Rządowe pomysły na ograniczenie „patodeweloperki”

W styczniu Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiedziało zmiany w prawie, mające na celu ukrócenie zjawiska potocznie zwanego „patodeweloperką”. W ostatnich latach dało się zaobserwować wzrost inwestycji budowlanych, w których oferowane klientom lokale mieszkalne charakteryzowały się dużym zacienieniem, niewłaściwą powierzchnią oraz nieodpowiednio zaplanowaną powierzchnią wspólną. Budynki stawiane były w zbyt małej odległości od siebie, co skutkowało nie tylko powstaniem ciasnej i niefunkcjonalnej przestrzeni, ale również brakiem miejsca dla niezbędnych terenów zielonych. Innymi słowy, dostrzegalna jest tendencja niektórych deweloperów do tworzenia niefunkcjonalnych lokali mieszkalnych oraz całych osiedli w nieprzyjaznym dla mieszkańców otoczeniu.

Przepisy regulujące kwestie techniczne dotyczące zabudowy mieszkaniowej przede wszystkim znajdują się w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U.2022.0.1225 t.j.) (dalej „Rozporządzenie”). Wobec tego, Ministerstwo Rozwoju i Technologii  w celu ograniczenia skutków tzw. „patodeweloperki” postanowiło zmienić treść Rozporządzenia i dotychczas zwróciło uwagę na następujące planowane kluczowe zmiany:

• Kwestia tzw. „mikroapartamentów” –  nierzadkie jest zjawisko, kiedy deweloperzy obchodząc przepisy dotyczące minimalnego limitu lokali mieszkalnych (obecnie to 25 m² łącznej powierzchni) budują i oferują w sprzedaży lokale użytkowe poniżej łącznej powierzchni 25 m² (zdarza się nawet, że w graniach 10 m² – 15 m²). Takie lokale często są określane jako „mikroapartamenty” i przedstawiane są jako idealne na inwestycję pod wynajem. Przy czym, trzeba mieć na względzie, że użytkowy charakter lokalu wyłącza funkcje mieszkalną. Proponowane zmiany zakładają, że powierzchnia minimalna lokali użytkowych zostanie zrównana z minimalną powierzchnią lokali mieszkalnych – czyli na poziomie 25 m². Dopuszczalne mają być mniejsze lokale użytkowe, ale jedynie: (i) na parterze budynku (z bezpośrednim dostępem do nich z ulicy) oraz (ii) na innych kondygnacjach na zasadzie odstępstwa po uzyskaniu indywidualnej decyzji organu administracji).
• Odległości między budynkami – ma zostać zwiększona minimalna odległość budynków od granicy działki do 6 m.
• Nasłonecznienie pokoi – planowane jest podniesienie minimalnego czasu nasłonecznienia dla pokoi mieszkalnych z 3 h w dniach równonocy w godzinach 7-17 do 3,5 h (wyjątkiem mają być budynki z obszarów zabudowy śródmiejskiej).
• Balkony – po pierwsze propozycja zmian zakłada zwiększenie do 4 m przerwy między balkonami na odrębnej płycie balkonowej, a w przypadku mniejszej odległości lub balkonów na jednej płycie wymagana będzie odpowiednio gruba i wysoka przegroda. Po drugie, powierzchnia balkonów (w tym loggi i tarasów) ma nie wliczać się do powierzchni zabudowy. Co oznacza, że powierzchnia balkonów pozostanie bez wpływu na tzw. wskaźnik intensywności zabudowy.
• Ogrodzenia – propozycja zakłada wprowadzenie wymogu stosowania przerw w ogrodzeniach osiedli lub budynków w taki sposób, żeby możliwe było obejście osiedla w racjonalnym czasie.
• Badanie hałasu – zostanie wprowadzony wymóg uzyskania badania hałasu dla budynku przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na jego użytkowanie.
• Przestrzeń wspólna – powierzchnia placów zabaw, skwerów, etc. w 20 % będzie musiała składać się z terenu biologicznie czynnego.

Z informacji prasowych wynika, że jeszcze w lutym mają odbyć się konsultacje co do projektu zmiany Rozporządzenia. Biorąc pod uwagę, że przedmiotowe zmiany wymagają jedynie wydania przez właściwego Ministra aktu prawnego rangi rozporządzenia, zmiany te mogą stosunkowo szybko wejść w życie. Wobec tego, zasadnym jest, żeby deweloperzy zapoznali się z przedmiotowymi propozycjami i wzięli je pod uwagę planując kolejne inwestycje.

Co do zasady przedstawiony kierunek proponowanych zmian należy ocenić pozytywnie, gdyż zmierzają do podwyższenia jakości zasobów mieszkaniowych i stanowią odpowiedź na postulaty nie tylko potencjalnych nabywców lokali mieszkalnych, ale również urbanistów. Z jednej strony mają one na celu przyczynienie się do podniesienia poziomu komfortu mieszkańców poprzez podwyższenie standardów lokali mieszkalnych oraz przyjazne zagospodarowanie przestrzeni wspólnej. Jednakże, z drugiej analitycy rynku nieruchomości wskazują, że przedstawione zmiany mogą skutkować wzrostem cen mieszkań, gdyż deweloperzy negatywne skutki z wprowadzonych regulacji mogą chcieć skompensować podniesieniem cen.