Rezerwacja lokalu u dewelopera – czym jest umowa rezerwacyjna i jakie zmiany przewiduje nowa “ustawa deweloperska”?

Rezerwacja lokalu u dewelopera – czym jest umowa rezerwacyjna i jakie zmiany przewiduje nowa “ustawa deweloperska”?

W praktyce obrotu nieruchomości często można spotkać się z sytuacją, w której osoby zainteresowane nabyciem lokalu mieszkalnego zawierają z deweloperem tzw. umowę rezerwacyjną. Poprzedza ona zawarcie umowy deweloperskiej i w założeniu ma „rezerwować” prawo nabywcy do nabycia danego lokalu mieszkalnego w przyszłości. Czym jest w istocie umowa rezerwacyjna, a także jakie uprawnienia i obowiązki nakłada na potencjalnego nabywcę oraz dewelopera? Czy jest ona bezpiecznym rozwiązaniem dla nabywcy lokalu mieszkalnego? I w końcu, co zmieni się w tym zakresie od 1 lipca 2022 r.?  

Czym jest umowa rezerwacyjna?

Umowa rezerwacyjna obecnie zaliczana jest do tzw. umów nienazwanych. Żadne szczególne przepisy prawa nie regulują wprost tego czym jest umowa rezerwacyjna, a także jakie prawa i obowiązki powinna nakładać na jej strony. W praktyce występuje ona również pod innymi nazwami, chociażby jako umowa pierwszeństwa do nabycia lokalu, list intencyjny, umowa o zastrzeżenie wyłączności, co jednak zasadniczo nie zmienia kwalifikacji prawnej tego stosunku zobowiązaniowego.

Mimo, że żadne szczególe przepisy nie regulują praw i obowiązków z tytułu umowy rezerwacyjnej, to jej powszechne występowanie pozwala na zrekonstruowanie istotnych elementów przewidzianych dla tego stosunku zobowiązaniowego.  

Najczęściej umowa rezerwacyjna ma zastosowanie w stosunkach pomiędzy deweloperem oraz potencjalnym nabywcą lokalu mieszkalnego (rezerwującym) i poprzedza zawarcie umowy deweloperskiej. Istnieje więcej, niż jeden model umowy rezerwacyjnej. W najbardziej rozpowszechnionym deweloper zobowiązuje się do czasowego wyłączenia z oferty danego lokalu mieszkalnego i niezawierania przez ten czas umów deweloperskich, przenoszących prawo własności lub innych, które mogłyby uniemożliwiać w przyszłości przeniesienie prawa własności określonego lokalu na rzecz rezerwującego, a potencjalny nabywca lokalu uiszcza opłatę rezerwacyjną. Umowa ta ma za zadanie „zarezerwowanie” prawa do danego lokalu na rzecz potencjalnego nabywcy – stąd jej nazwa przyjęta powszechnie w obrocie.

Drugi spotykany model umowy rezerwacyjnej zawiera dodatkowo zobowiązanie stron do zawarcia umowy deweloperskiej. W takim jednak wypadku zastosowanie znajdzie art. 2 ust. 2 Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zgodnie z jego treścią, przepisy ww. ustawy stosuje się do umowy, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do zawarcia umowy deweloperskiej (umowa przedwstępna). Treścią takiej umowy rezerwacyjnej jest zobowiązanie do zawarcia umowy deweloperskiej. Powinna ona wskazywać istotne elementy umowy przyrzeczonej, czyli umowy deweloperskiej – takie jak scharakteryzowanie przedsięwzięcia deweloperskiego czy też jego cena. Zgodnie z powołanym powyżej przepisem do przedwstępnych umów deweloperskich regulacje Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego stosuje się wprost, co będzie oznaczało wymóg zawarcia takiej umowy w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności.

Zawarcie umowy rezerwacyjnej wynika najczęściej z okoliczności leżących po stronie potencjalnego nabywcy lokalu mieszkalnego. Rezerwujący często nie wiedzą, czy uda im się uzyskać finansowanie (kredyt) na zakup danej nieruchomości. Dlatego też do czasu uzyskania decyzji w tym zakresie ze strony banku wstrzymują się z zawarciem umowy deweloperskiej (do tego czasu chcą jednak zapewnić sobie „prawo” do danego lokalu), bądź też niezdecydowania co do woli nabycia danego lokalu mieszkalnego. Niekiedy umowa rezerwacyjna jest też zawierana z przyczyn leżących po stronie dewelopera, wynikających np. z braku zakończenia procesu nabycia przez dewelopera prawa własności do nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja, czy braku zakończenia postępowania w sprawie uzyskania pozwolenia na budowę.

Co stanie się natomiast, gdy któraś ze stron zrezygnuje z trwania umowy rezerwacyjnej?

Z uwagi na brak regulacji ustawowych, wszystko zależy od postanowień umowy stron w tym zakresie. Najczęściej, gdy umowa rezerwacyjna jest rozwiązywana przez dewelopera, zwraca on jedynie opłatę rezerwacyjną na rzecz potencjalnego nabywcy. Z kolei gdy umowa jest rozwiązywana z przyczyn leżących po stronie potencjalnego nabywcy (bądź też upływa okres rezerwacji i nie dochodzi do zawarcia dalszych umów związanych z nabyciem lokalu), opłata rezerwacyjna nie jest zwracana.

Pomimo pewnych utartych schematów w zakresie umów rezerwacyjnych ich brzmienie bywa bardzo różne. W szczególności różnie wyglądają regulacje w zakresie wysokości opłat rezerwacyjnych (można spotkać się z sytuacjami, w których opłata wynosi nawet kilkanaście tysięcy złotych), czy zasad ich zwrotu. Ponadto, z uwagi na wzrost cen na rynku nieruchomości coraz częściej można spotkać się z sytuacjami, w których umowy są rozwiązywane bez zgody rezerwujących, albowiem nowy potencjalny nabywca jest w stanie zaoferować dużo wyższą cenę nabycia lokalu. Tymczasem deweloper jedynie zwraca nominalną kwotę otrzymanej opłaty rezerwacyjnej.

Umowa rezerwacyjna – nowe regulacje od 1 lipca 2022 r.

Od dnia 1 lipca 2022 r. w życie wchodzi Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz deweloperskim funduszu gwarancyjnym, która zastępować będzie dotychczasową Ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Nowe przepisy w rozdziale 5 ustawy, przewidują właśnie uregulowanie kwestii umów rezerwacyjnych.

Zgodnie z nowymi przepisami, umowa rezerwacyjna została zdefiniowana jako umowa między deweloperem (…) a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, zwaną dalej „rezerwującym”, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Zgodnie z art. 30 nowej tzw. ustawy deweloperskiej, dla umowy rezerwacyjnej przewidziano formę umowy pisemnej, przy czym umowa rezerwacyjna powinna regulować co najmniej takie kwestie jak:

  • cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży,
  • wysokość opłaty rezerwacyjnej (jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony),
  • okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży,
  • określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku,
  • określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.

W trakcie trwania umowy rezerwacyjnej deweloper będzie zobowiązany do informowania rezerwującego o zmianach wprowadzanych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach (w sposób umożliwiający ich zidentyfikowanie oraz wskazując, czego dotyczy zmiana).

W zakresie opłaty rezerwacyjnej ustawodawca przewidział, że jej wysokość nie będzie mogła przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym (art. 32 ust. 2 ustawy).

Jednocześnie, ustawodawca przewidział, że opłata rezerwacyjna zostanie niezwłocznie zwrócona na rzecz rezerwujące w sytuacji, gdy:

  • rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu, w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej – co niewątpliwie stanowi rozwiązanie bardzo korzystne dla potencjalnych nabywców lokali,
  • deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej,
  • deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego.

Ponadto, w celu „odstraszenia” deweloperów od swobodnego rozwiązywania umów rezerwacyjnych, ustawodawca przewidział, że w momencie w którym to deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej, będzie on zobowiązany do zwrotu opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości (art. 34 ust. 3 ustawy).

Nowe przepisy nie zmieniają istoty rozumienia umowy rezerwacyjnej, ale niewątpliwie przyczynią się do ujednolicenia treści umów rezerwacyjnych. Ustawodawca przewidział bowiem jakie konkretne elementy powinna zawierać umowa tego rodzaju. Przy czym mając na uwadze regulacje w szczególności w zakresie maksymalnej wysokości opłaty rezerwacyjnej oraz zasad jej zwrotu, należy stwierdzić, że uchwalone zmiany mają na celu przede wszystkim zwiększenie ochrony konsumentów – potencjalnych nabywców lokalu mieszkalnego (rezerwujących). W nowym stanie prawnym to na deweloperach będzie ciążyło więcej obowiązków w zakresie prawidłowej regulacji oraz wykonywania umowy rezerwacyjnej.

Serwis wykorzystuje pliki cookies. Korzystając ze strony wyrażasz zgodę na wykorzystywanie plików cookies. Dowiedz się więcej

Akceptuję