Czy brak zgody wspólnoty mieszkaniowej jest przeszkodą w przeprowadzeniu remontu w lokalu?

Czy brak zgody wspólnoty mieszkaniowej jest przeszkodą w przeprowadzeniu remontu w lokalu?

W relacjach pomiędzy właścicielami lokali we wspólnotach mieszkaniowych a zarządzającymi wspólnotami mieszkaniowymi pojawiają się rozbieżności co do tego, czy i ewentualnie kiedy remont w lokalu wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej. Spory wynikają z całkowicie odmiennych perspektyw, z których patrzą na to zagadnienie bądź to właściciele lokali we wspólnotach mieszkaniowych, bądź zarządzający wspólnotami mieszkaniowymi. W niniejszym artykule postaram się uporządkować kwestie związane z remontem w lokalu w przypadku braku zgody wspólnoty mieszkaniowej i zapobiec wielu nieporozumieniom powstającym na tym tle.

Zanim jednak przejdę do dalszych wyjaśnień, na wstępie poczynić należy zastrzeżenie związane z zakresem niniejszego artykułu. Przede wszystkim używane przeze mnie pojęcie „remontu” należy rozumieć w znaczeniu potocznym, a nie w znaczeniu nadawanym mu przez takie, czy inne definicje ustawowe. Ten zabieg pozwoli pominąć uregulowania prawa budowlanego, które nie mają bezpośredniego znaczenia dla treści niniejszego artykułu, a z uwagi na swoją wagę zostaną omówione przeze mnie osobno w przyszłości. Tym samym, pamiętać należy, że przed przystąpieniem do szeroko pojętego remontu mieszkania, osobno należy weryfikować obowiązki względem wspólnoty mieszkaniowej, a osobno obowiązki publicznoprawne, które w tym artykule zostaną pominięte.

GENERALNA ZASADA – BRAK ZGODY WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ NA REMONT W LOKALU

Analiza przedstawionego zagadnienia i pierwszeństwo prawa własności (w stosunku do którego uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej zawsze mają charakter pochodny) prowadzi do wniosku, że brak zgody wspólnoty mieszkaniowej na remont nie jest dla właściciela lokalu we wspólnocie mieszkaniowej przeszkodą na wykonanie jego remontu.

Ogólną podstawą tej tezy jest treść art. 140 k.c., z którego wynika, że właściciel może korzystać ze swojej rzeczy z wyłączeniem innych osób w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swojego prawa. Nie wchodząc w szczegóły definicji zakresu prawa własności, z powołanego przepisu wynika jednoznacznie, że ograniczenia w korzystaniu ze swojej rzeczy (w tym lokalu we wspólnocie mieszkaniowej) stanowić mogą jedynie wyjątki od ogólnej zasady swobody właściciela w korzystaniu ze swojego prawa.

Przekładając powyższe na kwestię zgody lub braku zgody wspólnoty mieszkaniowej na remont w lokalu, jako że stanowiłaby ona oczywiste ograniczenie możliwości swobodnego korzystania z własnej rzeczy, wymóg uzyskania takiej zgody musi wynikać wprost z określonych przepisów prawa. Tym samym takiego obowiązku nie można domniemywać z jakichkolwiek zasad ogólnych. W przypadku zatem gdy wspólnota mieszkaniowa żąda uzyskania zgody na przeprowadzenie remontu lokalu, powinna liczyć się z koniecznością wskazania podstawy prawnej do tak istotnej ingerencji w prawo własności poszczególnych właścicieli.

Przyjmując za punkt wyjścia wyżej opisaną zasadę ogólną, w dalszej części artykułu przedstawię sytuacje, w których brak zgody może być przeszkodą do wykonania remontu lokalu we wspólnocie mieszkaniowej. Jeśli zatem remont planowany przez konkretnego właściciela nie będzie mieścił się w niżej wskazanych przypadkach, oznaczać to będzie, że zgodnie z zasadą ogólną, remont może być wykonany przy braku zgody ze strony wspólnoty mieszkaniowej.

WYJĄTEK od braku zgody nr 1 – REMONT INGERUJĄCY W NIERUCHOMOŚĆ WSPÓLNĄ

Powyższa zasada swobodnego korzystania ze swojego lokalu nie dotyczy nieruchomości wspólnej i jej elementów składowych. W każdym bowiem przypadku, gdy remont wykracza poza „granice” lokalu, dojść może do ingerencji w nieruchomość wspólną we wspólnocie mieszkaniowej – w takim przypadku, brak zgody wspólnoty mieszkaniowej jest przeszkodą w przeprowadzeniu remontu.

Poszczególni właściciele lokali we wspólnocie mieszkaniowej, pomimo przysługujących im uprawnień w stosunku do nieruchomości wspólnej, nie mają bowiem prawa dokonywania jej remontu z pominięciem wspólnoty mieszkaniowej (wyrażającej interes ogółu, a nie poszczególnych właścicieli). Pamiętać przy tym należy przede wszystkim, że ingerencja w nieruchomość wspólną we wspólnocie mieszkaniowej może mieć miejsce również z poziomu samego lokalu, bez wykraczania poza jego fizyczne granice.

Na potrzeby niniejszego artykułu, pomijając szczegółowe rozważania na temat „granic” nieruchomości wspólnej we wspólnocie mieszkaniowej, wskazać należy przykłady elementów nieruchomości wspólnej, których dotyczyć może remont przeprowadzany w lokalu. Mianowicie, z pewnością zgodę wspólnoty mieszkaniowej należy uzyskać gdy remont dotyczy (choćby pośrednio):

  • fundamentów, ścian zewnętrznych i nośnych, elewacji, płyt podłogowych lub stropowych (pomiędzy kondygnacjami), dachu budynku;
  • drzwi wejściowych do budynku, klatek schodowych, korytarzy, tzw. „wiatrołapów”, wind;
  • piwnic i garaży (gdy nie stanowią pomieszczeń przynależnych do lokali lub osobnych lokali);
  • konstrukcji tarasów i balkonów (w tym przypadku w zależności od koncepcji architektonicznej).

Jak widać, w powyższym katalogu nie mieszczą się remonty związane wyłącznie ze strukturą wewnętrzną danego lokalu, w tym jego bieżąca konserwacja (np. malowanie ścian czy też zmiana struktury powierzchni podłogi lub ścian wewnętrznych).

W tym kontekście warto zwrócić uwagę na wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 13 sierpnia 2013 r. (I ACa 484/13), w którym wyjaśniono, że wykończenie zarówno podłogi jak i sufitu (np. deski, parkiet, płytki) służy do wyłącznego użytku właściciela lokalu we wspólnocie mieszkaniowej, który z niego korzysta i z tego względu nie wchodzi w skład nieruchomości wspólnej (w przeciwieństwie do płyty podłogowej lub stropowej). Mając powyższe na uwadze i ogólną zasadę opisaną na początku artykułu, w tym zakresie brak zgody wspólnoty mieszkaniowej nie jest przeszkodą do przeprowadzenia remontu.

Podkreślić również należy, iż nie ma podstaw do ingerowania wspólnoty mieszkaniowej w remont lokalu polegający na wewnętrznej zmianie układu pomieszczeń tj. postawienie, przesunięcie lub usunięcie ścian działowych (gdy nie obejmuje przebudowy ścian nośnych). Pośrednie potwierdzenie powyższej tezy znaleźć można w orzecznictwie sądowoadministracyjnym na gruncie prawa budowlanego i wymogów związanych ze zgłoszeniem organom nadzoru budowlanego prac remontowych tego typu.

W wyroku WSA w Krakowie z dnia 31 marca 2016 r. (sygn. akt II SA/Kr 726/15) wskazano bowiem, że powstanie ściany działowej (z lekkiej płyty G-K), usunięcie lub przesunięcie takich ścian nie stanowi ingerencji w konstrukcję obiektu i nie prowadzi do zmiany parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego (wobec czego nie musi być nawet zgłaszane organom nadzoru budowlanego). Z tych samych przyczyn nie widać jakichkolwiek podstaw do uzależniania prowadzenia takich prac od zgody wspólnoty mieszkaniowej. Pamiętać jednak należy, iż przyjęcie mniej typowych rozwiązań technicznych i dalej idący zakres zmian w lokalu może zostać oceniony odmiennie niż w ramach powyższego postępowania, co uwzględnić należy przy planowaniu remontu.

WYJĄTEK od braku zgody NR 2 – REMONT INSTALACJI I OBOWIĄZKI PUBLICZNOPRAWNE ZWIĄZANE Z BEZPIECZEŃSTWEM BUDYNKÓW

W poprzednich częściach artykułu celowo pominięta została kwestia remontu istniejących w lokalu instalacji. Moim zdaniem ta kwestia wymaga osobnego omówienia, gdyż zgoda lub brak zgody wspólnoty mieszkaniowej w tym przypadku uzależniony jest nie tylko od zakwalifikowania instalacji do nieruchomości wspólnej we wspólnocie mieszkaniowej, lecz również wynika z dodatkowych obowiązków prawa administracyjnego.

W kwestii zakwalifikowania poszczególnych części instalacji do nieruchomości wspólnej nie ma jednolitych poglądów. Z jednej bowiem strony, Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 19 lipca 2013 r. (I ACa 222/13) wyczerpująco wyjaśnił, że w istocie w przypadku wszystkich mediów dostarczanych do lokalu (w tym elektryczności, wody, gazu i ogrzewania) część instalacji znajdujące za zaworem doprowadzającym media do danego lokalu nie stanowią części wspólnych, albowiem od tego miejsca instalacja służy tylko i wyłącznie właścicielom lokali. Przyjmując ten pogląd za słuszny, remont takich części instalacji jak liczniki, rury, krany, spłuczki i grzejniki nie stanowiłby ingerencji w nieruchomość wspólną, w przeciwieństwie chociażby do remontu pionów poszczególnych instalacji (służących wszystkim lokalom).

Z drugiej zaś strony, w przypadku instalacji pamiętać należy również o poglądach wyrażonych przez Sąd Najwyższy w uchwałach z dnia 28 sierpnia 1997 r. (III CZP 36/97) oraz z dnia 19 maja 2006 r. (III CZP 28/06). Wydane orzeczenia dotyczyły sytuacji, gdy w budynku wspólnoty mieszkaniowej nie było odrębnych dla każdego lokalu liczników zużycia mediów i wówczas całe instalacje uznawane były jako części nieruchomości wspólnej. Wówczas, w oparciu o kryterium przynależności do części wspólnych we wspólnocie mieszkaniowej, remont elementów instalacji znajdujących się w lokalu nie mógłby być przeprowadzony w przypadku braku zgody wspólnoty mieszkaniowej.

Powyższe niewykluczające się zasady związane z kwalifikacją poszczególnych części instalacji należy uzupełnić wspomnianymi wyżej obowiązkami publicznoprawnymi. Pamiętać należy bowiem, iż z uwagi na bezpieczeństwo budynków i istotne znaczenie sprawnego funkcjonowania niektórych instalacji jako całości, przepisy prawa budowlanego wprowadzają dodatkowe wymogi.

Mianowicie, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych z dnia 16 sierpnia 1999 r., wprowadzanie zmian w instalacji w lokalu wymaga uzyskania zgody właściciela budynku. Choć systematyka powyższego rozporządzenia może budzić wątpliwości interpretacyjne, moim zdaniem wymóg uzyskania zgody dotyczy zmian w instalacjach:

  • dymowej i spalinowej;
  • wentylacyjnej;
  • elektrycznej;
  • gazowej;
  • centralnego ogrzewania.

Przedmiotowa zgoda nie jest zatem wymagana w przypadku zmian w pozostałych instalacjach objętych regulacją powyższego rozporządzenia tj.:

  • ciepłej wody użytkowej;
  • wodociągowej;
  • kanalizacyjnej.

Uwzględniając powyższe zasady, w przypadku instalacji przyjąć należy, iż zasadniczo jej remont nie może być przeprowadzony w przypadku braku zgody wspólnoty mieszkaniowej. Taka zgoda nie będzie wymagana wyłącznie, gdy remont obejmie instalację ciepłej wody użytkowej, wodociągową lub kanalizacyjną (w części znajdującej się w lokalu) i co istotne – w lokalu zainstalowane są osobne liczniki zużycia tych mediów. Dopiero wówczas, z uwagi na brak bezpośredniego wpływu na bezpieczeństwo budynku i brak możliwości zakwalifikowania tych części instalacji do nieruchomości wspólnej, nie ma podstaw do ingerencji wspólnoty mieszkaniowej w remont odbywający się wewnątrz lokalu.

WYJĄTEK od braku zgody NR 3 – UCHWAŁA WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ

W wielu wspólnotach mieszkaniowych spotkać się można z ustanowionym w drodze uchwały (np. w ramach regulaminu porządku domowego) ogólnym obowiązkiem uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej na każdy remont w lokalu. Kwestia dopuszczalności wprowadzenia takich postanowień, możliwości ich późniejszego kwestionowania i realnych konsekwencji ich naruszenia będzie przedmiotem osobnego artykułu w przyszłości. Charakter prawny wszelkich „regulaminów” ma bowiem fundamentalne znaczenie dla funkcjonowania wspólnoty i wymaga kompleksowego omówienia.

Na potrzeby niniejszego artykułu uznać należy jednak, iż w przypadku wprowadzenia takich wewnętrznych uregulowań przez wspólnotę mieszkaniową, poszczególni właściciele nie powinni przeprowadzać prac remontowych w przypadku braku zgody wspólnoty mieszkaniowej. Zignorowanie braku zgody wspólnoty mieszkaniowej w takim przypadku może skutkować powstaniem negatywnych konsekwencji w przyszłości.

Brak zgody a wymagana zgoda – podsumowanie

Brak zgody wspólnoty mieszkaniowej na remont jest zasadą, chyba że:

  • ingeruje w nieruchomość wspólną we wspólnocie mieszkaniowej;
  • dotyczy instalacji we wspólnocie mieszkaniowej;
  • obowiązek taki wprowadzony został uchwałą właścicieli we wspólnocie mieszkaniowej.

W tych przypadkach szczegółowej analizie poddać należy zakres planowanego remontu z uwzględnieniem szczegółowych zasad opisanych powyżej. Natomiast w każdym innym przypadku właściciel lokalu we wspólnocie mieszkaniowej może postępować swobodnie i wszelkie wymagania stawiane mu w tym zakresie nie mają charakteru wiążącego.

Czy brak zgody wspólnoty mieszkaniowej jest przeszkodą w przeprowadzeniu remontu w lokalu?

Łukasz Ciskowski

adwokat | partner zarządzający

Kieruje praktyką prawa nieruchomości i budownictwa, wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych oraz obsługą prawną spółek. Karierę zawodową rozpoczął w 2009 w renomowanej warszawskiej kancelarii adwokackiej. Jego praktyka skupia się wokół obsługi prawnej podmiotów gospodarczych i wspólnot mieszkaniowych. Dotyczy to zarówno bieżącej pomocy prawnej (w tym obsługi korporacyjnej), jak również rozwiązywania sporów sądowych. Członek Izby Adwokackiej w […]

Adres

Czupajło Ciskowski & Partnerzy Kancelaria Adwokacka Sp.p.
ul. Śniadeckich 17
00-654 Warszawa

NIP: 5272819774 | KRS: 0000693729

Filia Kancelarii w Lublinie:
ul. Zana 11a, 20-601 Lublin
lublin@ccka.pl

Filia Kancelarii w Łodzi:
ul. Narutowicza 40/1, 90-135 Łódź
lodz@ccka.pl

Filia Kancelarii w Białymstoku:
ul. Warszawska 6 lok. 32, 15-063 Białystok
bialystok@ccka.pl

Filia Kancelarii w Rzeszowie:
ul. Jana i Jędrzeja Śniadeckich 20D/7, 35-006 Rzeszów
rzeszow@ccka.pl

Filia Kancelarii w Gdańsku:
ul. Jana Heweliusza 11/811, 80-890 Gdańsk
gdansk@ccka.pl

Filia Kancelarii w Olsztynie:
ul. Kajki 10-12, 10-547 Olsztyn
olsztyn@ccka.pl

Napisz do nas

Formularz kontaktowy
Zgoda
* pola obowiązkowe