Wstrzymanie wykonania uchwały wspólnoty szansą dla właścicieli lokali

Wobec faktu, iż podstawowym sposobem decydowania w istotnych sprawach wspólnot mieszkaniowych są podejmowane przez właścicieli lokali uchwały, a w przypadku niezadowolenia z decyzji podjętych przez większość, poszczególni właściciele mają możliwość skorzystania z regulacji art. 25 ustawy o własności lokali (dalej: UWL), tj. z zaskarżenia określonej uchwały do sądu powszechnego. Z uwagi na czas rozpatrywania takowej sprawy przez sąd, warto przyjrzeć się środkom prawnym, które przychodzą powodowi z niemal „natychmiastową pomocą”.

Należy zdawać sobie sprawę z tego, iż podjęta uchwała „automatycznie” staje się częścią porządku prawnego obowiązującego we wspólnocie, pomimo tego, iż postępowanie może doprowadzić przykładowo do uznania regulacji za nieważną z mocą wsteczną, tj. od chwili jej podjęcia. Wobec tego warto przybliżyć w jaki sposób możliwe jest bezzwłoczne przeciwdziałanie wykonaniu negowanej uchwały.

Zgodnie z art. 25 ust. 2 UWL każda zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. Przepis ten nie wskazuje przesłanek wstrzymania wykonania uchwały i powszechnie odczytuje się je z norm art. 730 i 7301 KPC. Stosownie do powyższego, udzielenia zabezpieczenia może żądać każda strona lub uczestnik postępowania w każdym postępowaniu cywilnym, jeśli uprawdopodobni roszczenie oraz interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia. Regulacja wyłącza możliwość zastosowania innych sposobów zabezpieczenia roszczenia dochodzonego pozwem, a samo postanowienie o wstrzymaniu wykonania uchwały właścicieli lokali może zostać wydane także z urzędu przez sąd rozpoznający sprawę.

W przypadku postępowań wszczętych na podstawie art. 25 UWL na uprawdopodobnienie roszczenia składają się wszystkie względy przemawiające za koniecznością uchylenia uchwały. We wniosku o wydanie przez sąd postanowienia w przedmiocie wstrzymania wykonania uchwały, ważne staje się również wskazanie, iż rozstrzygnięcie sprawy zmierza w kierunku pewności, a bez wątpienia jest prawdopodobne. Przedmiotowy argument warto powiązać również z ustawowymi przesłankami uchylenia uchwały, tj. naruszeniem interesu właściciela lub niezgodnością regulacji z umową właścicieli lokali.

O istnieniu interesu prawnego mowa wówczas, gdy brak zabezpieczenia roszczenia uniemożliwi lub poważnie utrudni wykonanie zapadłego w sprawie orzeczenia lub w inny sposób uniemożliwi lub poważnie utrudni osiągnięcie celu postępowania w sprawie. Bez wątpienia brak udzielenia zabezpieczenia w większości przypadków utrudni osiągnięcie celu postępowania, którym jest zapewnienie zgodnego z przepisami stanu prawnego poprzez eliminację niezgodnej z prawem uchwały.

Instytucja wstrzymania wykonania uchwały z art. 25 ust. 2 UWL (przewidziana i podkreślona w sposób wyjątkowy, bo obok istniejącej już regulacji KPC dot. zabezpieczeń), wskazuje jasną intencję ustawodawcy, że w razie sporów tzw. „uchwałowych”, znacznie lepszym rozwiązaniem jest wstrzymanie uchwały, niż późniejsze wieloletnie i kosztowne usuwanie jej skutków (w tym ze względu na np. potrzebę zgromadzenia przez pokrzywdzonych uchwałą właścicieli lokali środków finansowych na mierzenie się z konsekwencjami przyjętej regulacji.

Rozważając uzupełnienie swojego powództwa wnioskiem o wstrzymanie wykonania uchwały na czas toczącego się postępowania należy pamiętać, iż odpowiednio umotywowany wniosek w tym zakresie, przedstawiający negatywne skutki realizacji zaskarżonej uchwały, może w odpowiedni sposób zabezpieczyć interesy danego właściciela. Dotyczy to szczególnie przypadków, gdy na mocy uchwały podjęte mają zostać działania o charakterze nieodwracalnym.