Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części – jakich formalności należy dopełnić, żeby nie narazić się na niespodziewane koszty? | Ekspres Prawny

Jeśli zastanawiasz się nad dokonaniem zmiany mieszkania na biuro, rozpoczęciem organizowania dyskotek w lokalu o przeznaczeniu restauracyjnym czy przekształceniem jednego z pomieszczeń budynku mieszkalnego w lokal usługowy, musisz pamiętać, że każda z tych sytuacji może wymagać formalnego zgłoszenia do odpowiedniego organu architektoniczno-budowlanego (starosta), ponieważ jest to zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego.

Zgodnie z art. 71 ust 1 Prawa budowlanego za zmianę użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się:

• podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń
• podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

Ponadto należy wskazać, że Prawo budowlane nie definiuje szczegółowo tego, co jest uznawane za zmianę sposobu użytkowania, a więc w praktyce mogą zaistnieć inne sytuacje, które również zostaną w ten sposób zakwalifikowane.

Przykładowo: dla uznania, że doszło do zmiany sposobu użytkowania lokalu wystarczy, że nowa działalność w nim prowadzona musi wymagać spełnienia warunków określonych przepisami prawa niż działalność dotychczas prowadzona w lokalu.

W jaki sposób zgłosić zmianę sposobu użytkowania obiektu budowalnego lub jego części?

W pierwszej kolejności należy pamiętać, że zgłoszenie musi zostać dokonane przed zmianą sposobu użytkowania (dokonując zgłoszenia już po zmianie sposobu użytkowania narażamy się na uznanie, że zmiana była samowolą budowlaną, co spowoduje wszczęcie procedury legalizacyjnej).

Zgłoszenia można dokonać na dwa sposoby:

• w postaci papierowej
• w formie dokumentu elektronicznego za pośrednictwem portalu e-budownictwo przy użyciu formularza udostępnionego przez głównego inspektora nadzoru budowlanego.

Zgodnie z art. 71 ust 2 i 2a Prawa budowlanego do zgłoszenia należy dołączyć:

• opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
• zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;
• oświadczenie, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• zaświadczenie lub kopię zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub kopię tej decyzji, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
• ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności, lub kopię takiej ekspertyzy w przypadku zmiany polegającej na podjęciu bądź zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkości lub układu obciążeń;
• w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia i opinie, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw;
• ekspertyzę rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych, w przypadku zmiany warunków bezpieczeństwa pożarowego.

Czas oczekiwania na decyzję organu.

Po złożeniu kompletnego zgłoszenia organ w ciągu 30 dni organ może wnieść sprzeciw. Brak wniesienia takiego sprzeciwu jest równoznaczny z możliwością podjęcia przez zgłaszającego czynności zmierzających do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Co w przypadku wniesienia sprzeciwu przez organ.

Organ wnosi sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części:

• wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;
• narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innych aktów prawa miejscowego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
• może spowodować niedopuszczalne zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia, pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków, pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych lub wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Ponadto powyższe wyliczenie nie ma charakteru zamkniętego, wobec tego organ w każdej sytuacji kiedy „podejrzewa” naruszenie obowiązujących przepisów ma możliwość zgłoszenia sprzeciwu.
Od sprzeciwu w sprawie zmiany sposobu użytkowania przysługuje prawo wniesienia odwołania do organu wyższej instancji w terminie 14 dni od dnia jego doręczenia.

Co w przypadku kiedy zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części zostanie dokonana bez wymaganego zgłoszenia?

Dokonanie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia jest samowolą budowlaną.

W takim przypadku organ nadzoru budowlanego (PINB) przeprowadza postępowanie legalizacyjne, które może zostać wszczęte przez organ nadzoru budowlanego na podstawie powziętych w wyniku własnych ustaleń informacji lub złożonego zawiadomienia o podejrzeniu dokonania samowolnej zmiany sposobu użytkowania.

Prowadząc postępowanie legalizacyjne, organ bada, czy nowo podjęta działalność spowodowała zmianę warunków: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotnego, higieniczno-sanitarnego, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Badając wystąpienie takich zmian, zestawia się i porównuje wcześniejsze warunki z aktualnymi.

Po ustaleniu, że zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części wystąpiła, PINB w drodze postanowienia:

• Wstrzymuje użytkowanie obiektu budowalnego lub jego części;
• Nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów, które powinny być dołączone do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Jeżeli obowiązek przedstawienia dokumentów został wykonany w wyznaczonym terminie organ wydaje postanowienie, w którym określa wysokość opłaty legalizacyjnej (na postanowienie służy zażalenie w terminie 7 dni od dnia jego doręczenia).Wysokość opłaty jest różna w zależności od kategorii obiektu budowalnego i jego wielkości.

Natomiast, jeżeli obowiązek nie został wykonany w terminie, tzn. obiekt budowalny będzie nadal użytkowany pomimo wstrzymania lub zmiana sposobu użytkowania zostanie dokonana pomimo wniesienia sprzeciwu, PINB nakaże przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania (na tę decyzję przysługuje odwołanie do organu wyższej instancji w terminie 14 dni od jej doręczenia).

Zapraszamy do kontaktu: radca prawny Eliza Kaczorowska e.kaczorowska@ccka.pl
asystentka prawna Oliwia Dziewulska o.dziewulska@ccka.pl