WADY NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNEJ – CO MOŻE ZROBIĆ WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA

Nie ulega wątpliwości, że nie tylko nabywcy lokali, ale również Wspólnota Mieszkaniowa może dochodzić względem dewelopera stosownych roszczeń. Jest to dużym ułatwieniem pod względem organizacyjnym, w sytuacji gdy swoich praw może dochodzić nawet kilkaset osób. Co prawda, roszczenia odszkodowawcze przysługują w istocie każdemu z właścicieli lokali, ale mogą one zostać przelane na rzecz Wspólnoty w zakresie wad nieruchomości wspólnej.

Nawet jeżeli zakupiliśmy mieszkania w nowych inwestycjach deweloperskich, możemy spotkać się z problemem niskiej jakości wykonania budynku czy zaniedbań wykonawczych na terenie całej nieruchomości, poza zakupionym przez nas lokalem. Są to przykładowo wady w obrębie dachu (skraplanie się wody, tworzenie się brunatnych nalotów wyglądających jak pleśń), wady w obrębie klatek schodowych, wind, czy wady w obrębie garaży podziemnych (pęknięcia na suficie, korozja elementów blaszanych, zbieranie się wody, spękania posadzki i ścian). Obowiązek rozwiązania tego typu problemów najczęściej bierze na siebie zarząd Wspólnoty, który zarządza utworzonym funduszem remontowym.

Sposób na potwierdzenie istnienia wad nieruchomości wspólnej

Jednym z działań rekomendowanych przed rozpoczęciem napraw na terenie nieruchomości wspólnej jest zabezpieczenie stanu faktycznego oraz potwierdzenie istnienia wad nieruchomości. Rzetelnym i mocnym dowodem, którym może posługiwać się Wspólnota Mieszkaniowa jest opinia biegłego sądowego. Opinia prywatna sporządzona na zlecenie Wspólnoty nie ma waloru opinii sądowej i może być w większym stopniu kwestionowana i nie brana pod uwagę przez dewelopera.

Potrzebę dopuszczenia przez sąd dowodu w trybie zabezpieczenia może uzasadniać ciągle pogarszający się stan nieruchomości i konieczność podjęcia jak najszybszych działań naprawczych celem uniknięcia postępującej degradacji budynku. Co więcej, przykładowo występująca na terenie nieruchomości wilgoć stanowi zagrożenia dla życia i zdrowia mieszkańców.

Złożenie stosownego wniosku wiąże się z opłatą sądową (100 zł) oraz koniecznością pokrycia przez Wspólnotę wynagrodzenia biegłego (jego wysokość wacha się w granicach kilku tysięcy złotych i zależy od nakładu pracy biegłego).

Chcąc scharakteryzować przebieg postępowania zabezpieczającego można przewidzieć co następuje:

• Wspólnota składa do Sądu Rejonowego wniosek o zabezpieczenie dowodu z uwagi na pilną potrzebę zabezpieczenia istniejącego stanu nieruchomości. We wniosku opisujemy obecny stan faktyczny, który dokumentujemy stosownym opisem oraz dokumentacją zdjęciową.
• Status uczestnika postępowania posiadać będzie, co do zasady, wnioskodawczyni – Wspólnota Mieszkaniowa oraz deweloper.
• Po rozpatrzeniu wniosku, Sąd wydaje postanowienie o zabezpieczeniu dowodu, w którym określa zakres opinii biegłego oraz z reguły wzywa Wspólnotę do uiszczenia zaliczki na poczet wynagrodzenia biegłego.
• Sąd wyznacza biegłego z obowiązującej listy biegłych sądowych, przekazuje biegłemu akta postępowania i zobowiązuje go do wydania opinii z reguły w okresie 2-3 miesięcy od daty otrzymania akt postępowania.
• Biegły nawiązuje kontakt z uczestnikami postępowania, z którymi umawia termin oględzin nieruchomości.
• Biegły może zobowiązać Wspólnotę do wydania niezbędnej dla sporządzenia opinii kopii dokumentacji projektowej nieruchomości.
• Uczestnicy postępowania mają prawo do aktywnego uczestnictwa w postępowaniu, tj. wzięcia udziału w oględzinach biegłego oraz do złożenia ew. zastrzeżeń do wydanej przez biegłego opinii wraz z wnioskiem o uzupełnienie opinii i doprecyzowanie twierdzeń biegłego.
• Postępowanie w przedmiocie zabezpieczenia dowodu z opinii biegłego kończy się poprzez wydanie przez biegłego opinii / uzupełnieniu opinii o pytania uczestników, które mają na celu jej doprecyzowanie.

Po przeprowadzeniu postępowania zabezpieczającego, Wspólnota będzie miała możliwość wielorakiego działania, w tym negocjowania z deweloperem treści porozumienia, w którym zobowiąże się on min. do wykonania napraw w zakresie determinowanym treścią opinii biegłego.

Wady nieruchomości wspólnej zostały formalnie potwierdzone – co dalej?

Scenariusz rozwoju sprawy może być różny, w zależności od wniosków wynikających z opinii oraz postawy dewelopera względem problemu. W przypadku niemożliwości polubownego załatwienia sprawy Wspólnota winna również rozważyć rodzaj roszczenia, które będzie chciała dochodzić od dewelopera.

Najprościej mówiąc, Wspólnota może żądać od dewelopera:

• zapłaty odszkodowania (im więcej cesji tym wyższe możliwe odszkodowanie do uzyskania);
• restytucji, tj. naprawy w naturze (w tym przypadku, co do zasady, wystarczające będzie uzyskanie przez Wspólnotę chociażby jednej cesji).

W przypadku niewykonania napraw lub biernej postawy dewelopera, Wspólnota winna rozważyć (1) zawarcie z deweloperem dobrowolnej ugody, która zostanie zatwierdzona przez sąd ew. złożenie do sądu wniosku o zawezwanie dewelopera do próby ugodowej, który to wniosek może doprowadzić do zawieszenia biegu przedawnienia roszczeń lub (2) zainicjowanie postępowania sądowego celem dochodzenia od dewelopera odszkodowania lub restytucji (naprawy nieruchomości).

Przed wystąpieniem na drogę postępowania sądowego w celu realizowania roszczeń dotyczących wad nieruchomości wspólnej, Wspólnota Mieszkaniowa powinna zadbać o kwestie formalno-techniczne związane z dochodzeniem roszczeń odszkodowawczych przeciwko deweloperowi w imieniu właścicieli lokali (członków Wspólnoty Mieszkaniowej), a tym samym współwłaścicieli w zakresie nieruchomości wspólnych nieruchomości. W tym zakresie chodzi o (1) przelanie (zbycie) przez właścicieli lokali roszczeń na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej (cesja), (2) podjęcie przez członków Wspólnoty Mieszkaniowej uchwały w zakresie wyrażenia zgody na nabycie przez Wspólnotę Mieszkaniową roszczeń, w zakresie wyrażenia zgody na dochodzenia przez Wspólnotę Mieszkaniową roszczeń odszkodowawczych przeciwko Deweloperowi i udzielenie pełnomocnictw zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej do podejmowania działań w powyżej wskazanym zakresie.

Co prawda legitymacja wspólnot mieszkaniowych do występowania z żądaniami odszkodowawczymi w imieniu członków Wspólnoty Mieszkaniowej (jako współwłaścicieli nieruchomości wspólnej), została potwierdzona uchwałą Składu Siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 stycznia 2014 r., sygn. akt III CZP 84/13, niemniej, aby były one skuteczne, wcześniej na rzecz wspólnoty mieszkaniowej poszczególni właściciele lokalu muszą dokonać przelewu roszczeń. Brak przelewu roszczeń na rzecz wspólnoty mieszkaniowej powoduje, że wspólnota nie może skutecznie żądać realizacji roszczeń odszkodowawczych za wady (usterki) nieruchomości wspólnej.

Celem dochodzenia roszczeń na drodze sądowej kluczowe stanie się podjęcie przez Wspólnotę odpowiednich uchwał w przedmiocie:

• wyrażenia zgody i upoważnienia Zarządu Wspólnoty do działania w imieniu Wspólnoty w celu dochodzenia roszczeń z tytułu wad nieruchomości wspólnej,
• wyrażenia zgody na nabycie przez Wspólnotę wierzytelności przysługujących z tytułu wad nieruchomości wspólnej.

Kolejnym krokiem będzie zawarcie umów cesji wierzytelności Wspólnoty z poszczególnymi członkami Wspólnoty. Ilość zebranych cesji ma znaczenie w kontekście wysokości dochodzonego roszczenia, gdyż Wspólnota może dochodzić odszkodowania wyłącznie w zakresie w jakim uzyskała cesje.

Podstawy prawne odpowiedzialności dewelopera za wady nieruchomości wspólnej

Odpowiedzialność dewelopera względem Wspólnoty Mieszkaniowej może, co do zasady, być realizowana w ramach:

Odpowiedzialności gwarancyjnej

Jeżeli deweloper udzielił gwarancji na poszczególne części i urządzenia nieruchomości. Czas na realizację roszczeń z tego tytułu zależy od okresu gwarancji udzielonej przez dewelopera i zakresu udzielonej gwarancji.

Odpowiedzialności z tytułu rękojmi

Do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego stosuje się przepisy kodeksu cywilnego o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej (art. 556 i nast. Kodeksu cywilnego). Zgodnie z tymi przepisami sprzedawca (deweloper) jest odpowiedzialny względem kupującego (nabywcy lokalu), jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną. Pojęcie wady fizycznej należy rozumieć szeroko i – zgodnie z obowiązującymi przepisami – dotyczy ono przede wszystkim sytuacji, w których ze względu na wadę wartość lokalu ulega zmniejszeniu lub wada zmniejsza użyteczność lokalu (ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy).

Odpowiedzialność z tytułu rękojmi sprzedawcy rozpoczyna swój bieg wraz z wydaniem rzeczy nabywcy. W przypadku nieruchomości sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania lokalu nabywcy. Okres na skierowanie roszczeń do dewelopera wynosi co do zasady rok od dnia stwierdzenia wady (zgodnie z art. 568 § 2 Kodeksu cywilnego). Przy czym w przypadku konsumentów, bieg terminu przedawnienia w dochodzeniu roszczeń i tak nie może być krótszy niż 5 lat. Faktycznie zatem, czas w którym deweloper może być zobowiązany do dokonania napraw z tytułu rękojmi może wynieść 6 lat (mając na uwadze pojawienie się wad w ostatnim roku obowiązywania rękojmi i rocznego okresu na dochodzenie roszczeń).

Tym samym, moment, od którego należy liczyć bieg terminu przedawnienia dla roszczeń opartych na tej podstawie to:

• W istocie moment wydania poszczególnych lokali na rzecz nabywców. Odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi powstaje odrębnie w stosunku do każdego kupującego i rozpoczyna się od chwili wydania mu lokalu. Uprawnienia z rękojmi są uprawnieniami indywidualnymi, zatem okres odpowiedzialności dewelopera biegnie osobno wobec każdego nabywcy.
• Biorąc pod uwagę, iż każdy z właścicieli lokali jest odrębnie i samodzielnie uprawniony do dochodzenia od dewelopera naprawy wad w nieruchomości wspólnej, w sytuacji gdy deweloper wydaje nabywcom lokale w różnych terminach, bieg terminu przedawnienia roszczenia o usunięcie wady przesunie się w czasie do momentu końca tego terminu dla ostatniego z właścicieli.
• Jednocześnie, każdy z członków Wspólnoty Mieszkaniowej (współwłaściciel części nieruchomości wspólnej), może w interesie wszystkich współwłaścicieli realizować uprawnienia z tytułu rękojmi. W myśl art. 209 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Mając na uwadze stanowiska przedstawiane w literaturze przedmiotu oraz orzecznictwie należy jednak stwierdzić, że odnośnie części nieruchomości wspólnej dyspozycją art. 209 Kodeksu cywilnego objęte jest (i) dochodzenie roszczeń niepieniężnych w imieniu wszystkich właścicieli lokali, (ii) dochodzenie roszczeń pieniężnych, ale tylko w udziale jaki przysługuje właścicielom, którzy występują z roszczeniami.
• Powyższe prowadzi także do wniosku, że ostateczny termin na realizację roszczeń z tytułu rękojmi dotyczący wad części nieruchomości wspólnej, może być liczony od ostatniego wyodrębnienia i przekazania lokalu (tak, aby uprawnienia w tym zakresie mógł zrealizować niejako również „ostatni” współwłaściciel w tym zakresie).

Odpowiedzialności odszkodowawczej kontraktowej

Niezależnie od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, deweloper może również ponosić odpowiedzialność na zasadach ogólnych, w związku z nieprawidłowym wykonaniem umowy. Zgodnie z art. 471 Kodeksu cywilnego, dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Występowanie wad w obrębie nieruchomości (przedmiotu umowy), może być traktowane jako wynik nienależytego wykonania zobowiązania, za które odpowiedzialność odszkodowawczą powinien ponosić deweloper (jako sprzedający – strona umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży).

Odpowiedzialność dewelopera w ramach niniejszej podstawy odpowiedzialności uzasadnia (i) niewykonanie lub nienależyte wykonania zobowiązania, którego skutkiem jest (ii) powstanie szkody w majątku, a jednocześnie konieczne jest wykazanie pomiędzy nimi (iii) adekwatnego związku przyczynowego (tj. wykazania, że powstała szkoda jest normalnym następstwem nieprawidłowego wykonania zobowiązania).

Co do zasady, roszczenia odszkodowawcze kontraktowe we Wspólnocie przedawniają się w terminie 6 lat. Okres przedawnienia liczymy z ostrożności od dnia zawarcia poszczególnych umów o ustanowienie odrębnej własności lokali.

Istotnym jest fakt, że w przypadku roszczeń o zapłatę odszkodowania z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (art. 471 KC) możliwa jest również argumentacja, iż termin przedawnienia rozpoczyna bieg od dnia wystąpienia szkody pozostającej w związku przyczynowym z tym zdarzeniem (art. 120 § 1 KC).