Rozgraniczenie nieruchomości – przebieg postępowania przed organem i przed sądem

Nieruchomość stanowi części powierzchni ziemskiej stanowiącej odrębny przedmiot własności. Z definicji tej wynika, że to, o jakiej części mówimy, decydują granice nieruchomości. W większości przypadków sprawa jest oczywista, jednak istnieją sytuacje, w których powstaje wątpliwość, gdzie dokładnie przebiegają granice nieruchomości. Postępowanie o rozgraniczenie nieruchomości ma właśnie na celu ustalenie gdzie przebiegają jej granice.

Rozgraniczenie nieruchomości – dlaczego to ważne?

Rozgraniczenie nieruchomości to proces administracyjny i prawny mający na celu ustalenie właściwego przebiegu granic między nieruchomościami. Może zostać przeprowadzone na wniosek właściciela nieruchomości lub z urzędu w przypadku stwierdzenia błędnego przebiegu granicy. Procedura rozgraniczenia nieruchomości odbywa się z udziałem geodety oraz organu administracyjnego, a w razie potrzeby – sądu. W przypadku niezgodności stron możliwe jest odwołanie do sądu, które może skutkować postępowaniem sądowym i koniecznością przeprowadzenia wizji lokalnej oraz analizy dokumentacji geodezyjnej.

Do częstych sporów dotyczących granic nieruchomości należy spór o ustalenie granicy. W szczególności w sytuacji, w której różne źródła, takie jak mapy ewidencyjne lub dokumenty zawarte w księgach wieczystych, wskazują sprzeczny przebieg granicy miedzy nieruchomościami. Postępowanie o rozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie na nowo przebiegu granicy.

Postępowanie o rozgraniczenie nieruchomości posiada charakterystyczną cechę, związaną z faktem, że część postępowania prowadzona o rozgraniczenie nieruchomości toczy się przed organem administracyjnym, zaś w przypadku spełnienia kilku warunków, możliwym jest prowadzenie kolejnego etapu postępowania rozgraniczeniowego przed sądem powszechnym. Niniejszy artykuł ma na celu przedstawienie zarysu całego procesu rozgraniczenia nieruchomości, w szczególności jego przebiegu przed organem, przesłanek warunkujących rozpoznanie sprawy przez sąd powszechny i przebiegu sprawy o rozgraniczenie nieruchomości przed tymże sądem.

Postępowanie o rozgraniczenie nieruchomości przed organem

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. 1989 Nr 30, poz. 163 t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 2052): „rozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie przebiegu ich granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów.” Stosownie do art. 29 ust. 3 tejże ustawy, za przeprowadzenie tego postępowania odpowiadają wójtowie (burmistrzowie, prezydenci miast) oraz, w wypadkach określonych w ustawie, sądy.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że postępowanie o rozgraniczenie nieruchomości może zostać zainicjowane zarówno na wniosek strony jak i z urzędu.

Osoba zainteresowana ustaleniem granic swojej nieruchomości może złożyć wniosek o rozgraniczenie nieruchomości do właściwego organu administracyjnego. Wniosek powinien zawierać:

• Dane wnioskodawcy,
• Oznaczenie nieruchomości, której dotyczy rozgraniczenie,
• Uzasadnienie potrzeby przeprowadzenia procedury rozgraniczenia,
• Dowody potwierdzające błędny przebieg granicy, jeśli takie istnieje,
• Mapy geodezyjne, dokumenty z ksiąg wieczystych oraz inne dokumenty kartograficzne.

W tym drugim przypadku dzieje się to obligatoryjne podczas scalania gruntów, a także jeżeli potrzeby gospodarki narodowej lub interes społeczny uzasadniają przeprowadzenie rozgraniczenia.

Czynności związane z rozgraniczeniem nieruchomości wykonywane są przez geodetę upoważnionego do tego przez organ. Przy ustalaniu przebiegu granic bierze się pod uwagę znaki i ślady graniczne, mapy i inne dokumenty oraz punkty osnowy geodezyjnej. W praktyce organ dokonuje przeglądu dokumentów znajdujących się we właściwym ośrodku geodezyjnym i kartograficznym oraz w aktach ksiąg wieczystych i czyni na ich podstawie własne ustalenia. Następnie upoważniony geodeta wzywa strony do stawienia się na spornym gruncie.

Przebieg procedury rozgraniczenia:

• Wizja lokalna – geodeta przeprowadza oględziny nieruchomości w celu ustalenia faktycznego przebiegu granicy i sporządzenia protokołu granicznego.
• Zgromadzenie dokumentacji – analiza dokumentów geodezyjnych, map katastralnych, decyzji administracyjnych oraz zapisów w księgach wieczystych.
• Protokół rozgraniczenia – jeśli strony zgadzają się na zaproponowany przebieg granicy, sporządzany jest protokół graniczny zatwierdzony przez organ administracyjny.
• Odwołanie do sądu – w przypadku braku porozumienia sprawa może zostać skierowana do sądu rejonowego, który dokonuje ostatecznego ustalenia granic nieruchomości.

Podczas czynności na spornym gruncie geodeta przeprowadza tzw. „czynności terenowe”, mające na celu odszukane znaków granicznych, a także odnotowanie uszkodzonych lub przesuniętych znaków granicznych, co zostaje  zapisane w protokole.

Ustalając przebieg granicy, geodeta zobowiązany jest wziąć pod uwagę dokumenty stwierdzające stan prawny rozgraniczanych nieruchomości (np. odpisy z ksiąg wieczystych lub odpisy dokumentów znajdujących się w zbiorze dokumentów, wypisy aktów notarialnych, prawomocne orzeczenia i ugody sądowe oraz decyzje administracyjne), a także dokumenty określające położenie punktów granicznych i przebieg granic nieruchomości (np. szkice graniczne, wcześniejsze protokoły graniczne i akty ugody, szkice granic działek, a także mapy i plany obejmujące granice albo inne elementy pozwalające na odtworzenie lub analizę przebiegu granic). Dodatkowo, podstawę ustalenia granic stanowią także punkty osnowy geodezyjnej.

W pierwszej kolejności przebieg granic ustalany jest na podstawie dokumentów stwierdzających stan prawny nieruchomości, w szczególności stwierdzających przebieg granic. Jeżeli pozwala na to zebrana dokumentacja, geodeta wskazuje stronom przebieg granic, zabezpiecza punkty graniczne i sporządza protokół graniczny. Protokół graniczny stanowi podstawę wydania decyzji o rozgraniczeniu nieruchomości. Z uwagi na specyfikę tego postępowania, od decyzji nie przysługuje odwołanie, lecz strona niezadowolona z decyzji może żądać, aby sprawa rozgraniczenia nieruchomości została przekazana do sądu cywilnego. Strona może żądać rozpoznania sprawy w całości lub tylko w stosunku do określonych części granicy.

W przypadku, w którym dowody nie pozwalają na ustalenie przebiegu granicy lub dowody pozostają w sprzeczności, a także jeśli brak jest jakichkolwiek dowodów, przebieg granicy może zostać ustalony na podstawie zgodnego oświadczenia stron. W takim przypadku procedura wydania decyzji i ewentualnego żądania przekazania sprawy do rozpoznania przez sąd cywilny wygląda analogicznie jak przypadku ustalenia granic na podstawie zebranych dowodów.

W razie niemożności ustalenia granicy na podstawie zgodnego oświadczenia stron i w przypadku pozostawania przez strony w sporze co do przebiegu granicy, geodeta winien nakłaniać strony do zawarcia ugody, która ma moc ugody sądowej. Jeśli dojdzie do zawarcia ugody, geodeta sporządzi dokument stwierdzający jej zawarcie, zaś organ wyda decyzję o umorzeniu postępowania z uwagi na zawarcie przez strony ugody.

Jeżeli w razie istnienia sporu co do przebiegu granicy nie dojdzie do zawarcia ugody, a nie ma podstaw do wydania decyzji na podstawie zebranych dowodów lub zgodnego oświadczenia stron, organ wydaje decyzję o umorzeniu postępowania i z urzędu przekazuję sprawę do rozpatrzenia sądowi.

Odwołanie i postępowanie sądowe:

Jeżeli którakolwiek ze stron nie zgadza się z ustalonym przebiegiem granicy, może złożyć odwołanie do sądu rejonowego. Postępowanie sądowe może obejmować:

• Przeprowadzenie kolejnej wizji lokalnej przez biegłego geodetę,
• Powołanie biegłego geodety i sporządzenie ekspertyzy,
• Analizę dokumentacji geodezyjnej i świadectw własności,
• Porównanie danych z map katastralnych i ksiąg wieczystych.

Sąd może wydać decyzję ostateczną, która obowiązuje wszystkie strony postępowania. W przypadku dalszych wątpliwości możliwe jest zaskarżenie orzeczenia do sądu wyższej instancji. Proces rozgraniczenia nieruchomości oraz ustalenia granic wymaga szczegółowej analizy wszystkich dowodów, w tym dokumentów geodezyjnych, map ewidencyjnych, akt notarialnych oraz decyzji administracyjnych.

Postępowanie o rozgraniczenie nieruchomości przed sądem cywilnym

Jak zostało dotychczas wskazane, w przypadku zakończenia postępowania decyzją o rozgraniczeniu wraz ze zgłoszeniem przez stronę żądania rozpoznania sprawy przez sąd cywilny lub w przypadku wydania decyzji o umorzeniu wraz z przekazaniem sprawy do rozpoznania sądowi – do rozpoznania sprawy właściwy będzie sąd rejonowy dla miejsca położenia nieruchomości, między którymi granica jest sporna. Sąd rozpoznaje sprawę w trybie postępowania nieprocesowego.

Stosownie do art. 153 KC: „jeżeli granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego nie można stwierdzić, ustala się granice według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Gdyby również takiego stanu nie można było stwierdzić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między zainteresowanymi, sąd ustali granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności; może przy tym przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną.”

Przytoczony przepis wyznacza ścisłą kolejność w kryteriach określania granic przez sąd. Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 30 grudnia 2019 r., sygn. akt IV CSK 300/19: „kryteria wskazane w art. 153 KC są ułożone w ścisłej hierarchii, a zatem jeżeli możliwe jest rozgraniczenie dwóch działek według stanu prawnego, to w świetle unormowania przyjętego w art. 153 KC rozgraniczenie tych działek według spokojnego posiadania nie może nastąpić. Sąd ustala stan prawny granic biorąc pod uwagę wszelkie środki dowodowe, a zatem nie tylko dokumenty geodezyjne, czy inne dokumenty urzędowe i prywatne oraz oględziny i opinie biegłych ale również osobowe źródła dowodowe w tym zeznania świadków i stron.”

Mając na uwadze tę kolejność, powinnością sądu jest przede wszystkim dokonanie rozgraniczenia nieruchomości według stanu prawnego. Należy mieć na uwadze, że pojęcie „stanu prawnego” rozumiane jest szeroko i następuje po przeprowadzeniu pełnego postępowania dowodowego, nie wyłączając dowodu z zeznań świadków, zeznań stron oraz dowodów z opinii biegłych sądowych – wszelkie te dowody podlegają swobodnej ocenie sądu.

Dopiero gdy nie będzie to możliwe, aktualizuje się drugi krok, tj. ustalenie przebiegu granic według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 27 kwietnia 2018 r., sygn. akt IV CSK 210/17, za ostatni spokojny stan posiadania uznaje się: „posiadanie ustabilizowane, trwające przez długi czas, który jednak nie wyczerpuje okresu niezbędnego do zasiedzenia, ale utrzymujące się na tyle długo, by pozbawienie dotychczasowego posiadacza posiadania pasa ziemi przez ustalenie granicy „z uwzględnieniem wszelkich okoliczności” nie dałoby się pogodzić z zasadami współżycia społecznego. Chodzi zatem o ustalone, niewątpliwe posiadanie, spokojne w sensie faktycznym, a nie prawnym, podczas którego nie wystąpiły żadne zmiany lub zakłócenia.”

W przypadku, w którym rozgraniczenie nieruchomości jest niemożliwe do wykonania w oparciu o dwa wskazane powyżej kryteria, a strony nie zawrą ugody, ustalenie granic zostanie dokonane przez sąd z uwzględnieniem wszelkich okoliczności. Sąd może przy tym przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną.

Skutki decyzji i postanowienia o rozgraniczeniu nieruchomości

Zakończenie procesu rozgraniczenia nieruchomości, niezależnie od tego czy miało ono miejsce przed organem lub sądem powszechnym, musi znaleźć swoje odzwierciedlenie zarówno w treści ksiąg wieczystych nieruchomości, między którymi nastąpiło rozgraniczenie, a także powinno zostać odzwierciedlone na mapach ewidencyjnych.

W powyższym celu, zgodnie z art. 37 ust. 2 ustawy Prawo Geodezyjne i Kartograficzne, prawomocne orzeczenia i ostateczne decyzje ustalające przebieg granic nieruchomości sąd lub organ rozstrzygający przesyła z urzędu w terminie 30 dni do sądów rejonowych właściwych do prowadzenia ksiąg wieczystych i do właściwych starostów, w celu ujawnienia ich w księgach wieczystych oraz w ewidencji gruntów i budynków, aby zapobiec ponownie sytuacji, w której granice staną się sporne.

Definitywnym zakończeniem procesu rozgraniczenia jest wykonanie orzeczenia z udziałem geodety, który utrwala w terenie oznaczenia granicy, zgodnie z ostateczną decyzją, ugodą lub prawomocnym postanowieniem sądu.

Przechodząc do końcowych wniosków, rozgraniczenie nieruchomości to istotny proces, który pozwala uniknąć sporów sąsiedzkich i ustalić właściwy przebieg granic. W przypadku błędnego przebiegu granicy można złożyć wniosek o rozgraniczenie, a w razie konieczności odwołanie do sądu rejonowego. Wizja lokalna oraz analiza dokumentacji geodezyjnej są kluczowe dla prawidłowego ustalenia granic nieruchomości. Każdy etap procedury, od wniosku po ostateczne ustalenie granic, powinien być przeprowadzony zgodnie z przepisami prawa geodezyjnego i kartograficznego, z uwzględnieniem decyzji administracyjnych, protokołów granicznych oraz danych zawartych w księgach wieczystych oraz mapach ewidencyjnych.