Prowadzenie prac budowlanych na obiekcie wpisanym do rejestru zabytków
Nabywając nieruchomość, którą planujemy następnie wyremontować lub przebudować (np. w starej kamienicy) warto zwrócić uwagę, czy nieruchomość ta jest obiektem budowlanym wpisanym do rejestru zabytków lub znajduje się na obszarze wpisanym do rejestru zabytków. Wiąże się to bowiem z koniecznością uzyskania dodatkowych pozwoleń.
Zgodnie z art. 39 ust. 1 ustawy prawo budowlane „Prowadzenie robót budowlanych przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków lub na obszarze wpisanym do rejestru zabytków wymaga, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskania pozwolenia na prowadzenie tych robót, wydanego przez właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków”.
Powyższy przepis nawiązuje do art. 36 ust. 1 pkt 1) ustawy o ochronie zabytków, zgodnie z którym prowadzenie prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru wymaga pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków.
Oznacza to, że w odniesieniu do obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków nie ma możliwości uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę bez wcześniejszego uzyskania decyzji udzielającej zgody na prowadzenie określonych robót od wojewódzkiego konserwatora zabytków. Dopiero uzyskanie obu pozwoleń uprawnia do legalnego prowadzenia robót budowlanych.
Celem omawianej regulacji jest zapewnienie ochrony zabytkom, w tym (jak trafnie wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 11 marca 2014 r. wydanym w sprawie VII SA/Wa 2606/13) „weryfikacja projektu działań właściciela zabytku lub innej osoby uprawnionej w świetle przepisów ustawy, pod kątem ochrony konserwatorskiej. (…) w postępowaniu prowadzonym w trybie tego przepisu organ ochrony konserwatorskiej bada jedynie, czy projektowane prace negatywnie wpłyną na zabytek (np. czy zachowany zostanie objęty ochroną układ ulic i zabudowa w rozumieniu art. 3 pkt 12 OchrZabU). Organy ochrony konserwatorskiej, wyposażone w odpowiednie kompetencje i specjalistyczną wiedzę, wydają decyzję w trybie art. 36 OchrZabU, mając na względzie wyłącznie ochronę dziedzictwa narodowego, dokonują oceny projektowanych robót z uwagi na zachowanie zabytku, czy objętego ochroną układu przestrzennego”.
Należy również pamiętać o tym, że o ile w przypadku nieistotnego odstąpienia od projektu budowlanego nie ma konieczności uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę wydanej przez organ administracji architektoniczno-budowlanej, o tyle nieistotne odstąpienie od projektu może wymagać ponowienia czynności przed wojewódzkim konserwatorem zabytków, w celu uzyskania od niego dodatkowej zgody. Jako przykład można wskazać zmianę rodzaju elewacji budynku – nie będzie ona wymagać uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę od organu administracji architektoniczno-budowlanej, będzie natomiast wymagać takiej decyzji ze strony wojewódzkiego konserwatora zabytków.
Można również spotkać się z sytuacją, w której nieruchomość zostanie wpisana do rejestru zabytków już po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę i w trakcie realizacji inwestycji. W takim przypadku, z datą wpisania tejże nieruchomości do rejestru zabytków, po stronie inwestora powstaje obowiązek uzyskania od wojewódzkiego konserwatora zabytków pozwolenia na prowadzenie określonych robót. Taki sam obowiązek powstanie w sytuacji, w której prowadzone roboty budowlane stanowią ingerencję w chroniony układ urbanistyczny i w ten sposób oddziałują na nieruchomość sąsiednią, która wpisana jest do rejestru zabytków, lub położona jest na obszarze objętym ochroną. Również wtedy do prowadzenia robót wymagane będzie uzyskanie zgody od konserwatora zabytków.
Konsekwencje nieuzyskania odpowiedniego zezwolenia od wojewódzkiego konserwatora zabytków mogą okazać się dotkliwe. Za prowadzenie robót budowlanych bez pozwolenia od wojewódzkiego konserwatora zabytków Inwestorowi grozi kara pieniężna w wysokości od 500 do 500 000 zł, a prowadzone przez niego roboty mogą zostać wstrzymane na podstawie stosownej decyzji administracyjnej.