Rękojmia wiary publicznej: Sąd Najwyższy nie przyjął skargi kasacyjnej strony przeciwnej w sporze o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

Rękojmia wiary publicznej stanowi fundament bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami – i właśnie ta instytucja przesądziła o ostatecznym wyniku naszej sprawy o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Spór dotyczył próby odwrócenia skutków odpłatnego nabycia nieruchomości przez kolejnych nabywców na podstawie twierdzeń o wadliwości wcześniejszej darowizny. Sądy obu instancji oddaliły powództwo i apelację, a finalnie skarga kasacyjna nie została przyjęta do rozpoznania.

W artykule pokazujemy, dlaczego rękojmia wiary publicznej chroni nabywcę działającego w zaufaniu do księgi wieczystej – oraz dlaczego nie można utożsamiać dobrej lub złej wiary nabywcy z historią wcześniejszych rozporządzeń (np. darowizną sprzed lat), na podstawie których zbywca uzyskał wpis w księdze.

Rękojmia wiary publicznej i spór o uzgodnienie treści księgi wieczystej – o co chodziło w tej sprawie

Istota powództwa z art. 10 u.k.w.h. sprowadza się do wykazania, że stan ujawniony w księdze wieczystej nie odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu. W praktyce takie spory często łączą się z próbą podważenia skuteczności wcześniejszych czynności (np. darowizny) i przeniesienia ich wad na późniejszych nabywców.

W tej sprawie strona powodowa budowała narrację w oparciu o tezę, że darowizna dokonana wcześniej przez darczyńcę była dotknięta wadą (rzekomo stan wyłączający świadome i swobodne podjęcie decyzji), a skoro tak – kolejne rozporządzenia (w tym sprzedaż) miały nie wywołać skutków prawnych. Problem w tym, że taka konstrukcja – nawet gdyby hipotetycznie wykazać wadliwość darowizny – nie przesądza automatycznie o braku ochrony nabywcy, jeśli działa na jego rzecz rękojmia wiary publicznej.
Właśnie dlatego osią sporu nie było abstrakcyjne badanie ważności wcześniejszej darowizny, lecz odpowiedź na pytanie, czy w chwili nabycia nieruchomości nabywcy działali w złej wierze (albo czy nabycie było nieodpłatne). Dopiero bowiem wykazanie przesłanek wyłączających rękojmię pozwala realnie podważyć domniemanie wynikające z księgi.

Rękojmia wiary publicznej a zła wiara nabywcy – granice weryfikacji po stronie kupującego

Kluczowe znaczenie ma to, jak rozumieć złą wiarę nabywcy w realiach obrotu nieruchomościami. Ustawa nie nakłada na nabywcę obowiązku prowadzenia śledztwa historycznego, obejmującego badanie wszystkich wcześniejszych czynności prawnych w łańcuchu przeniesień – w szczególności wtedy, gdy księga wieczysta nie zawiera żadnych ostrzeżeń, wzmianek czy wpisów sygnalizujących spór.

W naszej sprawie skarżący próbował przekonać, że do przypisania nabywcy złej wiary wystarczy wskazanie, iż nabywca dostrzegł (lub mógł dostrzec) okoliczności dotyczące osoby, która dwa lata wcześniej była właścicielem nieruchomości, a następnie dokonała darowizny na rzecz osób trzecich. Taka argumentacja zmierza do nieuprawnionego rozszerzenia wyjątku od rękojmi.

W praktyce rękojmia wiary publicznej działa właśnie po to, aby nabywca mógł oprzeć się na treści księgi wieczystej oraz na okolicznościach transakcji z bezpośrednim zbywcą – a nie analizować ważność cudzych, wcześniejszych umów, zawieranych w innym czasie, między innymi osobami, w innym kontekście i przy innym materiale dowodowym.

Co więcej: nawet w modelu „z łatwością mógł się dowiedzieć” ustawodawca nie tworzy standardu, który czyniłby z nabywcy quasi-biegłego od oceny stanu psychicznego wcześniejszego właściciela czy ważności czynności sprzed lat. Inaczej instytucja rękojmi traciłaby sens ochronny i stabilizacyjny, a obrót nieruchomościami zostałby obciążony niemożliwymi do spełnienia wymaganiami.

Dlaczego nie wolno wiązać dobrej lub złej wiary nabywcy z wcześniejszymi rozporządzeniami (np. darowizną)

Sednem zarzutu (formułowanego później również w skardze kasacyjnej) była teza, że zła wiara przy nabywaniu nieruchomości może wynikać z tego, iż nabywca wiedział (lub mógł wiedzieć), że zbywca nabył prawo od poprzednika w drodze czynności nieważnej.

Na poziomie dogmatycznym taki pogląd jest wadliwy, ponieważ przenosi ciężar weryfikacji z księgi wieczystej i samej transakcji (nabywca–zbywca) na analizę historii prawnorzeczowej poprzedników prawnych. W konsekwencji nabywca musiałby badać nie tylko stan księgi, ale też ważność wszystkich wcześniejszych umów, często sprzed wielu lat, zawieranych między osobami trzecimi. Nietrudno dostrzec, że to prowadziłoby do praktycznej niewykonalności obrotu i wypaczenia funkcji ksiąg wieczystych.

W tej sprawie – co szczególnie ważne – transakcja miała charakter odpłatny, była dokonywana w formie aktu notarialnego, a w księdze nie było sygnałów ostrzegawczych. W tych realiach łączenie złej wiary nabywcy z wcześniejszą darowizną (z udziałem innych osób) oznaczałoby de facto domniemanie złej wiary na podstawie luźnych podejrzeń, a nie obiektywnych przesłanek wynikających z księgi i transakcji.

Tę granicę warto podkreślać wprost: rękojmia wiary publicznej ma chronić zaufanie do wpisu. Jeśli nabywca ma zostać pozbawiony ochrony, to wymaga to wykazania okoliczności odnoszących się do jego sytuacji poznawczej w chwili nabycia – a nie rekonstrukcji stanu psychicznego darczyńcy w odrębnym stosunku prawnym sprzed lat. Przeciwna wykładnia instytucji rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych mogłoby doprowadzić do szeregu nadużyć, co w istocie doprowadziłoby do podważenia zaufania do pewności informacji zawartych w księgach wieczystych.

Zarzuty procesowe i wnioski dowodowe: dlaczego sądy uznały je za bezzasadne

W sprawach tego typu często obserwujemy próbę rozszerzenia postępowania dowodowego o dowody dotyczące wcześniejszych czynności (np. opinię biegłego co do stanu darczyńcy w chwili darowizny), nawet gdy spór – przy prawidłowo zidentyfikowanej osi prawnej – rozstrzyga się na etapie przesłanek rękojmi.

Sądy obu instancji uznały, że dowody zmierzające do wykazania wadliwości darowizny (w sytuacji braku wykazania złej wiary nabywców i braku przesłanek wyłączających rękojmię) nie prowadzą do ustalenia faktów istotnych dla rozstrzygnięcia. W konsekwencji część wniosków dowodowych potraktowano jako zbędne i zmierzające do przedłużenia postępowania – bo nawet ich przeprowadzenie nie mogłoby przełożyć się na zmianę rozstrzygnięcia w warstwie materialnoprawnej (skoro ochrona nabywcy nadal pozostawałaby aktualna).

W sporze o uzgodnienie treści księgi wieczystej to powód – chcąc przełamać ochronę rękojmi – powinien skoncentrować się na tym, co wyłącza ochronę nabywcy. Próba odwrócenia ciężaru poprzez wielowątkowe postępowanie dowodowe o darowiźnie sprzed lat nie może zastąpić konieczności wykazania przesłanek złej wiary w rozumieniu ustawy. Na to też powołaliśmy się w odpowiedzi na skargę kasacyjną, argumentując w ten sposób wniosek o odmowę przyjęcia jej do rozpoznania.

Co oznacza, że skarga kasacyjna nie została przyjęta do rozpoznania – i dlaczego to jest ważne dla obrotu

Dla praktyki obrotu nieruchomościami doniosłe jest nie tylko to, że sądy meriti oddaliły roszczenia, ale również to, że postępowanie kasacyjne zakończyło się na etapie przedsądu – skarga kasacyjna nie została przyjęta do rozpoznania. To potwierdza, że przedstawiona przez skarżącego konstrukcja nie spełnia wymogów dopuszczalności, a zarzuty nie tworzą podstawy do ingerencji Sądu Najwyższego w prawomocne rozstrzygnięcie.

W realiach tej sprawy ma to wymiar systemowy: gdyby dopuścić pogląd, że nabywca ma obowiązek badać ważność wszystkich wcześniejszych czynności prawnych w łańcuchu przeniesień (w tym relacje rodzinne, stan zdrowia i świadomości wcześniejszych właścicieli), to rękojmia wiary publicznej zostałaby sprowadzona do instytucji iluzorycznej. Tymczasem ustawodawca projektuje księgi wieczyste jako narzędzie pewności i przewidywalności obrotu – właśnie po to, aby nabycie odpłatne w zaufaniu do księgi nie było łatwo wzruszane po latach.

Podsumowanie

W tej sprawie rękojmia wiary publicznej zadziałała zgodnie ze swoim przeznaczeniem: ochroniła nabywców działających w zaufaniu do księgi wieczystej i realiów transakcji z bezpośrednim zbywcą, a nie obciążyła ich obowiązkiem badania ważności wcześniejszych czynności prawnych osób trzecich. Sądy trafnie przyjęły, że bez wykazania złej wiary nabywcy (w rozumieniu ustawy) badanie wadliwości wcześniejszej darowizny jest wtórne i nie może przesądzać o uzgodnieniu treści księgi wieczystej.

Jeśli mierzą się Państwo z podobnym problemem (spór o księgę wieczystą, zarzut złej wiary nabywcy, próba podważenia transakcji poprzez historię wcześniejszych rozporządzeń), pomagamy ocenić ryzyka i zbudować strategię procesową – od analizy przesłanek rękojmi po prowadzenie sporu przed sądami powszechnymi i w postępowaniu kasacyjnym