Powstanie wspólnoty mieszkaniowej w drodze orzeczenia sądu

Ustawa o własności lokali definiuje wspólnotę mieszkaniową jako ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Dla powstania wspólnoty mieszkaniowej wystarczy pierwsze ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego na rzecz innego podmiotu niż właściciel nieruchomości. Od tej chwili nowo powstała wspólnota mieszkaniowa może skutecznie nabywać prawa i zaciągać obowiązki.

W aktualnym stanie prawnym istnieją trzy sposoby wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności na określony podmiot. Tym samym istnieją również trzy sposoby powstania wspólnoty mieszkaniowej – są to:

1. ustanowienie odrębnej własności lokalu w drodze umowy;
2. ustanowienie odrębnej własności lokalu w drodze jednostronnej czynności prawnej;
3. ustanowienie odrębnej własności lokalu w drodze orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.

Sposób powstania wspólnoty mieszkaniowej w drodze orzeczenia sądu

Zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali, ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego następuje w postępowaniu znoszącym współwłasność nieruchomości, a więc w orzeczeniu dokonującym podziału fizycznego nieruchomości. Z uwagi na to, że podział fizyczny ma pierwszeństwo przed innymi sposobami zniesienia współwłasności nieruchomości, odmowa ustanowienia odrębnej własności lokalu przez sąd powinna być umotywowana obiektywnymi przyczynami np. uniemożliwiającymi podział fizyczny warunkami technicznymi nieruchomości.

W szczególności w orzecznictwie powszechnie panuje pogląd, że samo istnienie poważnego konfliktu między współwłaścicielami nie stanowi wystarczającego powodu dla odmowy przez sąd ustanowienia odrębnej własności lokalu – tak m.in. Sąd Okręgowy w Poznaniu w postanowieniu z dnia 25 października 2016 r. (XV Ca 490/16) lub Sąd Okręgowy w Łodzi w wyroku z dnia 9 sierpnia 2017 r. (III Ca 669/17). Warto w tym zakresie jednak również zwrócić uwagę na stanowisko Sądu Najwyższego, które sformułował w postanowieniu dotyczącym wyodrębnienia własności lokali z dnia 12 maja 2016 r. (I CSK 426/15): „Czynnik ten może być jednak rozważany w aspekcie zgodności podziału rzeczy ze społeczno-gospodarczym jej przeznaczeniem i fakt, że z powodu poważnego skonfliktowania współwłaścicieli rzecz nie będzie mogła być po podziale wykorzystywana w sposób odpowiadający jej przeznaczeniu może uzasadniać odstąpienie przez sąd od jej fizycznego podziału na rzecz przyznania rzeczy jednemu ze współwłaścicieli”.

Ponadto, w doktrynie wskazuje się, że innymi postępowaniami sądowymi, w wyniku których dopuszczalne jest ustanowenie odrębnej własności lokalu mieszkalnego, poza postępowaniem o zniesienie własności nieruchomości, są postępowanie o dział spadku oraz postępowanie o podział majątku wspólnego małżonków.

Treść orzeczenia sądu mającego za przedmiot ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o własności lokali, przepisy o ustanowieniu odrębnej własności lokali w drodze umowy stosuje się odpowiednio do wyodrębnienia własności lokalu z mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości. Oznacza to, że treść takiego orzeczenia sądu musi odpowiadać wymogom ustawowym dla umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego – powinno więc określać w szczególności rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych, a także wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.

Wagę spełnienia przez sąd wymogów dotyczących treści orzeczenia mającego za przedmiot ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego (niezależnie od rodzaju postępowania, w którym zostało uzyskane to orzeczenie) podkreśla dodatkowo fakt, że ma ono stanowić podstawę wpisu własności lokalu w księdze wieczystej nieruchomości, a więc musi zawierać wszystkie wymienione informacje, niezbędne do umożliwienia dokonania tego wpisu.

Chwila powstania wspólnoty mieszkaniowej w drodze orzeczenia sądu

W zakresie ustanowienia odrębnej własności lokalu w drodze orzeczenia sądu, kwestią wywołującą kontrowersje jest określenie, w którym dokładnie momencie powstaje wspólnota mieszkaniowa, czyli w jaki sposób wskazać chwilę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego. W literaturze pojawiają się trzy możliwe koncepcje momentu powstania wspólnoty mieszkaniowej:

1. chwila wydania prawomocnego postanowienia przez sąd, mającego za przedmiot ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego;
2. chwila dokonania wpisu prawa własności lokalu mieszkalnego w księdze wieczystej nieruchomości;
3. chwila złożenia przez uprawniony podmiot wniosku o dokonanie wpisu prawa własności lokalu mieszkalnego w księdze wieczystej nieruchomości;

Pierwszy przedstawiony pogląd opiera się na założeniu, że orzeczenie sądu ustanawiające odrębną własność lokalu mieszkalnego ma charakter konstytutywny, a więc z momentem jego uprawomocnienia się własność lokalu zostaje z mocy prawa wyodrębniona i przeniesiona na uprawniony podmiot. Następujący – po złożeniu przez uprawniony podmiot wniosku do sądu wieczystoksięgowego – wpis do księgi wieczystej nieruchomości ma więc charakter wyłącznie deklaratywny. Takie stanowisko przyjął również Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 13 maja 2004 r. (V CK 492/03), w którym stwierdził, że „Powszechnie w doktrynie przyjmuje się, że w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu na mocy orzeczenia sądu, wpis do księgi wieczystej ma charakter deklaratywny. Pogląd ten należy akceptować”.

Druga koncepcja momentu powstania wspólnoty mieszkaniowej zakłada, że orzeczenie sądu ustanawiające odrębną własność lokalu mieszkalnego ma jedynie charakter deklaratywny, a decydującą chwilą, która powinna być brana pod uwagę, jest chwila dokonania wpisu lokalu w księdze wieczystej. Wynika to z odpowiedniego zastosowania do wyodrębnienia własności lokalu z mocy orzeczenia sądu, przepisu ustawy o własności lokali dotyczącego ustanowienia odrębnej własności lokalu w drodze umowy, zgodnie z którym do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Taki pogląd przedstawił Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 lutego 2008 r. (III CZP 152/07), która brzmi: „Wpis odrębnej własności lokalu w księdze wieczystej, dokonany na podstawie postanowienia sądu o zniesieniu współwłasności nieruchomości, ma charakter konstytutywny”.

Trzecia przedstawiona koncepcja jest swoistą kontynuacją poglądu, zgodnie z którym decydującą chwilą dla ustanowienia odrębnej własności lokalu jest moment dokonania wpisu w księdze wieczystej. Opiera się ona na tych samych założeniach, a dodatkowo bierze pod uwagę art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu. Oznacza to, że w razie dokonania wpisu prawa do księgi wieczystej, momentem powstania tego prawa jest chwila złożenia wniosku o wpis (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 2003 r., I CKN 152/01). W konsekwencji, w sytuacji dokonania wpisu prawa własności lokalu mieszkalnego w księdze wieczystej nieruchomości, momentem ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego będzie chwila złożenia przez uprawniony podmiot wniosku o dokonanie wpisu tego prawa. Stosując tę koncepcję, z jednej strony zapewnione zostaje bezpieczeństwo obrotu,  a z drugiej strony podmiot uprawniony, składający wniosek, nie zostanie pokrzywdzony ewentualnym długim okresem rozpoznawania przez sąd wniosku.

Podsumowując powyższe rozważania, należy przyjąć, że na obecną chwilę większość doktryny oraz judykatury zmierza w kierunku ostatniego stanowiska. Relewantnym momentem dla oceny chwili ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego, a tym samym powstania wspólnoty mieszkaniowej i możliwości skutecznego nabywania przez nią praw i zaciągania obowiązków, jest moment złożenia przez uprawniony na mocy orzeczenia sądu podmiot wniosku o dokonanie wpisu prawa własności lokalu mieszkalnego w księdze wieczystej nieruchomości.