Odcięcie wody przez wspólnotę mieszkaniową za długi – czy to zgodne z prawem?

Na pierwszy rzut oka rozwiązanie polegające na odcięciu wody w lokalu, którego właściciel nie reguluje należności, może wydawać się logiczne – skoro ktoś nie płaci, powinien liczyć się z konsekwencjami. Jak jednak ta kwestia wygląda z perspektywy prawa?

Jaki podmiot ma prawo odciąć wodę?

Zgodnie z art. 8 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, ogłoszonej obwieszczeniem Marszałka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 15 maja 2024 r. (Dz.U. z 2024 r. poz. 757), przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne może odciąć dostawę wody lub zamknąć przyłącze kanalizacyjne wyłącznie w przypadkach wskazanych w ustawie. Jedną z takich sytuacji jest brak uiszczenia należności za pełne dwa okresy obrachunkowe, następujące po dniu otrzymania upomnienia.

O zamiarze odcięcia dostawy wody przedsiębiorstwo ma obowiązek zawiadomić powiatowego inspektora sanitarnego, wójta, burmistrza albo prezydenta miasta oraz odbiorcę usług co najmniej 20 dni przed planowanym terminem wstrzymania dostaw. Co istotne, przedsiębiorstwo, które odcięło dostawę wody, jest jednocześnie zobowiązane do udostępnienia zastępczego punktu poboru wody.

Powyższe pokazuje, że ustawodawca traktuje odcięcie dostawy wody jako środek o charakterze wyjątkowym, dopuszczalny jedynie w ściśle określonych przypadkach i obwarowany dodatkowymi obowiązkami.

Odcięcie wody przez wspólnotę – co mówi orzecznictwo?

Często przywoływanym orzeczeniem jest wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z 14 kwietnia 2011 r., sygn. akt I ACa 278/11. Sąd stwierdził, że art. 8 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków należy interpretować ściśle tzn. skoro ustawa przyznaje uprawnienie do odcięcia wody konkretnemu podmiotowi (przedsiębiorstwu wodociągowo-kanalizacyjnemu) to nie wolno rozszerzać tego typu uprawnienia na zarządcę lub wspólnotę. Stwierdził, iż uznanie innego podmiotu (nie zobowiązanego do dostaw wody a jedynie zarządzającego nieruchomością) za władny do odcięcia wody pozostaje w sprzeczności z treścią ustawy.

Czy wspólnota może odciąć ciepłą wodę?

Wyrokiem z dnia 16 czerwca 2020 r., o sygn. akt I ACa 84/20, Sąd Apelacyjny w Krakowie stwierdził, iż wspólnota nie może podejmować decyzji o odłączeniu dostaw żadnych mediów do poszczególnych lokali. Wskazał, że zgodnie z art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, niewywiązywanie się z obowiązków lub niewłaściwe zachowanie właściciela lokalu uprawnia wspólnotę do żądania sprzedaży lokalu w drodze licytacji w trybie procesu, na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości, a właścicielowi lokalu sprzedanego nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Przepis ten nadaje wspólnocie najdalej idącą sankcję za niewywiązywanie się z obowiązków członka wspólnoty. Wobec powyższego, Sąd stwierdził, że powyższa regulacja prowadzi do stwierdzenia, że wspólnota nie może wkraczać we władztwo lokalu w inny sposób. Ponadto w przytoczonej sprawie stwierdzono, że wstrzymanie dostaw wody członkowi wspólnoty mieszkaniowej jest dla niego czynnością uciążliwą, ograniczającą zaspokajanie jego potrzeb mieszkaniowych i możliwość takiego swobodnego zachowania się przez wspólnoty mieszkaniowe byłaby wprost sprzeczna z dobrymi obyczajami oraz ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa.

Czy uchwała wspólnoty “legalizuje” odcięcie wody?

Uchwała nie tworzy kompetencji, których ustawa nie przyznaje wspólnocie. Uchwała przewidująca odcięcie wody dłużnikowi może zostać uchylona przez Sąd albo wręcz uznana za nieważną. W ten sposób postąpił Sąd Apelacyjny w Krakowie w omawianym powyżej postępowaniu o sygn. akt I ACa 84/20.

Odcięcie wody, a prawo karne

Odcięcie dopływu wody do lokalu mieszkalnego przez wspólnotę mieszkaniową, dokonane w celu wymuszenia na właścicielu zapłaty zaległych należności może zostać zakwalifikowane jako zachowanie wypełniające znamiona czynu z art. 191 § 1a Kodeksu karnego, zgodnie z którym kto w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.

Wyrokiem z dnia 3 listopada 2022 r. w sprawie o sygn. akt I KK 3/22, Sąd Najwyższy stwierdził, iż klasycznymi przykładami zachowań „innej przemocy” jest m.in. odcięcie dopływu wody, energii elektrycznej lub ogrzewania. Według ww. Sądu, „inna przemoc” nie jest przemocą na osobie, a różnego typu czynnościami skierowanymi wobec rzeczy.

Tym samym odcięcie wody za długi może rodzić odpowiedzialność karną osób, które podjęły decyzję o takim działaniu lub doprowadziły do jego wykonania, jeżeli celem było przymuszenie właściciela do zapłaty lub innego określonego zachowania.

Podsumowując, na dzień dzisiejszy odpowiedź na tytułowe pytanie jest następująca: odcięcie wody przez wspólnotę mieszkaniową z powodu zadłużenia właściciela lokalu co do zasady nie jest zgodne z prawem. Z całą pewnością nie rekomendujemy takiego działania jako sposobu dochodzenia należności przysługujących wspólnocie.

W naszej Kancelarii funkcjonuje wyspecjalizowany dział windykacji, który kompleksowo wspiera wspólnoty mieszkaniowe w skutecznym i zgodnym z prawem dochodzeniu należności. W przypadku zainteresowania współpracą – pozostajemy do dyspozycji.