Montaż punktu ładowania pojazdu elektrycznego w garażu – ważny (i na ile przełomowy?) wyrok dla wspólnot mieszkaniowych | Ekspres Prawny

Wzrost liczby pojazdów elektrycznych w Polsce wymusza przystosowanie budynków wielorodzinnych do potrzeb mieszkańców. Kluczowe znaczenie ma w tym zakresie ustawa z dnia 11 stycznia 2018 r. o elektromobilności i paliwach alternatywnych (dale UEiPA lub ustawa), która w znowelizowanej wersji z 2022 r. wprowadziła szczegółowe regulacje umożliwiające instalowanie prywatnych punktów ładowania w garażach podziemnych.

Zgodnie z art. 12b ust. 1 ustawy, właściciel lokalu i stanowiska postojowego do wyłącznego użytku może złożyć wniosek o zgodę na montaż ładowarki (punktu ładowania). Jeśli moc punktu nie przekracza 11 kW, to – jak stanowi ust. 2 – wyrażenie zgody należy do zarządu wspólnoty mieszkaniowej i stanowi czynność zwykłego zarządu. Celem ustawodawcy jest więc niewątpliwie uproszczenie procedur i wyjście naprzeciw coraz popularniejszym samochodom elektrycznym.

Kontekst sprawy

W omawianej sprawie właściciel lokalu mieszkalnego i współwłaściciel lokalu niemieszkalnego (garażu wielostanowiskowego) wystąpił do zarządu wspólnoty z wnioskiem o wyrażenie zgody na instalację prywatnego punktu ładowania EV. Wspólnota odmówiła, twierdząc, że garaż nie stanowi części wspólnej i jest zarządzany przez jego współwłaścicieli.

Sąd odrzucił tę argumentację i zobowiązał zarząd wspólnoty do złożenia oświadczenia woli wyrażającego zgodę. W uzasadnieniu wyroku podkreślono:

• Zgoda na montaż punktu ładowania <11 kW to czynność zwykłego zarządu (art. 12b ust. 2 UEiPA).
• Ustawa nie różnicuje statusu prawnego garażu – liczy się zarząd sprawowany przez wspólnotę
• Wnioskodawca spełnił wszystkie ustawowe przesłanki: posiadał tytuł prawny, ekspertyzę techniczną, oświadczenie o pokryciu kosztów.
• Brak zgody był bezzasadny – zatem sąd, na podstawie art. 64 KC, wydał orzeczenie zastępujące oświadczenie wspólnoty.

Kluczowe ustalenie: wspólnota może zarządzać lokalem wyodrębnionym

Zasadniczym elementem sprawy było potwierdzenie, że zarząd wspólnoty mieszkaniowej był umocowany do podejmowania decyzji dotyczących garażu, mimo że stanowi on odrębny lokal niemieszkalny, a nie część wspólną.

Jak wskazał sąd, wynikało to bezpośrednio z treści aktów notarialnych, na mocy których „dokonywanie czynności w zakresie zarządu i administrowania garażem, z wyłączeniem zbywania i obciążania przedmiotowego lokalu, zlecono Wspólnocie Mieszkaniowej”.

Co istotne, wspólnocie udzielono także pełnomocnictwa do dokonywania czynności prawnych dotyczących lokalu garażowego, w tym m.in. do:

• zawierania umów związanych z eksploatacją,
• utrzymania bezpieczeństwa, porządku i czystości,
• ubezpieczenia oraz likwidacji szkód związanych z ubezpieczeniem.

Tym samym – choć formalnie garaż nie stanowił części wspólnej – wspólnota realizowała wobec niego faktyczny i prawnie umocowany zarząd. Zgodnie z oceną sądu, oznacza to, że miała również kompetencje do rozpoznawania wniosku o zgodę na instalację punktu ładowania, jako czynności zwykłego zarządu.

Znaczenie orzeczenia

1. Wspólnota może być zarządcą lokalu, który nie jest częścią wspólną

Po pierwszych publikacjach i komentarzach dotyczących tego precedensowego (a na pewno pierwszego znanego) wyroku można było zaobserwować pewną konsternację, dlaczego sąd uznał, że wspólnota może zarządzać garażem – odrębnym lokalem. Pojawienie się uzasadnienia wyroku pozwoliło odpowiedzieć na to pytanie w tej konkretnej sprawie – sąd bowiem stwierdził, że w przypadku zawarcia odpowiedniej umowy zlecenia zarządu lub ustanowienia zarządu na podstawie aktu notarialnego – wspólnota staje się podmiotem uprawnionym do podejmowania decyzji dotyczących takiego lokalu, w zakresie zwykłego zarządu. Nie jest wymagane odrębne głosowanie współwłaścicieli. I nie jest to w istocie bardzo precedensowe orzeczenie, gdyż umocowanie wspólnoty zostało udzielone już uprzednio przez współwłaścicieli. Z takimi sytuacjami można się spotkać, aczkolwiek nie są odosobnione przypadku braku umownych konstrukcji do zarządzania lokalami garażowymi – tego na pewno omawiany wyrok nie dotyczy.

2. Zgoda na punkt ładowania to czynność zwykłego zarządu

Przedmiotem różnych interpretacji i wypowiedzi prawnych było to, czy montaż punktu ładowania w przypadku współwłasności (z czym mamy do czynienia w tym przypadku), np. lokalu garażowym, jest czynnością zwykłego zarządu (jak w przypadku garażu- części wspólnej) czy jednak przekraczającej ów zarząd, co wiązałoby się z koniecznością uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli i w praktyce czyniłoby sprawę niemożliwą do wykonania.

Według sądu, zgodnie z art. 12b ust. 2 , wyrażenie zgody na montaż prywatnego punktu ładowania o mocy poniżej 11 kW jest czynnością zwykłego zarządu również w sytuacji lokalu garażowego i – w tym konkretnym przypadku – wymaga jedynie zgody zarząd (analogicznie jak przy częściach wspólnych). Odmowa zaś może nastąpić tylko w przypadkach wskazanych w art. 12b ust. 8 UEiPA.
Jest to więc cenny głos w rozumieniu przepisów, które – jak wynika z różnych stanowisk wyrażanych przez prawników – mogą być niejednoznacznie interpretowane.
Jeżeli wyrok zostanie zaskarżony i poddany ocenie przez sąd okręgowy, zyskamy prawomocne orzeczenie w tej materii

3. Brak zgody może być zastąpiony wyrokiem sądu

W przypadku bezzasadnej odmowy – prawomocne orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie woli wspólnoty (art. 64 KC w zw. z art. 1047 § 1 KPC).

Wnioski praktyczne z omawianego wyroku

1) Wspólnoty zarządzające garażami jako odrębnymi lokalami powinny:

• upewnić się, czy posiadają odpowiednie umocowanie do działania (akt notarialny / umowa),
• traktować takie lokale – po spełnieniu warunków z pkt wyżej – jak każdą inną część budynku objętą zarządem w zakresie eksploatacyjnym.

2) Zarząd wspólnoty ma obowiązek rozpatrzyć każdy wniosek o zgodę na punkt ładowania – indywidualnie, zgodnie z przepisami ustawy, a nie na podstawie ogólnych uchwał zakazujących montażu ładowarek.

W sprawach elektromobilności we wspólnotach mieszkaniowych i spółdzielniach mieszkaniowych zapraszamy do kontaktu: adw. Łukasz Ciskowski; l.ciskowski@ccka.pl