoty mieszkaniowe mogą łączyć relacje prawne, dotyczyć mogą również takie kwestie jak upadłość, likwidacja czy przeniesienie przedsiębiorstwa na inny podmiot. W interesie żadnej wspólnoty mieszkaniowej nie leży przecież prowadzenie wieloletniego sporu sądowego przeciwko podmiotowi, który znajduje się na skraju niewypłacalności. Ocena ryzyka w tym zakresie powinna mieć miejsce również na wstępnym etapie podejmowania decyzji przez wspólnotę.

Ad. 2. Jaki jest przedmiot roszczeń i czy mają związek z zarządem nieruchomością wspólną?

Bardziej doniosłe znaczenie dla rozstrzygnięcia ewentualnego procesu ma weryfikacja, czy określony rodzaj roszczeń może w ogóle przysługiwać wspólnocie mieszkaniowej  tj. czy mieści się w zakresie jej zdolności prawnej i tym samym, czy mogą one w ogóle zostać przeniesione na nią w drodze cesji przez pierwotnie uprawnionych. Omawiając tę kwestię na przykładzie najczęściej rozstrzyganych sporów z deweloperami przyjmuje się, że najistotniejszy jest związek tych roszczeń z zarządzaniem nieruchomością wspólną. Jedynie zatem roszczenia, które mają silny związek z zarządzaniem nieruchomością wspólną, mogą być dochodzone przez wspólnotę mieszkaniową na drodze sądowej. Pozostałe roszczenia (niewykazujące związku z zarządem nieruchomością wspólną) leżą poza zdolnością prawną wspólnot i nie mogą być na nie skutecznie przeniesione nawet w drodze umowy.

Jak jednak ocenić, czy związek z zarządzaniem nieruchomością wspólną jest wystarczająco silny? Wobec braku reguł prawnych w tym zakresie, odpowiedź musi uwzględniać okoliczności konkretnego przypadku. Przykładowo, w wyroku z dnia 14 marca 2013 roku Sąd Najwyższy (sygn. akt I CSK 379/12) słusznie przyjął, iż roszczenia związane z wadami poszczególnych wyodrębnionych lokali, zasadniczo leżą poza zakresem zdolności prawnej wspólnoty (sprawa dotyczyła posadzki w wielostanowiskowym garażu podziemnym). Nie było bowiem wątpliwości, że sprawa ta nie ma związku z zarządzaniem nieruchomością wspólną i powinna być załatwiona przez współwłaścicieli danego garażu bez udziału wspólnoty. Nie można jednak wykluczyć, że rozstrzygnięcie w stosunku do takich garaży (stanowiących często osobne nieruchomości lokalowe) byłoby odmienne, jeżeli związek dochodzonych roszczeń z zarządem nieruchomością wspólną byłby silniejszy (np. sprawa dotyczyłaby zalania całego budynku i niemożliwa byłaby niezależna naprawa garaży od części wspólnych nieruchomości).

Ad. 3. Czy zachowane zostały (lub mogą jeszcze zostać zachowane) przez właściwy podmiot warunki prawne dochodzenia roszczeń (terminy, zgłoszenia reklamacyjne itp.)

Po potwierdzeniu zdolności wspólnoty do dochodzenia określonych roszczeń i weryfikacji strony przeciwnej, przed podjęciem dalszych kroków prawnych niezbędne jest sprawdzenie, czy w danym czasie możliwe jest w ogóle jeszcze wystąpienie na drogę sądową. W tym kontekście weryfikacji wymaga przede wszystkim kwestia przedawnienia formułowanych roszczeń lub uprzedniego wypełnienia dodatkowych warunków umożliwiających skuteczne dochodzenie praw przed sądem.

W kwestii roszczeń formułowanych przeciwko deweloperom z tytułu rękojmi za wady nieruchomości wspólnej, szczególne znaczenie ma zgłoszenie deweloperowi wykrytych wad w przepisanych ku temu terminach i przez uprawnione podmioty (tzw. zgłoszenia reklamacyjne). Pamiętać bowiem należy, iż do czasu przeniesienia roszczeń na wspólnotę mieszkaniową, jedynie poszczególni właściciele uprawnieni są do realizacji przysługujących im praw, jak również obowiązków z nimi związanych. Tym samym, wszelkie działania wspólnoty mieszkaniowej podejmowane przed nabyciem roszczeń od właścicieli nie mogą skutecznie zastąpić działań samych właścicieli. Niedopilnowanie tej kwestii na wstępnym etapie dochodzenia roszczeń skutkować może niekorzystnym rozstrzygnięciem na samym końcu wieloletniego procesu. Z tego względu niezwykle istotna jest weryfikacja czy czynności w powyższym zakresie przebiegły prawidłowo, a jeśli nie – czy możliwe jest jeszcze ich wykonanie.

Analiza wyżej poruszonych kwestii jest niezbędna do podjęcia rozsądnej decyzji o dochodzeniu roszczeń przez wspólnotę mieszkaniową. Jakakolwiek niepewność na wstępnym etapie ustaleń prawnych i faktycznych skutkować może niepowodzeniem na końcu procesu. Dopiero zatem po rozstrzygnięciu powyższych zagadnień osoby zajmujące się sprawami danej wspólnoty powinny przejść do czynności związanych z przygotowaniem wspólnoty mieszkaniowej do sprawy sądowej, a w dalszej kolejności do wszczęcia sprawy sądowej.