Samowola budowlana – konsekwencje, legalizacja

Samowola budowlana to prowadzenie inwestycji budowlanej, która narusza obowiązujące przepisy prawa. Ocena, czy w stosunku do konkretnej inwestycji zaistniała samowola budowlana, dokonywana jest zawsze według przepisów prawa obowiązujących w dacie wykonania robót budowlanych.

Zgodnie z obecnymi przepisami z samowolą budowlaną mamy do czynienia przede wszystkim:

• gdy obiekt budowlany lub jego część są w budowie albo zostały wybudowane bez wymaganego pozwolenia na budowę;
• gdy obiekt budowlany lub jego część są w budowie albo zostały wybudowane bez wymaganego zgłoszenia;
• gdy obiekt budowlany lub jego część są w budowie albo zostały wybudowane pomimo wniesienia sprzeciwu wobec dokonanego zgłoszenia przez właściwy organ administracji publicznej.

Zbliżone postępowanie dotyczy prowadzenia wszelkich przebudów, remontów czy nawet rozbiórki.

Organem prowadzącym postępowanie jest powiatowy (rzadziej wojewódzki) inspektor nadzoru budowlanego.

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane w art. 29 dokładnie precyzuje, jakiego rodzaju inwestycje budowlane wymagają uzyskania pozwolenia na budowę, a jakie dokonania zgłoszenia.

Konsekwencje samowoli budowlanej:

Konsekwencje, jakie grożą inwestorowi, który dopuścił się samowoli budowlanej, to przede wszystkim, zgodnie z art. 48 Prawa budowlanego, nakaz wstrzymania budowy (również w przypadku zakończenia budowy) oraz – w razie braku możliwości legalizacji  –  nakaz rozbiórki obiektu budowlanego.

Warto podkreślić, że postanowienia organu nadzoru budowlanego w tym przedmiocie mogą tworzyć obowiązek nie tylko po stronie inwestora, ale również właściciela lub zarządcy budynku.

Faktycznie więc proces może przebiegać dwuetapowo (o ile budowa kwalifikuje się do legalizacji):

1. postanowienie o wstrzymaniu budowy. Jednocześnie organ informuje o możliwości legalizacji obiektu budowlanego (lub jego części) poprzez złożenie wniosku i wykonanie obowiązków legalizacyjnych. Zainteresowany ma 30 dni na złożenie wniosku o legalizację. W przypadku złożenia wniosku w terminie, organ postanowieniem nakład obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni
2. wydanie decyzji – nakazu rozbiórki samowoli budowlanej

Legalizacja samowoli budowlanej:

Złożenie wniosku o legalizację uruchamia procedurę, w toku której na zainteresowanego nakładane są obowiązki, przede wszystkim przedłożenia określonych dokumentów, co w praktyce ma doprowadzić do tego, że budowa w ramach samowoli budowlanej – po legalizacji – nie będzie już naruszała prawa i finalnie będzie spełniała takie wymogi, jakby była od początku prawidłowo prowadzona.

Prawo budowlane przewiduje aktualnie – po obszernej nowelizacji – procedurę legalizacji samowoli budowlanej uzależnione od daty powstania obiektu:

a. pierwsza z nich dotyczy obiektów nowobudowanych, a ściśle – inwestycji wybudowanych nie wcześniej niż 20 lat temu lub będących w trakcie budowy.

W przypadku takich  inwestycji, legalizacja obiektu wymaga – prócz przedłożenia wymaganych dokumentów – również wniesienia opłaty legalizacyjnej.  W  toku postępowania organ bada:

• kompletność i prawidłowość dokumentów legalizacyjnych, w tym kompletność projektu budowlanego,
• zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami obowiązujących ustaw, w szczególności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (jeżeli budowa została już zakończona, sprawdza się zgodność z przepisami obowiązującymi w chwili zakończenia budowy),
• spełnienie obowiązku wniesienia opłaty legalizacyjnej (opłata ta jest wynikiem iloczynu stawki opłaty x współczynnika kategorii obiektu budowlanego i współczynnika wielkości obiektu budowlanego. W praktyce opłaty te mogą sięgać nawet kilkuset tysięcy złotych);

b. druga procedura legalizacji samowoli budowlanej – uproszczone postępowanie legalizacyjne, została wprowadzona wraz z wejściem w życie ostatnie nowelizacji Prawa budowlanego we wrześniu 2020 r. Dotyczy ona obiektów budowlanych, których budowa została zakończona co najmniej 20 lat przed wszczęciem postępowania legalizacyjnego. Charakterystyczną jej cechą jest brak konieczności uiszczenia opłaty legalizacyjnej oraz obowiązek sporządzenia ekspertyzy technicznej, z której musi wynikać, że stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania. Co więcej, w ramach tej procedury decyzja o legalizacji stanowi również podstawę do użytkowania obiektu budowlanego – nie ma więc konieczności uzyskania osobnego pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego.

Podsumowując, biorąc pod uwagę kształt obecnie obowiązujących przepisów, głównym celem wprowadzenia procedur legalizacji samowoli budowlanej jest doprowadzenie do zgodności z prawem prowadzonych inwestycji budowlanych, a nie przymusowa rozbiórka obiektów budowlanych czy nakładanie kar administracyjnych.

W szczególności uproszczone postępowania legalizacyjne, w którego toku nie ma obowiązku uiszczenia opłaty legalizacyjnej, ma zachęcić właścicieli do zgłaszania istniejących już od co najmniej dwóch dekad samowoli budowlanych organom nadzoru budowlanego, przy przyjęciu, że skoro trwają już tak długi czas, to przyjąć można, że wpisały się w otoczenie i dla państwa kluczową wartością jest doprowadzenie stanu prawnego (ewidencje itp.) do zgodności ze stanem faktycznym.

Decyzja  o rozbiórce:

W przypadku stwierdzenia przez organ, że budowa nie spełnia warunków do legalizacji, od razu wydawany jest – w formie decyzji – nakaz rozbiórki.

Tożsama decyzja wydawana jest w przypadkach:

• niezłożenia wniosku o legalizację w wymaganym terminie,
• wycofania wniosku o legalizację,
• nieprzedłożenia, w wyznaczonym terminie, dokumentów legalizacyjnych,
• niewykonania, w wyznaczonym terminie, postanowienia o usunięciu nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych,
• nieuiszczenia opłaty legalizacyjnej w wyznaczonym terminie,
• kontynuowania budowy pomimo postanowienia o wstrzymaniu budowy.

Adresatem decyzji nakazującej rozbiórkę obiektu budowlanego najczęściej jest jednak inwestor, z uwagi na to, że obciążony obowiązkiem powinien zostać, co do zasady, sprawca samowoli budowlanej. Stanowisko takie wyraził m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 28 kwietnia 2020 r. (II OSK 1530/19), który podkreślił, że „W pierwszej kolejności nakaz rozbiórki powinien być skierowany do inwestora, jeżeli jest on sprawcą samowoli budowlanej. Rozbiórka obiektu budowlanego jest w istocie likwidacją stanu niezgodnego z prawem. Wobec tego uznać należy, że nałożenie nakazu rozbiórki na właścicieli nieruchomości mogłoby być dla nich nieuzasadnionym obciążeniem i stanowić nieuzasadnione zwolnienie od takiego obowiązku inwestora, który działał w warunkach samowoli budowlanej i to on powinien ponieść wszystkie niedogodności związane z wykonaniem rozbiórki”.

Dodatkowo, w razie braku zastosowania się do nakazu rozbiórki obiektu budowlanego, zarówno inwestor, jak i właściciel lub zarządca obiektu mogą zostać ukarani grzywną.

Co ciekawe, do września 2020 roku, kiedy weszła w życie ostatnia nowelizacja Prawa budowlanego, za samowolę budowlaną groziła również kara pozbawienia wolności.