Rozliczanie najmu w ramach przychodu niezwiązanego z działalnością gospodarczą

Wiele osób przeznacza swoje oszczędności na inwestycje w nieruchomości, zarabiając następnie na wynajmie lokali. Niejedna z takich osób posiadając większą liczbę lokali mieszkalnych zastanawiała się, czy nadal korzysta z tzw. najmu prywatnego, czy może jego najem jest już realizowany w ramach działalności gospodarczej, co wiązałoby się z dodatkowymi zobowiązaniami, w tym o charakterze podatkowym. Brak było jednak jednoznacznej odpowiedzi, kiedy najem nie jest działalnością gospodarczą. Zazwyczaj za decydujące kryterium, pozwalające rozróżnić oba typy najmu, przyjmowano tzw. zorganizowanie, które – wobec braku regulacji ustawowej – definiowane było na podstawie orzecznictwa.

Z obawy przed ryzykiem podatkowym, wiele osób decydowało się na otwarcie działalności gospodarczej tylko dlatego, aby uniknąć ewentualnych kontroli skarbowych w tym zakresie, mimo że prowadzony przez nich najem wcale nie musiał być najmem w ramach działalności gospodarczej. Takie działanie wiązało się jednak z koniecznością ponoszenia wyższych kosztów podatkowych z tego tytułu.

Powyższe problemy i wątpliwości uznać jednak należy za nieaktualne, bowiem w dniu 24 maja 2021 r. Naczelny Sąd Administracyjny podjął uchwałę w sprawie II FPS 1/21, która ostatecznie rozwiewa wątpliwości w zakresie omawianej materii. Naczelny Sąd Administracyjny orzekł, że:

„Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 z późn. zm.), chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.”

Należy więc uznać, że według NSA to podatnik decyduje o tym, czy będzie wynajmował nieruchomość, korzystając z najmu prywatnego, czy w ramach działalności gospodarczej, wprowadzając ją na przykład do ewidencji środków trwałych. Słusznie wskazuje się, że wydane orzeczenie NSA idzie z duchem zmian legislacyjnych, które weszły w życie od 1 stycznia 2021 r. i umożliwiają rozliczanie się ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych również podatnikom realizującym najem w ramach działalności gospodarczej.

Warta uwagi jest również koncepcja, która może zostać wprowadzona w ramach tzw. „Polskiego Ładu”. Zgodnie z projektem tego przedsięwzięcia opublikowanym w ostatnich dniach przez rząd, od 2022 r. podatek z wynajmu będzie mógł być rozliczany wyłącznie na ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych. Oznaczałoby to, że wyłączony zostanie wybór sposobu opodatkowania a możliwa będzie wyłącznie powyższa forma.

Podsumowując, wobec przytoczonej uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego najem nieruchomości (nabytych np. za posiadaną nadwyżkę gotówki) w ramach tzw. najmu prywatnego wydaje się być już pozbawiony wątpliwości podatkowych, a tym samym nie będzie wymagał od właścicieli prowadzenia tego rodzaju aktywności w ramach działalności gospodarczej.