EGZEKUCJA OPŁAT ZE SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU

W poprzednich artykułach szczegółowo omówiliśmy kwestie związane z możliwością przeprowadzenia przymusowej sprzedaży lokalu własnościowego przez wspólnotę mieszkaniową. Nie wszyscy zdają sobie sprawę, że spółdzielni mieszkaniowej przysługują analogiczne uprawnienia i to zarówno wobec właścicieli lokali w „spółdzielczych” wspólnotach mieszkaniowych jak i wobec osób, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Co więcej, spółdzielnia mieszkaniowa, będąca wierzycielem, ma prawo prowadzić egzekucję świadczeń pieniężnych ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, znajdującego się w jej zasobach, bez konieczności występowania do sądu o zarządzenie jego przymusowej sprzedaży w drodze licytacji.

Stosowanie trybu przewidzianego w art. 16 WłLokU

W przywołanych wcześniej artykułach poddaliśmy szczegółowej analizie przesłanki wszczęcia postępowania w przedmiocie przymusowej sprzedaży lokalu własnościowego wymienione w art. 16 ust. 1 WłLokU. Są to sytuacje, w których właściciel lokalu:

• zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat;

• wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu;

• przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.

Tryb ten, poprzez odesłanie zawarte w art. 17¹⁰ SpMieszkU, stosuje się odpowiednio do przymusowej sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w przypadku:

• długotrwałych zaległości z zapłatą opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1, 1¹ i 5;

• rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu;

• niewłaściwego zachowania tej osoby czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym,

Na pierwszy rzut oka widać, iż przesłanki zawarte w obu ustawach są niemal identyczne, w związku z czym poddawanie ich ponownej analizie w tym miejscu nie jest celowe, a zainteresowanych odsyłam do poprzednich artykułów na ten temat.

Jedynym w zasadzie uzupełnieniem wartym odnotowania w tym miejscu jest wskazanie, do jakich opłat odsyła art. 17¹⁰ SpMieszkU, o których mowa w pkt. 1 powyżej. Należą do nich:

• koszty związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale;
• koszty związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni;
• koszty związane z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię, jeżeli uchwała walnego zgromadzenia tak stanowi (dotyczy członków spółdzielni oraz osób, które zawarły ze spółdzielnią umowę o odpłatne korzystanie z takiej działalności).

Należy również zaznaczyć, że orzeczona przymusowa sprzedaż prawa do lokalu następuje w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Nie jest to jednak klasyczna egzekucja regulowana przepisami kodeksu postępowania cywilnego, polegająca na zastosowaniu przez właściwy organ egzekucyjny środków przymusu przewidzianych przez ustawę procesową celem spełnienia świadczenia przysługującego wierzycielowi od dłużnika. Legitymowana czynnie spółdzielnia nie ma bowiem w postępowaniu licytacyjnym statusu wierzyciela. Kwoty uzyskane z licytacyjnej sprzedaży są wpłacane na rachunek depozytowy sądu. Samodzielna egzekucja świadczeń pieniężnych z tych wierzytelności może być prowadzona jedynie na podstawie tytułu wykonawczego uzyskanego przez wierzyciela w innym postępowaniu, a pozostałą kwotę komornik zwraca podmiotowi, którego prawo było przedmiotem sprzedaży.

Kto może wystąpić z żądaniem

Z żądaniem przymusowej sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu występuje zarząd spółdzielni na wniosek rady nadzorczej. W przypadku, jeżeli zarząd nieruchomością wspólną wykonywany jest przez spółdzielnię jako zarząd powierzony (nieruchomość wspólna stanowi współwłasność spółdzielni  i właścicieli lokali, których własność została wyodrębniona i przeniesiona na osoby trzecie), zgodnie z art. 27 ust. 5 SpMieszkU z żądaniem, o którym mowa w art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali, występuje zarząd spółdzielni na wniosek większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości. Zgodność tej regulacji z Konstytucją RP była przedmiotem badania przez Trybunał Konstytucyjny w postępowaniu o sygn. akt K 60/13. Wyrokiem z dnia 5 lutego 2015 r. Trybunał uznał, iż przepisy te są zgodne z ustawą zasadniczą (OTK-A 2015, nr 2, poz. 11).

Egzekucja opłat ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – dwa, czy jedno postępowanie?

W przypadku, jeżeli jedna z osób, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub prawo własności lokalu, zalega z opłatami na rzecz spółdzielni, powstaje problem najefektywniejszej drogi dochodzenia roszczenia. Spółdzielnie mogą pozywać dłużników z tytułu zaległości czynszowych i na podstawie uzyskanych wyroków zasądzających prowadzić przeciwko nim egzekucję. Istota problemu sprowadza się jednak do tego, czy dopuszczalne jest prowadzenie egzekucji świadczeń pieniężnych (obejmujących „opłaty należne” w znaczeniu wyżej wskazanym) ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przez spółdzielnię mieszkaniową, w której zasobach znajduje się lokal, na podstawie tytułu wykonawczego wydanego w sprawie o zapłatę, bądź czy ciąży na niej dodatkowy obowiązek przedstawienia orzeczenia sądu o sprzedaży lokalu w drodze licytacji wydanego w oparciu o art. 16 ust. 1 WłLokU w zw. z art. 17¹⁰ SpMieszkU.

Dwa obligatoryjne postępowania?

W praktyce spółdzielnie niejednokrotnie wychodziły z błędnego założenia, że aby móc prowadzić egzekucję z prawa do lokalu z tytułu narosłych zaległości czynszowych (np. z tego powodu, że dłużnicy opuścili lokal, który stał pusty), muszą wszcząć postępowanie w przedmiocie przymusowej sprzedaży prawa do lokalu w drodze licytacji zarządzonej przez sąd. Przekonanie takie opierało się na założeniu, że art. 17¹⁰ SpMieszkU w zw. z art. 16 WłLokU są, względem ogólnej regulacji kodeksu postępowania cywilnego dotyczącej możliwości prowadzenia egzekucji z nieruchomości, normami szczególnymi co do przesłanek i sposobu doprowadzenia do sprzedaży w drodze licytacji prawa do lokalu. Przyjęcie dwóch trybów sprzedaży (przymusowej sprzedaży oraz egzekucji opartej na tytule wykonawczy zasądzającym zapłatę) oznaczałoby, iż wskazane przepisy, zapewniające podmiotom, którym służy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, szczególną ochronę w relacjach ze spółdzielnią mieszkaniową, są martwe i zbędne.

Przez długi okres praktyka orzecznicza w tej kwestii była niejednolita. Nie ulega przy tym wątpliwości, że obowiązek wszczynania odrębnych postępowań przez spółdzielnie w trybie art. 17¹⁰ SpMieszkU w zw. z art. 16 WłLokU był dla spółdzielni dalece uciążliwy. Jak bowiem sygnalizowaliśmy w poprzednich artykułach wspomnianych na wstępie, postępowanie w tym przedmiocie może być trudne do przeprowadzenia, a także jest bardziej skomplikowane dowodowo od postępowań w sprawach o zapłatę i przez to często bywa długotrwałe.

Wystarczy postępowanie o zapłatę

Ostatecznie wszelkie wątpliwości w tym zakresie zostały rozstrzygnięte przez Sąd Najwyższy, który w związku z pytaniem prawnym jednego z sądów powszechnych podjął uchwałę, zgodnie z którą dopuszczalna jest egzekucja świadczeń pieniężnych ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, znajdującego się w zasobach spółdzielni mieszkaniowej będącej wierzycielem, bez uzyskania orzeczenia sądu o jego sprzedaży w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości, o którym mowa w art. 17¹⁰ SpMieszkU w zw. z art. 16 ust. 1 WłLokU (uchwała SN z dnia 27 sierpnia 2015 r., III CZP 42/15).

Sąd Najwyższy w podjętej uchwale wyjaśnił, że roszczenia o zapłatę zaległego czynszu oraz o przymusową sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mogą być dochodzone samodzielnie. Wygaśnięcie jednego z nich nie prowadzi do wygaśnięcia drugiego, bowiem orzeczenie licytacyjnej sprzedaży nie oznacza ani nie prowadzi do zaspokojenia wierzytelności pieniężnej, a żadnemu z tak konkurujących roszczeń nie można przyznać priorytetu wynikającego z reguł preferencyjnych systemu prawnego. Z tych względów należy uznać, że powództwa oparte na wskazanych podstawach mają charakter samodzielny i niezależny, stąd stanowią alternatywne środki ochrony prawnej przysługujące spółdzielni mieszkaniowej.

Podkreślenia wymaga również okoliczność, że roszczenie wynikające z art. 16 WłLokU (odpowiednio stosowane wobec spółdzielni mieszkaniowych) jest przykładem najdalej idącego uprawnienia do ingerowania w prawo do lokalu, co uprawnia do korzystania z tego środka ochrony jedynie w ostateczności. Każdorazowo spółdzielnia zobowiązana jest wykazać ciężar gatunkowy przewinienia i jego konsekwencje dla spółdzielni, a sąd dokonywać oceny zasadności domagania się licytacyjnej sprzedaży prawa do lokalu w indywidualnych okolicznościach sytuacji faktycznej pozwanego oraz badać, czy nie zachodzi nadużycie prawa podmiotowego.

Warto mieć świadomość, że przewidziana w tym przepisie sankcja przymusowej sprzedaży powinna objąć prawa do wszystkich lokali dłużnika w ramach danej wspólnoty lub spółdzielni. Paradoksalnie zatem prowadzenie egzekucji świadczeń pieniężnych ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w oparciu o sam wyrok zasądzający może być dla danego dłużnika bardziej korzystne w sytuacji, jeżeli posiada on prawa do więcej niż jednego lokalu. Wynika to z faktu, że dla zaspokojenia roszczeń spółdzielni w zdecydowanej większości wystarczająca będzie kwota uzyskana ze sprzedaży jednego prawa, podczas gdy zezwolenie na sprzedaż licytacyjną wydane w oparciu o art. 16 ust. 1 WłLokU w zw. z art. 17¹⁰ SpMieszkU objęłoby wszystkie posiadane przez dłużnika prawa do lokali.

Na koniec dla porządku zaznaczam, że powyższe rozważania mają zastosowanie wyłącznie do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Inne ze spółdzielczych praw do lokalu, tj. spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, nie podlega bowiem w ogóle egzekucji.