Reforma planowania przestrzennego. Co muszą wiedzieć inwestorzy i właściciele gruntów? | EKSPRES PRAWNY

Zbliżamy się do kluczowego momentu w historii polskiego systemu planowania przestrzennego. Do 1 lipca 2026 r. każda gmina będzie zobowiązana do uchwalenia planu ogólnego, który zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Reforma oznacza istotne zmiany zarówno dla samorządów, jak i dla inwestorów, deweloperów oraz właścicieli nieruchomości.

Został już niespełna rok. Termin wejścia w życie nowego systemu planistycznego został wprawdzie przesunięty z 1 stycznia na 1 lipca 2026 r., ale już teraz warto rozpocząć działania dostosowawcze. Szczególnie istotne są zmiany w zakresie wydawania decyzji o warunkach zabudowy (WZ), które od połowy przyszłego roku przestaną być bezterminowe.

Plan ogólny – nowy kręgosłup planowania przestrzennego

Przypomnijmy: plan ogólny będzie obowiązkowym dokumentem planistycznym dla każdej gminy i stanie się podstawą dla uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP). W przeciwieństwie do obecnego studium – będzie aktem prawa miejscowego.

Kluczowe zmiany:

• Brak planu ogólnego = brak możliwości uchwalenia nowych MPZP.
• Wprowadzenie obszarów uzupełnienia zabudowy (OUZ), które będą wyznaczały granice dopuszczalności wydawania decyzji WZ (brak OUZ na danym trenie= brak możliwości uzyskania decyzji WZ, co sprowadza się do braku możliwości zabudowy) .
• Ograniczenie możliwości zabudowy na podstawie WZ tylko do terenów wskazanych w planie ogólnym.

Warunki zabudowy: koniec bezterminowości i nowe ograniczenia

Dotychczasowe decyzje WZ miały charakter bezterminowy i mogły być wydawane dla niemal każdego terenu nieobjętego MPZP. Reforma wprowadza zasadnicze zmiany:

• Wszystkie nowe decyzje WZ będą ważne przez 5 lat od dnia, w którym staną się prawomocne.
• Po wejściu w życie planów ogólnych, decyzje WZ będą mogły być wydawane tylko dla terenów ujętych w planie jako obszary uzupełnienia zabudowy.
• Uzyskanie WZ stanie się trudniejsze i bardziej ograniczone terytorialnie.

Prawomocność dotychczasowych W-Z przed 1 lipca 2026 r. – decydujący termin

Zgodnie z najnowszymi wyjaśnieniami Ministerstwa Rozwoju i Technologii (MRiT), aby móc skorzystać z obecnych – korzystniejszych – przepisów, decyzja WZ musi:
zostać wydana i stać się prawomocna najpóźniej do 30 czerwca 2026 r.
sama czynność złożenia wniosku o WZ przed tą datą nie wystarcza.

Co to oznacza?

Jeśli postępowanie administracyjne w sprawie WZ nie zostanie zakończone i decyzja nie stanie się prawomocna do końca czerwca 2026 r., zostanie ona rozpatrzona już w oparciu o nowe przepisy – z ograniczeniami wynikającymi z planu ogólnego.

W praktyce oznacza to konieczność:

• pilnej analizy stanu prawnego działek inwestycyjnych,
• oceny ryzyka inwestycyjnego związanego z utratą możliwości zabudowy,
• strategicznego planowania działań przed wejściem w życie reformy.

Zespół Kancelarii CCKA wspiera inwestorów, właścicieli nieruchomości oraz deweloperów w przygotowaniu się do reformy. Oferujemy:
analizę stanu planistycznego i prawnego nieruchomości,
prowadzenie postępowań o wydanie decyzji WZ,
doradztwo w zakresie udziału w procedurach uchwalania planów ogólnych.
Zapraszamy do kontaktu: radca prawny Eliza Kaczorowska e.kaczorowska@ccka.pl