ZGODA WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ NA SPRZEDAŻ ALKOHOLU

Obecnie ciężko znaleźć nowo powstałe osiedle bez lokali użytkowych w parterach budynków. Decyzja w tym zakresie powstaje już na etapie projektowania i ma dla dewelopera dość oczywiste uzasadnienie ekonomiczne. W większości przypadków również sami mieszkańcy są zadowoleni z istniejących w ramach osiedla sklepów i punktów usługowych. Problemy, z którymi zgłaszają się wspólnoty dotyczą jednak sytuacji, gdy w lokalu sprzedawany lub podawany jest alkohol. Nierzadko rodzi to szereg niedogodności lub prowadzi do obniżenia wartości sąsiadujących lokali.

W tym artykule postaram się przedstawić rolę wspólnoty mieszkaniowej w legalizacji sprzedaży napojów alkoholowych w lokalu użytkowym. Przedstawię kiedy potrzebna jest zgoda wspólnoty, w jakim trybie powinna być udzielona i najważniejsze – czy może zostać cofnięta.

Obowiązek uzyskania zgody wspólnoty na sprzedaż alkoholu

Zgoda wspólnoty mieszkaniowej na sprzedaż alkoholu na jej terenie jest obligatoryjnym elementem wniosku o zezwolenie (potocznie „koncesję”). Zgodnie z art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi, do wniosku o wydanie zezwolenia na sprzedaż napojów alkoholowych obligatoryjnie dołączyć należy zgodę właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku, jeżeli punkt sprzedaży będzie zlokalizowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. Oznacza to, że bez przedmiotowej zgody organ nie może wydać zezwolenia na sprzedaż alkoholu w danym miejscu.

Pomimo, że katalog podmiotów mogących udzielić zgody jest szeroki (w tym. m.in. zarządca i administrator budynku) przyjąć należy, że w przypadku istnienia wspólnoty mieszkaniowej wyłączna kompetencja w tym zakresie należy bezpośrednio do niej. W orzecznictwie sądów powszechnych i administracyjnych wielokrotnie bowiem podkreślano, że udzielenie zgody na sprzedaż napojów alkoholowych na terenie wspólnoty mieszkaniowej stanowy czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Jak wskazał chociażby Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z 13 września 2012 r. (sygn. akt III SA/Wr 183/12):

„W okolicznościach faktycznych rozpatrywanej sprawy, wbrew stanowisku organu, Sąd przyjmuje, że wyrażenie zgody na sprzedaż napojów alkoholowych jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Należy bowiem mieć na uwadze rodzaj prowadzonej działalności, jaką jest sprzedaż napojów alkoholowych, szczególnie dokonywana w budynku wielorodzinnym obejmującym trzy lokale mieszkalne oraz lokal użytkowy, w którym prowadzona jest sprzedaż napojów alkoholowych. Jest to działalność reglamentowana o szczególnym charakterze, wszak może ona nieraz prowadzić do znacznego ograniczenia uprawnień właściciela lokalu mieszkalnego i jego najbliższych do spokojnego, niezakłóconego i umożliwiającego odpoczynek korzystania z lokalu, z zachowaniem prawa do prywatności i intymności życia rodzinnego.”

Natomiast odnośnie „dużych” wspólnot mieszkaniowych samodzielne uprawnienie zarządu co do udzielenia zgody zakwestionowane zostało w wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 31 stycznia 2014 r. (sygn. akt I ACa 1510/13):

„Należy w związku z tym podzielić zapatrywanie prawne Sądu I instancji co do tego, że tego rodzaju zgoda lub jej odmowa jej udzielenia przynależy do wszystkich członków Wspólnoty Mieszkaniowej i powołany jedynie do czynności zarządu nieruchomością wspólną jej Zarząd nie jest uprawniony by samodzielnie odnosić się do wniosku właściciela lokalu o jej wyrażenie.”

Z tego względu, w przypadku gdy w danej nieruchomości istnieje wspólnota mieszkaniowa, inne podmioty wskazane w powołanym przepisie nie mają samodzielnej kompetencji do udzielenia wymaganej zgody. W przypadku podmiotów, które w pewnych sferach mogą reprezentować wspólnoty mieszkaniowe w relacjach z osobami trzecimi (zarządca, administrator), ich uprawnienie ma charakter pochodny w stosunku do uprawnień wspólnoty mieszkaniowej. Innymi słowy, bez uprzedniej zgody wspólnoty mieszkaniowej, samodzielne oświadczenia zarządcy czy też administratora byłyby nieskuteczne prawnie.

Tryb udzielenia zgody przez wspólnotę mieszkaniową

Wobec tego, że udzielenie zgody na sprzedaż alkoholu jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, w przypadku „małych” wspólnot mieszkaniowych zgoda musi zostać udzielona przez wszystkich właścicieli lokali. Zgodnie bowiem z odpowiednio stosowanym art. 199 K.c. do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli lokali.

W przypadku „dużych” wspólnot mieszkaniowych wymagana jest uchwała podjęta większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Nie ma jakichkolwiek podstaw normatywnych, aby wbrew treści art. 23 ust. 2 WłLokU wymagać w tym przypadku jednomyślności wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej.

Zgoda na sprzedaż alkoholu a zmiana właściciela nieruchomości

Z punktu widzenia uzyskania i trwałości zezwolenia na sprzedaż alkoholu najistotniejsze jest, aby zgoda udzielona została przez aktualnego właściciela (współwłaścicieli) nieruchomości. Aktualność powinna być oceniana przez organ administracji w dniu wydawania zezwolenia. Zgodnie z zasadą trwałości decyzji administracyjnych, późniejsze zmiany właściciela (lub współwłaścicieli) nie mają wpływu na skuteczność udzielonej zgody.

Powyższe zagadnienie znalazło jednoznaczne potwierdzenie w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego. W wyrokach wydanych w sprawach II GSK 1293/13 i II GSK 1185/13 wskazano, że:

„Nowy współwłaściciel nieruchomości, na której znajduje się punkt sprzedaży alkoholu, nie jest legitymowany do żądania uchylenia prawomocnej, ostatecznej decyzji zezwalającej na sprzedaż i podawanie alkoholu, która wydana została zanim nabyła ona prawa rzeczowe do nieruchomości.”

Na tle zmian właścicielskich warto przytoczyć przykład, w którym przedsiębiorca nabywający lokal użytkowy i wnioskujący o zezwolenie na sprzedaż alkoholu legitymował się wyłącznie zgodą poprzedniego właściciela nieruchomości (tj. dewelopera sprzed wyodrębnienia pierwszego lokalu w budynku). Ani w dniu składania wniosku, ani w dniu wydawania decyzji administracyjnej przedsiębiorca nie posiadał zgody wspólnoty mieszkaniowej. W tak nakreślonym stanie faktycznym Naczelny Sąd Administracyjny (sygn. akt II GSK 274/06) stwierdził, że:

„Uwzględniając rolę jaką ma pełnić zgoda uregulowana w powołanym przepisie, stwierdzić trzeba, że znaczenie może mieć wyłącznie tego rodzaju wypowiedź, która pochodzi od podmiotu będącego “właścicielem, użytkownikiem, zarządcą lub administratorem budynku” w czasie rozpatrywania złożonego właściwemu organowi administracji publicznej wniosku. Jest ona warunkiem “wstępnym” jakie musi spełnić występujący o zezwolenie dążąc do jego otrzymania.”

W ten sposób przedsiębiorca pomimo poczynionej inwestycji pozbawił się możliwości uzyskania zezwolenia na sprzedaż alkoholu na terenie wspólnoty mieszkaniowej. Poza przedmiotem powyższego postępowania było jednak, czy wspólnota mieszkaniowa może odmówić przedsiębiorcy udzielenia niezbędnej mu zgody.

Czy zgoda może zostać cofnięta?

Z powodu codziennych problemów wynikających z funkcjonowania punktów sprzedaży alkoholu we wspólnotach mieszkaniowych, często pod rozwagę poddawana jest możliwość cofnięcia przedmiotowej zgody. Wiele wspólnot mieszkaniowych w ten sposób próbuje radzić sobie z problemami wynikającymi z funkcjonujących w budynku sklepów monopolowych lub lokali gastronomicznych.

Analiza orzecznictwa w powyższym zakresie prowadzi do wniosku, że sądy odmawiają wspólnotom mieszkaniowym uprawnienia do cofnięcia zgody na sprzedaż alkoholu w lokalu użytkowym. W oparciu o wyrok Sądu Okręgowego w Zielonej Górze (sygn. akt I C 92/14) i Sądu Okręgowego we Wrocławiu (sygn. akt I C 1264/14) wskazać należy, że zgoda wspólnoty nie może zostać cofnięta, gdyż m.in.:

• zasadą w prawie cywilnym jest nieodwołalność złożonych oświadczeń woli;
  
• uchwała o cofnięciu zgody narusza interes właściciela lokalu (prawo własności i swobodę prowadzenia działalności gospodarczej), który w oparciu o uprzednią zgodę zorganizował swoje przedsiębiorstwo zgodnie z przeznaczeniem lokalu; 
• wspólnota mieszkaniowa wyrażając zgodę na sprzedaż alkoholu powinna mieć świadomość konsekwencji udzielenia zgody; 
• w przypadku, gdy pierwotna zgoda na sprzedaż alkoholu naruszałaby prawa innych właścicieli lokalu, to wówczas powinna zostać zaskarżona do sądu powszechnego.

W przypadku zatem, gdy punkt sprzedaży napojów alkoholowych powoduje uciążliwości dla mieszkańców wspólnoty mieszkaniowej, należy poszukiwać innego rozwiązania. W tym zakresie warto sięgnąć do powołanej wyżej ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi, w której uregulowane zostały przypadki cofnięcia zezwoleń na sprzedaż alkoholu. Alternatywą mogą być również roszczenia na gruncie tzw. prawa sąsiedzkiego kierowane przez poszczególnych właścicieli lokali.

Zawsze pamiętać należy jednak, że każda sprawa tego rodzaju wymaga indywidualnego podejścia i rozważenia, czy na pewno zaistniałe okoliczności pozwalają przyznać prymat interesowi wspólnoty mieszkaniowej nad interesem jednego z jej członków.