ODPOWIEDZIALNOŚĆ WSPÓŁWŁAŚCICIELI LOKALU ZA DŁUGI WOBEC WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ

W wielu przypadkach jeden lokal stanowi własność większej ilości osób. Pomijając szczególny rodzaj współwłasności wynikający z małżeństwa (tzw. współwłasność łączna), lokal może być przedmiotem współwłasności („zwykłej”) m.in. w wyniku jego odziedziczenia przez określone grono spadkobierców, czy też w wyniku wspólnego zakupu przez osoby pozostające w związku nieformalnym. Celem tego artykułu jest udzielenie odpowiedzi na pytanie, czy w przypadku współwłaścicieli lokalu odpowiadają oni za długi wobec wspólnoty wyłącznie w granicach swojego udziału, czy za wszystkie należności. Mimo, że kwestia ta ma charakter podstawowy dla funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych (choćby dlatego, że determinuje adresata potencjalnych roszczeń sądowych), w dalszym ciągu budzić może pewne wątpliwości.

Podstawowe rodzaje zobowiązań właścicieli wobec wspólnoty mieszkaniowej

Istotne z punktu widzenia odpowiedzi na postawione pytanie istotne jest dokonanie wyraźnego podziału należności uiszczanych cyklicznie na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Z jednej strony należą do nich wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (w tym przede wszystkim koszty zarządu), a z drugiej wydatki związane wyłącznie z utrzymaniem danego lokalu.

Jak wskazano wyżej, pierwsza kategoria dotyczy przede wszystkim kosztów zarządu nieruchomością wspólną, na co zgodnie z art. 14 WłLokU składają się w szczególności:

• wydatki na remonty i bieżącą konserwację;

• opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;

• ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne;

• wydatki na utrzymanie porządku i czystości;

• wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Do drugiej kategorii należą opłaty uiszczane na poczet wydatków związanych wyłącznie z korzystaniem z konkretnego lokalu, w tym przede wszystkim opłaty za prąd, gaz, wodę, centralne ogrzewanie czy wywóz śmieci. Należy jednak podkreślić, że nie wszystkie z powyższych opłat uiszczane są na rzecz wspólnoty mieszkaniowej (np. prąd). W wielu przypadkach właściciele lokali zawierają indywidualne umowy bezpośrednio z dostawcami mediów, co wyłącza wspólnotę mieszkaniową z jakiegokolwiek udziału w ich rozliczeniu (rozliczane są bezpośrednio na rzecz dostawców). W pozostałych przypadkach wspólnota niejako pośredniczy pomiędzy dostawcami mediów (zawiera z nimi umowy na potrzeby całego budynku lub całej wspólnoty) a właścicielami, którzy opłaty wnoszą wyłącznie na rzecz wspólnoty. W razie zaległości to wspólnota może żądać zapłaty od poszczególnych właścicieli.

Zgodnie z dobrą praktyką wspólnot mieszkaniowych powyższe koszty są wyszczególniane w rozrachunkach przedstawianych właścicielom, aby każdy z nich mógł precyzyjnie wyróżnić opłaty należące do dwóch z opisanych wyżej kategorii. W ten sposób obie strony (zarówno wspólnoty jak i właściciele) mają pełną wiedzę za co uiszczać powinni określone należności. Problem, którego dotyczy artykuł związany jest jednak z tym, kto i w jakim zakresie ma uiszczać poszczególne opłaty w przypadku współwłasności lokalu.

W dalszej części skupię się wyłącznie na wyżej wymienionych opłatach na rzecz wspólnoty mieszkaniowej zakładając brak modyfikacji zasad ich uiszczania w drodze wewnętrznych regulacji wspólnoty mieszkaniowej. To zastrzeżenie jest o tyle ważne, że praktyka funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych dostarcza przykładów zarówno kreowania nowego rodzaju opłat (np. opłaty za monitoring, ochronę itp.), jak również modyfikacji zasad odpowiedzialności za poszczególne zobowiązania w drodze uchwał wspólnoty (co pozwala jednoznacznie określić sposób uiszczania opłat przez współwłaścicieli i ich odpowiedzialność w tym zakresie).

Wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (w tym koszty zarządu)

Obowiązek partycypowania w wydatkach i ciężarach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej wynika z art. 12 ust. 2 w zw. z art. 13 ust. 1 WłLokU. Zgodnie z pierwszym z nich, zasadniczo właściciel lokalu ponosi przedmiotowe wydatki i ciężary w stosunku odpowiadającym jego udziałowi w nieruchomości wspólnej. W przypadku jednego właściciela lokalu sprawa jest oczywista. Co jednak, jeżeli właścicieli (współwłaścicieli) jest kilku?

Do czasu nowelizacji, która weszła w życie dnia 29 sierpnia 2015 r., kwestia ta nie była regulowana ustawą. Na mocy nowelizacji wprowadzone zostały jednak art. 1a WłLokU oraz 3 ust. 3a WłLokU, które rozstrzygają analizowane zagadnienie. Zgodnie bowiem z pierwszym z nich, ilekroć w ustawie jest mowa o właścicielu lokalu, należy przez to rozumieć także współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych. Zgodnie natomiast z drugim, na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.

Z powyższego wynika, że współwłaściciel odpowiada wyłącznie w granicach swojego udziału we współwłasności lokalu i nie odpowiada za zobowiązania pozostałych współwłaścicieli. Dla przykładu, jeżeli lokal został odziedziczony w częściach równych przez 3 spadkobierców, każdy z nich odpowiada wyłącznie za 1/3 łącznych opłat przypadających „za dany lokal” z tytułu wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Jeżeli zatem wspólnota mieszkaniowa zdecydowałaby się na dochodzenie należności na drodze postępowania sądowego, aby objąć całą kwotę zadłużenia, konieczne byłoby pozwanie wszystkich współwłaścicieli.

Wydatki związane z utrzymaniem lokalu stanowiącego współwłasność

Czy powyższą regułę możemy wprost przełożyć na zasady pokrywania wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali w przypadku współwłasności? Niestety w tym przypadku odpowiedź nie jest tak jednoznaczna, nawet pomimo wyżej opisanej nowelizacji.

Przede wszystkim zwrócić należy uwagę, iż w przypadku wydatków na utrzymanie konkretnego lokalu brakuje przepisu, który podobnie jak w przypadku nieruchomości wspólnej wiązałby ten obowiązek z udziałem w nieruchomości wspólnej (i tym samym z udziałem we własności lokalu przysługującym danemu współwłaścicielowi). Art. 13 ust. 1 WłLokU stanowi jedynie, że właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu. Nie ma i z natury rzeczy nie może być mowy o jakimkolwiek odniesieniu do nieruchomości wspólnej, gdyż np. zużycie wody w lokalu nie ma jakiegokolwiek związku z udziałem w nieruchomości wspólnej. Uwzględniając zatem wspomnianą wyżej treść art. 1a WłLokU, w przypadku kosztów utrzymania lokalu obowiązek należy tłumaczyć tak, że każdy współwłaściciel lokalu ponosi wydatki związane z jego utrzymaniem.

Czy powyższe jest jednak wystarczające do określenia w jakim stosunku współwłaściciele ponoszą przedmiotowe wydatki (tj. czy każdy odpowiada za całość, czy wyłącznie w zakresie swojego udziału)? Moim zdaniem nie, gdyż przepis nie wyjaśnia zakresu odpowiedzialności poszczególnych współwłaścicieli, co daje pole do odmiennych interpretacji.

W pierwszej kolejności odpowiedzi poszukiwać można w przepisach Kodeksu cywilnego o współwłasności, do których (między innymi) odsyła w sprawach nieuregulowanych art. 1 ust. 2 WłLokU. Zgodnie bowiem z art. 207 k.c. współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną w stosunku do wielkości udziałów. Niestety, przepis ten reguluje jedynie stosunki wewnętrzne pomiędzy współwłaścicielami (tzn. ich wewnętrzne rozliczenia). Nie jest on zatem podstawą do określenia zakresu odpowiedzialności poszczególnych współwłaścicieli wobec osób trzecich (wierzycieli). W oparciu o powyższe nie jesteśmy zatem w stanie stwierdzić, czy wspólnota mieszkaniowa może dochodzić całości należności od jednego ze współwłaścicieli.

Następnie, pomiędzy współwłaścicielami lokalu poszukiwać można węzła solidarności, co pozwalałoby wspólnocie mieszkaniowej dochodzić należności z tytułu utrzymania lokalu od jednego ze współwłaścicieli w całości (na zasadzie art. 366 § 1 k.c.). Pamiętać jednak należy, iż zgodnie z art. 369 k.c. zobowiązanie jest solidarne, jeżeli to wynika z ustawy lub z czynności prawnej tzn. takiego rodzaju węzła solidarności nie możemy domniemywać. Solidarność dłużników stanowi bowiem znaczne ułatwienie dla wierzycieli dochodzących roszczeń i tym samym nie powinno się rozszerzać tego uprzywilejowania bez wyraźnej podstawy prawnej.

Czy istnieją zatem jakiekolwiek podstawy aby twierdzić, iż w relacjach pomiędzy wspólnotą mieszkaniową, a współwłaścicielami lokalu istnieje węzeł solidarności dłużników? Do takiego wniosku prowadzić może treść art. 370 k.c., który stanowi, że jeżeli kilka osób zaciągnęło zobowiązanie dotyczące ich wspólnego mienia, są one zobowiązane solidarnie. Co do tego stanowiska również istnieje wiele wątpliwości, szczególnie gdy trzeba wyjaśnić, kiedy współwłaściciele „zaciągają zobowiązanie” kreujące wydatki na utrzymanie lokalu. Dotyczy to szczególnie przypadku, gdy współwłasność powstaje następczo, tj. po nabyciu przedmiotowego lokalu i po podjęciu uchwał związanych z określeniem zaliczek na koszty utrzymania (np. w przypadku dziedziczenia).

Uwzględniając powyższe, a przede wszystkim brak jednoznacznego przepisu pozwalającego na solidarne dochodzenie wszystkich należności za utrzymanie lokalu od każdego ze współwłaścicieli, stoję na stanowisku, że w tym przypadku ich odpowiedzialność również ogranicza się do udziału we współwłasności. W tym zakresie zastosować należy podstawową zasadę wynikającą z podzielności świadczenia pieniężnego, tj. że długi w postaci opłat za utrzymanie lokalu dzielą się na części odpowiadające wielkości udziałów poszczególnych współwłaścicieli (na zasadzie art. 379 § 1 k.c.). W mojej ocenie brakuje jakichkolwiek podstaw prawnych do przyjęcia, iż jeden ze współwłaścicieli lokalu we wspólnocie mieszkaniowej powinien odpowiadać za wszystkie koszty utrzymania przedmiotowego lokalu. Aby zatem wszcząć postępowanie sądowe o zapłatę wszystkich należności, podobnie jak w przypadku wydatków na nieruchomość wspólną, również konieczne byłoby pozwanie wszystkich współwłaścicieli.

Obecny stan prawny a poprzednie regulacje

Pamiętać należy, iż powyższe uwagi dotyczą obecnego stanu prawnego, który w powyższym zakresie ulegał istotnym modyfikacjom. Szczególną czujność należy zachować jeżeli długi współwłaścicieli sięgają okresu sprzed 29 sierpnia 2015 r. Dopiero wówczas wszedł bowiem w życie wspominany wyżej art. 3 ust. 3a WłLokU pozwalający na przedstawioną interpretację przepisów całej ustawy. Co jednak istotne ustawa nowelizująca nie zawierała tzw. przepisów przejściowych. Jeżeli zatem długi są „starsze”, odpowiedzialność współwłaścicieli może opierać się na zasadach odmiennych niż przedstawionej powyżej.