DUŻE ZMIANY W FUNKCJONOWANIU SPÓŁDZIELNI I WSPÓLNOT MIESZKANIOWYCH

Wzmocnienie pozycji członków spółdzielni, usprawnienie funkcjonowania spółdzielni oraz wspólnot mieszkaniowych to główne założenia projektu ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Prawo spółdzielcze oraz ustawy o własności lokali. Projekt obecnie znajduje się w wykazie prac Rady Ministrów, ale rząd zakłada, że nowe przepisy miałyby wejść w życie z początkiem 2022 r.  

Przygotowany przez Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii projekt zakłada usprawnienie działania spółdzielni, wybór zarządu spółdzielni przez walne zgromadzenia oraz przywrócenie zebrania przedstawicieli w spółdzielniach mieszkaniowych. Zdaniem ministerstwa zmiany te mają stworzyć odpowiednie warunki do rozpoczynania inwestycji mieszkaniowych, budowy tańszych mieszkań spółdzielczych lokatorskich.

Projekt zmian w odniesieniu do ustawy o własności lokalu uwzględnia natomiast postulaty zarządców nieruchomości oraz orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego. Propozycje zmian dotyczą określenia terminu, po którym zaległości w opłatach za lokal mogą być podstawą do żądania sprzedaży lokalu w celu zaspokojenia wierzytelności wspólnoty.

ZMIANY W DZIAŁANIU ZARZĄDU I WALNEGO ZGROMADZENIE SPÓŁDZIELNI

Najistotniejsze zmiany mają dotyczyć wyboru członków zarządu spółdzielni. Po wprowadzeniu zmian, wybór zarządu spółdzielni miałby zostać powierzony walnemu zgromadzeniu, a nie jak dotychczas radzie nadzorczej. Ponadto, ma zostać wprowadzona kadencyjność zarządów. Członkowie zarządu mieliby sprawować swoją funkcję maksymalnie przez 5-letnią kadencję, przy czym sama liczba kadencji nie zostałaby ograniczona. Zmiany zakładają również możliwość zastąpienia walnego zgromadzenia zebraniem przedstawicieli, a zatem zamiast wszystkich członków spółdzielni głosować mogliby jedynie ich reprezentanci, jednak to do członków spółdzielni należałoby podjęcie decyzji w jaki sposób będą organizowane obrady najwyższego organu spółdzielni. Zmiany określą także czynności przekraczające zwykły zarząd, na które wymagana jest zgoda właścicieli lokali.

Projekt przewiduje również możliwość oddawania głosu nie tylko podczas walnego zgromadzenia, ale również pisemnie w innym terminie. Jest to odpowiedź na obecną sytuację, w której wiele osób z różnych względów nie może wziąć udziału w walnym zgromadzeniu, jednocześnie pozbawiając ich prawa głosu. Działanie walnego zgromadzenia ma zostać również usprawnione poprzez zmiany przepisów dotyczących liczenia głosów, liczone będą wyłącznie głosy członków biorących udział w głosowaniu.

Zmienione mają zostać również przepisy które dzisiaj umożliwiają nadmierne zadłużanie się kosztem pozostałych członków spółdzielni, poprzez uchylenie przepisów zakazujących wydania orzeczenia o wygaśnięciu prawa do lokalu wobec osoby nadmiernie zalegającej z zapłatą opłat utrzymania lokalu.  

Projekt uwzględnia dwa wyroki Trybunału Konstytucyjnego w tym ten, który uznał za niekonstytucyjną nowelizację ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 2017 r., na mocy której wszyscy członkowie spółdzielni bez tytułów prawnych do lokali w spółdzielni (spółdzielcze prawo lokatorskie i własnościowe, własność lokalu) z mocy prawa stracili członkostwo w spółdzielni. Po wejściu w życie ustawy takim osobom z mocy prawa przyznane zostanie członkostwo albo roszczenie o przyjęcie ich jako członków spółdzielni. Nowe przepisy mają im również umożliwić obrót takimi lokalami.

Ponadto, przepisy mają poszerzyć dostęp do ważnych dokumentów, których katalog zostanie ściśle określony. Spółdzielnia miałaby obowiązek publikować je na swojej stronie internetowej, a także zezwalać na wykonywanie ich fotokopii przez zainteresowane osoby, co dotychczas często było zabraniane. Spółdzielnia z zasady będzie zatem obowiązana do prowadzenia własnej strony internetowej.

ZMIANY WE WSPÓLNOTACH

Ważne zmiany będą dotyczyć również wspólnot mieszkaniowych. Najistotniejszą z nich jest ułatwienie usunięcia ze wspólnoty uciążliwych dłużników. Określony zostanie termin, po którym brak opłat za lokal może stać się podstawą do sprzedaży lokalu w celu zaspokojenia należności wspólnoty. Wspólnocie zostanie również przyznane prawo posiadania własnego majątku, odrębnego od majątków jej członków.

Wprowadzona zostanie również możliwość zawierania przez zarząd wspólnoty umów na skutek uchwał wspólnoty i na podstawie udzielonych w nich pełnomocnictw wywierających skutek dla wszystkich właścicieli lokali. Planuje się również przyspieszenie zbierania przez zarząd w trybie obiegowym, ze wskazaniem, że po uzyskaniu wymaganej przepisami większości głosów nie będzie konieczności kontynuowania ich zbierania, jako bezprzedmiotowego.  Wspólnoty nadto zostaną zobowiązane do wskazania w ogólnodostępnym miejscu osób upoważnionych do kontaktu w ich imieniu.

Planowane zmiany z punktu widzenia zarządców nieruchomości należy ocenić pozytywnie. Powinny one znacznie przyczynić się do usprawnienia funkcjonowania przede wszystkim spółdzielni. Nowelizacja zarówno w przypadku spółdzielni, jak i wspólnot ułatwi „pozbycie” się osób notorycznie unikających płacenia za lokal i usprawni proces podejmowania uchwał.

Na marginesie jednak należy wspomnieć, że nie jest to pierwsza próba wprowadzenia zmian do ww. aktów prawnych, a informacje o zmianach dotyczących członków zarządu spółdzielni pojawiają się regularnie co kilka lat.