Najem instytucjonalny: na czym polega i dla kogo jest korzystny?

Osoby wynajmujące lokal mają możliwość zawarcia różnych rodzajów umów, w zależności od oczekiwań zarówno najemcy jak i wynajmującego.  Do jednej z takich form zalicza się najem instytucjonalny lokalu. Został on wprowadzony do porządku prawnego stosunkowo niedawno, a mimo to w ostatnim czasie cieszy się coraz większym zainteresowaniem. 

Kto może zawrzeć umowę najmu instytucjonalnego i na jaki okres?

Zgodnie z art. 19f ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego umowa najmu instytucjonalnego może zostać zawarta przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Powyższe wskazuje na to, że ta forma jest adresowana do przedsiębiorców prowadzących działalność w zakresie wynajmu lokali. Jest to podstawowa cecha odróżniająca najem instytucjonalny od lokalu okazjonalnego, której stroną mogą być osoby nieprowadzące działalności gospodarczej.

Ust. 2 wspomnianego artykułu natomiast stanowi, że umowa najmu instytucjonalnego jest zawierana na okres oznaczony, przy czym nie ma zastosowania art. 661 § 1 Kodeksu cywilnego. W związku z tym możliwe jest zawarcie umowy na okres dłuższy niż 10 lat i nie będzie to równoznaczne z zawarciem jej na czas nieoznaczony. Wobec tego strony mogą swobodnie określić termin obowiązywania umowy, a dzięki temu wzrasta poczucie bezpieczeństwa przede wszystkim wynajmującego.

Dobrowolne poddanie się egzekucji w zakresie opróżnienia lokaluDo umowy najmu instytucjonalnego załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał do opróżnienia oraz wydania lokalu używanego na podstawie umowy w terminie wskazanym przez wynajmującego i przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego i pomieszczenia tymczasowego. W pewnym zakresie jest to cecha wspólna z umową najmu okazjonalnego, jednak co istotne przy najmie okazjonalnym najemca ma obowiązek wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkiwać, co nie obowiązuje przy najmie instytucjonalnym. To sprawia, że samo zawarcie umowy najmu instytucjonalnego staje się dużo prostsze, zawiera mniej wymogów formalnych, a mimo to prawa wynajmującego zostają w odpowiedni sposób zabezpieczone w przypadku gdyby po wygaśnięciu umowy najemca nie wywiązał się z obowiązku opróżnienia i wydania lokalu.

Maksymalna wysokość kaucji – sześciokrotność miesięcznego czynszu

Ustawa reguluje również dokładnie kwestię kaucji, od której może zostać uzależnione zawarcie umowy. Kaucja ma zabezpieczać pokrycie należności z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Co istotne, nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego. Powinna zostać zwrócona najemcy w terminie miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu przez wynajmującego ww. należności. Ponadto jeżeli w trakcie obowiązywania umowy najemca zalega w stosunku do wynajmującego z płatnościami z tytułu najmu lub jej części, właściciel może zaspokoić należną wierzytelność z kaucji, a w takim przypadku najemca ma obowiązek uzupełnić kaucję do pełnej wysokości, w terminie wynikającym z umowy. Jeżeli natomiast umowa nie określa tego terminu to kaucja winna zostać uzupełniona w terminie wskazanym w piśmie skierowanym przez właściciela do najemcy. Bez wątpienia takie rozwiązania również chroni w odpowiedni sposób interesy wynajmującego w przypadku gdyby najemca nie wywiązywał się z obowiązku regularnej płatności czynszu na jego rzecz.

Czynsz i opłaty – czy wynajmujący może podwyższyć wysokość czynszu?

Jak wynika z treści art. 19g ust. 1 wynajmujący z tytułu najmu lokalu pobiera poza czynszem jedynie opłaty niezależne od właściciela, możliwe jest jednak aby strony w umowie inaczej uregulowały tę kwestię. Co ciekawe ustawodawca wprowadził możliwość podwyższenia przez właściciela czynszu z tytułu najmu na warunkach określonych w umowie. Warto w tym miejscu podkreślić, że jeżeli umowa nie będzie regulowała tego zagadnienia to wynajmujący zostanie pozbawiony prawa do podwyższenia wysokości czynszu.

Wygaśnięcie lub rozwiązanie umowy – co dalej?

Jak wynika z art. 19i ww. ustawy, jeżeli po zakończeniu trwania umowy najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, które powinno zostać sporządzone na piśmie oraz opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Takie żądanie winno zawierać przede wszystkim oznaczenie właściciela oraz najemcy, wskazanie umowy najmu instytucjonalnego lokalu oraz przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego, a także termin, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące powinny opróżnić lokal. Termin ten liczy się od dnia doręczenia żądania najemcy i nie może być krótszy niż 14 dni.

Jeżeli natomiast najemca nie opróżni lokalu pomimo upływu terminu wyznaczonego przez wynajmującego to może on złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, który stanowił załącznik do umowy o poddaniu się egzekucji przez najemcę. Do wspomnianego wniosku załącza się żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą oraz dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela.

Podsumowując, umowa najmu okazjonalnego zabezpiecza obie strony umowy, niemniej jednak bez wątpienia większą ochronę zapewnia wynajmującemu lokal. Przede wszystkim przedsiębiorcy korzystając z tej formy umowy nie muszą już obawiać się trudności w usunięciu lokatora bo wygaśnięciu czy rozwiązaniu umowy. Procedura eksmisyjna została uproszczona oraz znacznie przyspieszona, ponieważ nie trzeba w takim przypadku wskazywać alternatywnego lokalu. Dzięki temu komornik w przypadku problemów z najemcą może dokonać właściwie natychmiastowej eksmisji lokatora. Ponadto odpowiednio konstruując umowę wynajmujący może wprowadzając kaucje oraz procedurę podwyższenia wysokości czynszu dodatkowo zabezpieczyć swoje interesy.