Czy potrzebujemy ponownej regulacji zawodu zarządcy nieruchomości?

Deregulacja zawodu zarządcy nieruchomości w 2014 r. doprowadziła do fundamentalnej zmiany funkcjonowania rynku nieruchomości w Polsce. Ustawodawca zrezygnował wówczas z licencji zawodowych, obowiązku odbywania praktyk, nadzoru i odpowiedzialności dyscyplinarnej, zakładając, że ułatwienie dostępu do zawodu zwiększy konkurencyjność i obniży koszty usług. Dziś, po ponad dekadzie funkcjonowania modelu opartego na de facto pełnej swobodzie wykonywania działalności zarządczej, coraz częściej dostrzega się, że deregulacja nie przyniosła oczekiwanych korzyści – a wręcz odwrotnie: poważne zagrożenia.

Brak standardów wykonywania zawodu, a realne zagrożenia dla wspólnot i właścicieli

Faktem jest, iż obecnie na rynku działa większa liczba podmiotów zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami, niestety nie zawsze o kompetencjach, które można by było ocenić jako wystarczające do prawidłowego wykonywania tego zawodu. Obecnie zarządcą nieruchomości może zostać bowiem każdy przedsiębiorca, niezależnie od kwalifikacji czy doświadczenia. Nie wymaga się m.in. ukończenia studiów kierunkowych, szkoleń specjalistycznych ani zdania egzaminu. Nie istnieją również mechanizmy nadzoru zawodowego, ani żadna instytucjonalna weryfikacja kwalifikacji osób wykonujących tę działalność. Ani wspólnota, ani właściciel lokalu nie jest w stanie samodzielnie ocenić, czy kandydat na zarządcę ma odpowiednią wiedzę. Oznacza to, że czynności o wysokim stopniu odpowiedzialności – zarówno natury technicznej, jak i finansowej – mogą wykonywać osoby w zasadzie bez żadnego przygotowania merytorycznego.
Powyższe jasno wskazuje na obniżenie się poziomu bezpieczeństwa prawnego wspólnot mieszkaniowych i innych podmiotów, powierzających zarząd swoimi nieruchomościami. Jednocześnie, rosnące wymagania techniczne dotyczące nieruchomości, dynamiczny rozwój rynku mieszkaniowego oraz zwiększenie znaczenia ochrony danych i bezpieczeństwa użytkowników sprawiają, że obecny stan braku profesjonalnej weryfikacji kompetencji zarządców nieruchomości jest trudny do zaakceptowania z perspektywy interesu publicznego.

Rosnące potrzeby rynku w kontekście profesjonalnego zarządzania nieruchomościami

Z drugiej zaś strony zapotrzebowanie na profesjonalne usługi zarządzania stale rośnie, gdyż liczba wspólnot i zasobów mieszkaniowych w Polsce dynamicznie się zwiększa, a właściciele nieruchomości oczekują fachowej, odpowiedzialnej obsługi. Zakres obowiązków zarządcy nieruchomości jest bowiem wyjątkowo szeroki i obejmuje czynności o znaczącym wpływie, gdyż wiąże się z wykonywaniem czynności obejmujących m.in. zapewnienie bezpieczeństwa użytkowników budynku, nadzór nad gospodarką finansową wspólnot mieszkaniowych oraz podejmowanie decyzji dotyczących znacznej wartości mienia. Zarządca odpowiada m.in. za stan techniczny budynku, organizację kontroli okresowych, zapewnienie zgodności obiektu z przepisami prawa budowlanego, nadzór nad pracami remontowymi oraz reagowanie na sytuacje awaryjne. Błędy w tych obszarach mogą prowadzić do zdarzeń zagrażających życiu i zdrowiu mieszkańców, a także do odpowiedzialności cywilnej i karnej.

Ponadto zarządca musi sprawnie poruszać się w licznych regulacjach prawnych: od ustawy o własności lokali, przez przepisy techniczno-budowlane, po regulacje dotyczące ochrony danych, zamówień czy ochrony konsumentów. Wykonywanie tego zawodu wymaga wiedzy interdyscyplinarnej, a także umiejętności zarządzania konfliktami i komunikacji społecznej. Brak ujednoliconych standardów kształcenia powoduje jednak, że poziom kompetencji na rynku jest bardzo zróżnicowany.

Ryzyka i odpowiedzialność za środki finansowe wspólnot

Kolejnym kluczowym elementem jest zarządzanie finansami. Wspólnoty mieszkaniowe dysponują bowiem znacznymi budżetami, obejmującymi m.in. fundusz remontowy, zaliczki właścicieli oraz środki pochodzące z umów komercyjnych. To zarządca decyduje o wydatkach, zawiera umowy i nadzoruje ich wykonanie. Bez przygotowania z zakresu rachunkowości, gospodarki finansowej czy prawa zobowiązań ryzyko niegospodarności lub nadużyć jest znacząco wyższe. Brak weryfikacji kompetencji zarządców skutkuje również zwiększonym ryzykiem naruszeń obowiązków wynikających z ustaw szczególnych, w szczególności Prawa budowlanego oraz przepisów o ochronie danych osobowych.

W kontekście ryzyka nadużyć, należy również w tym miejscu zauważyć, iż niestety zdarzają się sytuacje, w których zarządca (w szczególności ustanowiony jeszcze przez dewelopera) nie zgłasza określonych roszczeń w stosunku do dewelopera, np. z tytułu rękojmi w przypadku ujawnionych wad nieruchomości, wyłącznie z uwagi na swoje powiązania biznesowe z danym deweloperem. Wprowadzenie zasad odpowiedzialności zawodowej zarządców nieruchomości (np. z możliwością zawieszenia lub odebrania uprawnień do wykonywania zawodu) mogłoby ukrócić tego typu nieprawidłowe działania, podejmowane ze szkodą dla wspólnot mieszkaniowych, czy poszczególnych właścicieli lokali.

Dlaczego regulacja jest niezbędna dla bezpieczeństwa rynku?

W świetle standardów obowiązujących w większości państw UE oraz mając na uwadze charakter czynności podejmowanych przez zarządców nieruchomości, zasadne jest ponowne wprowadzenie reglamentacji zawodu. Powinna ona obejmować w szczególności obowiązek uzyskania uprawnień zawodowych, wpis do centralnego rejestru, ustawiczny rozwój kompetencji oraz odpowiedzialność zawodową. Model taki funkcjonował w Polsce do 2014 r. i nadal stosowany jest wobec innych zawodów odpowiedzialnych za zarządzanie cudzym majątkiem, jak doradcy restrukturyzacyjni.

Celem takiej regulacji nie byłoby w żadnej mierze ograniczenie swobody działalności gospodarczej, lecz zapewnienie bezpieczeństwa właścicieli nieruchomości i stabilności obrotu. Regulacja zawodu nie oznacza zamknięcia rynku – oznacza zapewnienie profesjonalizmu w dziedzinie, która tego profesjonalizmu wymaga w sposób szczególny.