PRZYMUSOWA SPRZEDAŻ LOKALU WŁASNOŚCIOWEGO (CZ. 1)

Nie każdy ma świadomość, iż obowiązujące prawo przewiduje możliwość przymusowej sprzedaży lokalu własnościowego przez wspólnotę mieszkaniową. W wyraźnie wskazanych przypadkach art. 16 ustawy o własności lokali (dalej: WłLokU) daje bowiem wspólnocie mieszkaniowej narzędzie, za pomocą którego może ona wykluczyć ze swojego grona konkretnego właściciela lokalu z uwagi na rażące naruszenie przez niego jego obowiązków. W efekcie dochodzi do licytacyjnej sprzedaży konkretnego lokalu, a dany właściciel przestaje być członkiem wspólnoty mieszkaniowej.

W tym (cz.1) i kolejnym artykule (cz.2) postaram się przedstawić podstawową kwestię związaną z przymusową sprzedażą lokalu we wspólnocie mieszkaniowej, tj. kiedy dopuszczalne jest takie działanie przeciwko mieszkańcowi. W osobnym artykule (cz. 3) opisane zostaną natomiast praktyczne aspekty postępowania sądowego w sprawie przymusowej sprzedaży lokalu. Mam nadzieję, że przedstawione informacje okażą się przydatne zarówno zarządcom wspólnot mieszkaniowych (pod kątem oceny możliwości wykluczenia „niesfornego” mieszkańca), a także wszystkim właścicielom lokali własnościowych (aby wystrzegali się opisanych niżej zachowań).

Treść powołanego wyżej art. 16 WłLokU wydaje się być jednoznaczna. Wspólnota mieszkaniowa może bowiem żądać sprzedaży lokalu, jeśli spełniona jest choćby jedna z poniższych przesłanek, tj. właściciel lokalu:

• zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat;

• wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu;

• przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.

Niestety wnikliwa analiza powyższych przesłanek oparta o doświadczenia zdobyte w konkretnych sprawach nakazuje zadać szereg pytań dotyczących pojawiających się w praktyce wątpliwości. Dotyczą one zarówno poszczególnych przesłanek indywidualnie, jak również wszystkich łącznie. Zacząć należy zatem od pierwszego z wyżej wymienionych przypadków, przy okazji którego omówiona zostanie kwestia aktualności przyczyn wykluczenia – doniosła z punktu widzenia wszystkich możliwych przesłanek.

Należne opłaty – punkt wyjścia do weryfikacji

W przypadku pierwszej przesłanki, raczej nie powinno być problemów ze skonkretyzowaniem rodzaju przedmiotowych opłat, których dotyczy przepis. W grę wchodzić będą przede wszystkim bieżące opłaty uiszczane comiesięcznie przez właścicieli na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną zgodnie z art. 15 WłLokU. Składają się na nie w szczególności:

• wydatki na remonty i bieżącą konserwację;

• opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;

• ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;

• wydatki na utrzymanie porządku i czystości;

• wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

W związku z tym, że katalog tych kosztów zawarty w art. 14 WłLokU nie jest zamknięty (w przepisie użyto sformułowania „w szczególności”) uznać należy, iż punktem odniesienia dla ustalenia wysokości należnych od właściciela opłat powinna być stosowna uchwała wspólnoty podjęta w zgodzie z art. 22 ust. 3 pkt 3 WłLokU. To ona określać powinna precyzyjnie zakres obciążeń finansowych mieszkańców wspólnoty i tym samym niezmiernie istotna w tym zakresie jest jej zgodność z prawem. Wszelkie bowiem wady przedmiotowej uchwały mogłyby być podnoszone przez pozwanego w sprawie o jego wykluczenie ze wspólnoty w oparciu o przesłankę długotrwałych zaległości.

Kiedy zaległość ma charakter długotrwały?

Pierwsza komplikacja pojawia się jednak już podczas próby określenia kiedy będziemy mieli do czynienia z długotrwałością zaległości po stronie właściciela. Od początku obowiązywania ustawy o własności lokali powstało w tym zakresie wiele teorii, które ułatwić miały rozstrzygnięcie kiedy zachodzi przedmiotowa długotrwałość. Autorzy teorii odnoszą się skrajnie a to do krótkiego okresu zaległości w płatności czynszu najmu uprawniającego do wypowiedzenia umowy (2 miesiące), a to do zaległości która powinna osiągnąć wartość przedmiotowego lokalu. Przykładowa propozycja kompromisowego rozwiązania znalazła się natomiast w wyroku Sądu Apelecyjnego w Warszawie z 23 kwietnia 2013 roku, który zaaprobował stanowisko, że 6 – miesięczna zaległość powinna zostać uznana za wystarczającą w rozumieniu art. 16 ust. 1 WłLokU (sygn. akt VI ACa 992/12).

Moim zdaniem, żadne z rozwiązań obejmujących jakąkolwiek formę „rachunkowego” określenia długotrwałości nie zasługuje na aprobatę. Mogą one stanowić jedynie wsparcie przy argumentacji określonego stanowiska, lecz nie powinny wpłynąć na zawężenie tak sformułowanego przez ustawodawcę pojęcia. Rację ma w tym zakresie Sąd Najwyższy, który w wyroku z 13 lutego 2014 roku przy ocenie długotrwałości zaległości w istocie pomija kwestię wysokości zadłużenia i skupia się na ocenie zagrożenia interesów finansowych wspólnoty (sygn. akt V CSK 170/13). Jedynie zatem analiza całokształtu okoliczności sprawy, w tym często zmieniającej się historii zadłużenia danego mieszkańca może uzasadniać zastosowanie wobec niego tak dotkliwej sankcji, jaką jest przymusowa sprzedaż lokalu.

Zapłata zaległości przed wydaniem wyroku – aktualność przesłanek

Co jednak w przypadku, gdy zdefiniowane wyżej długotrwałe zadłużenie zostanie uregulowane w późniejszym czasie (np. w toku procesu)? Czy wobec nieaktualności zadłużenia odpada przesłanka przymusowej sprzedaży lokalu? W tym zakresie zdania również są podzielone. Za niedopuszczalnością zasądzenia przymusowej sprzedaży w przypadku spłaty zadłużenia przemawia przede wszystkim literalne brzmienie przepisu sugerujące aktualność zaległości („jeśli właściciel lokalu zalega”), a także art. 316 § 1 KPC nakazujący sądowi uwzględnienie stanu rzeczy z chwili zamknięcia rozprawy. W takim przypadku przynajmniej pozornie zabezpieczony zostaje również interes finansowy wspólnoty, ponieważ ostatecznie uzyskuje ona spłatę należności.

Moim zdaniem powyższa wykładnia przeczy jednak celowi omawianej instytucji i częstokroć oznaczałaby jej całkowitą nieprzydatność. Zgodzić się należy w tym zakresie z poglądami, zgodnie z którymi to fakt zaistnienia długotrwałego zadłużenia (nawet w przeszłości), a nie aktualność tegoż zadłużenia, stanowi o spełnieniu przesłanki z art. 16 ust. 1 WłLokU. W ten sposób wypowiedział się chociażby Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z 30 października 2012 roku (sygn. akt I ACa 528/12).

Taka interpretacja odpowiada również wykładni pojęcia długotrwałości przedstawionej w wyżej powołanym wyroku Sądu Najwyższego z 13 lutego 2014 roku, w której nacisk położony jest na ochronę interesów finansowych wspólnoty. Konieczność znoszenia długotrwałych zaległości przez wspólnotę (nawet w przeszłości) powinna bowiem podlegać ochronie niezależnie od późniejszych zachowań właściciela. Szczególnie tych podejmowanych po wszczęciu procesu, co poddawać może w wątpliwość jego zachowanie w późniejszym czasie.

Co do zasady, w ten sam sposób odnieść się należy do kwestii aktualności pozostałych przesłanek wykluczenia ze wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli bowiem stwierdzone zostanie, iż właściciel dopuszcza się takich zachowań, które skutkują wykroczeniem poza porządek domowy czy uciążliwością dla innych lokali, ich późniejsze przerwanie nie oznacza automatycznej niedopuszczalności wykluczenia ze wspólnoty. Funkcja przepisu nie byłaby bowiem realizowana, gdyby wystarczające dla uchylenia się od jego skutków było choćby tymczasowe zaprzestanie naruszeń, szczególnie jeżeli dochodzi do tego wyłącznie na czas procesu.

Więcej szczegółów związanych z pozostałymi przesłankami wykluczenia właściciela lokalu ze wspólnoty mieszkaniowej znajdziecie Państwo w drugiej części artykułu.