Opłaty związane z wyłączeniem gruntów z produkcji rolnej

Coraz częściej inwestorzy decydują się na  zakup gruntów rolnych pod budowę domów jedno- lub wielorodzinnych, kierując się ich znacznie bardziej atrakcyjną ceną niż w przypadku działek budowlanych. W takiej sytuacji zanim możliwe będzie przystąpienie do budowy, konieczne będzie przekształcenie gruntu z rolnego na budowlany, a finalnie również dokonanie opłat z tytułu wyłączenia gruntu z produkcji rolnej. Zdarza się, że inwestorzy nie uwzględniają tej ostatniej okoliczności przy planowaniu inwestycji na gruntach rolnych, co może mieć wpływ na opłacalność całej inwestycji.

Należność i opłata roczna za wyłączenie gruntów z produkcji rolnej

Przekształcenie gruntu rolnego w działkę budowlaną co do zasady odbywa się w dwóch etapach. Pierwszym z nich jest dokonanie zmiany przeznaczenia gruntu w ramach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku, poprzez uzyskanie stosownej decyzji o warunkach zabudowy. Drugi etap to uzyskanie decyzji na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej i poniesienie kosztów (opłat) związanych z tym wyłączeniem.

Osoba, która uzyskała formalne zezwolenie na wyłączenie gruntów z tej produkcji, musi pamiętać, że zgodnie z Ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 3 lutego 1995 r. (Dz.U. Nr 16, poz. 78, ze zm.), będzie co do zasady zobowiązana do uiszczenia:

• należności oraz
• opłat rocznych.

Obowiązek taki powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji. W razie zbycia gruntów wyłączonych z produkcji, obowiązki przechodzą na nabywcę takiego gruntu.

Czym jest należność oraz opłata roczna? Zgodnie z art. 4 pkt 12 Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, poprzez należność rozumie się jednorazową opłatę z tytułu trwałego wyłączenia gruntów z produkcji. Z kolei zgodnie z art. 4 pkt 13 Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, poprzez opłatę roczną należy rozumieć opłatę roczną z tytułu użytkowania na cele nierolnicze lub nieleśne gruntów wyłączonych z produkcji, w wysokości 10% należności, uiszczaną:

• w razie trwałego wyłączenia – przez 10 lat,
• a w przypadku nietrwałego wyłączenia – przez okres tego wyłączenia, nie dłużej jednak niż przez 20 lat od chwili wyłączenia tych gruntów z produkcji.

Dochody z należności oraz opłat są dochodami województwa i w założeniu ustawodawcy mają służyć finansowaniu ochrony, rekultywacji i poprawy jakości gruntów. Ma to stanowić swojego rodzaju zrekompensowanie zabudowy gruntów rolnych poprzez poprawienie podobnej przestrzeni w innym miejscu.

Jaka jest wysokość należności i opłat za wyłączenie gruntów z produkcji rolnej? W jakich wypadkach można ich uniknąć?

Wysokość kosztów związanych z wyłączeniem gruntów z produkcji rolnej zależy przede wszystkim od rodzaju i klasy gruntów. Zgodnie z Ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych, wysokość należności za wyłącznie z produkcji 1 ha gruntów rolnych wynosi:

(Ł – łąki; PS – pastwiska trwałe)

Nominalnie kwoty za wyłącznie gruntów z produkcji rolnej są stosunkowo wysokie (za wyłącznie gruntu najniższej klasy [VI] należności wynoszą blisko 90 tys. zł, a przy najwyższej klasie [I] ponad 400 tys. zł). Niemniej, zgodnie z art. 12 ust. 6 Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, należność pomniejsza się o wartość gruntu, ustaloną według cen rynkowych stosowanych w danej miejscowości w obrocie gruntami, w dniu faktycznego wyłączenia tego gruntu z produkcji. Wskazuje się, że jako cena rynkowa może zostać uwzględniona m.in. cena nabycia nieruchomości przez nabywcę, który wystąpi z wnioskiem o wyłącznie gruntów z produkcji rolnej.

W praktyce często występuje zatem sytuacja, w której należność nie jest w ogóle naliczana. W przypadkach spornych (kwestionowania wartości przez organy) konieczne może okazać się sporządzone operatu przez rzeczoznawcę majątkowego (na co zwraca się uwagę w orzecznictwie sądowo-administracyjnym; tak chociażby Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 4.11.2011 r., sygn. akt IV SA/Wa 1328/11).

Podobnym „ograniczeniom” nie podlegają opłaty roczne – w tym wypadku, wartość rynkowa gruntu nie będzie pomniejszała opłat z tego tytułu.

Niezależnie od powyższego, warto mieć na uwadze jeszcze jedno istotne wyłączenie od ponoszenia zarówno należności, jak i opłat rocznych. Zgodnie z art. 12a Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, obowiązek uiszczania należności i opłat rocznych, nie dotyczy wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej na cele budownictwa mieszkaniowego:

• do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego,

do 0,02 ha, na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego.

Wadliwa decyzja o wysokości należności lub opłat rocznych za wyłączenie gruntów z produkcji rolnej

W każdym wypadku, w którym organy administracji publicznej nieprawidłowo wyliczą opłaty związane wyłączeniem gruntów z produkcji rolnej (nie uwzględnią odpowiednich zwolnień lub ich wartości), istnieje możliwość zaskarżenia tego typu rozstrzygnięcia. Od decyzji starosty o wysokości ustalonej należności lub opłat rocznych przysługuje bowiem odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego. W dalszej kolejności możliwe jest poszukiwanie ochrony prawnej na drodze postępowania sądowo-administracyjnego.