Mniej formalizmów na drodze dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi wobec dewelopera w imieniu wspólnoty mieszkaniowej!

Wieloletnia bolączka wspólnot mieszkaniowych związana z formalizmami niezbędnymi do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi w związku z wadami budowlanymi w częściach wspólnych nieruchomości, może wkrótce przejść do historii.

Obecnie, aby wspólnota mieszkaniowa mogła skutecznie dochodzić roszczeń za wady budynku od dewelopera, konieczne jest wyrażenie zgody w odpowiednich uchwałach całej wspólnoty mieszkaniowej oraz zebranie cesji roszczeń od każdego właściciela lokalu. W praktyce oznaczało to mozolne zbieranie cesji (nierzadko mieszkańcy mają opór przed przeniesieniem swoich praw na rzecz wspólnoty), aktów notarialnych dot. nabycia lokalu i organizowanie całego procesu – często trudnego do przeprowadzenia, zwłaszcza w dużych inwestycjach liczących setki lokali. Trzeba pamiętać, że brak udzielenia cesji przez właściciela lokalu, skutkuje niemożliwością dochodzenia odszkodowania w zakresie odpowiadającym jego udziałowi w części nieruchomości wspólnej. Innymi słowy, zebranie 60% cesji uprawnia do dochodzenia roszczeń w imieniu wspólnoty w wysokości 60%. Przypadki, kiedy udało się zebrać ok. 95-100% cesji, są niezwykle rzadkie.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii proponuje zmianę – nowelizacja ustawy o własności lokali oraz Prawa budowlanego ma umożliwić wspólnocie mieszkaniowej wytoczenie powództwa z tytułu rękojmi na rzecz właścicieli lokali, bez konieczności uzyskania od nich cesji.

To ogromny krok w stronę uproszczenia procesu ochrony praw właścicieli mieszkań i samej wspólnoty:

• Koniec z uciążliwym zbieraniem cesji;
• Wspólnota będzie mogła skutecznie działać w celu dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi nawet bez zgody wszystkich członków;
• Łatwiejsza droga do uzyskania odszkodowania lub naprawy wad w częściach wspólnych budynku na podstawie rękojmi.

Projektowana nowelizacja pozwoli wspólnocie działać jako realny reprezentant interesów mieszkańców, bez konieczności podejmowania działań indywidualnych przez każdego właściciela. To nie tylko spowoduje większą skuteczność dochodzenia roszczeń, ale także sprawiedliwszy i bardziej funkcjonalny system ochrony interesów mieszkańców.

Należy mieć na względzie, że założenia nowelizacji odnoszą się jedynie do roszczeń z tytułu rękojmi. Brak informacji o zmianach w zakresie roszczeń odszkodowawczych na zasadach ogólnych, które nierzadko wybierają wspólnoty m.in. z uwagi na dłuższy okres przedawnienia.

Nadto, warto podkreślić, że jeżeli danej wspólnocie występują wady w częściach wspólnych i zbliża się termin przedawnienia roszczeń z tytułu rękojmi lub odpowiedzialności odszkodowawczej, to nie należy czekać na zmianę legislacyjną. W celu uniknięcia zamknięcia drogi do dochodzenia roszczeń, taka wspólnota powinna rozpocząć proces podejmowania odpowiednich uchwał oraz zbierania cesji.

Informacja o założeniach nowelizacji znajduje się pod linkiem: Projekt ustawy o zmianie ustawy o własności lokali oraz ustawy – Prawo budowlane – Kancelaria Prezesa Rady Ministrów – Portal Gov.pl