Status strony w postępowaniu o pozwolenie na budowę w obrębie wspólnoty mieszkaniowej

Kwestia ustalenia jakie podmioty posiadają status strony w postępowaniu o pozwolenie na budowę bywa czasami niejednoznaczna i problematyczna, przy czym szczególna trudność może pojawić się w sytuacji, gdy budowa ma zostać przeprowadzona w obrębie wspólnoty mieszkaniowej. W każdym przypadku rozważenia bowiem wymaga czy oprócz inwestora status strony przysługiwał będzie także innym podmiotom, w tym wspólnocie mieszkaniowej lub właścicielom poszczególnych wyodrębnionych lokali (czy też zarówno wspólnocie, jak i poszczególnym członkom wspólnoty mieszkaniowej).

Konsekwencje błędnego ustalenia stron

Zagadnienie to ma istotne znaczenie praktyczne, gdyż w świetle art. 145 § 1 pkt 4 kodeksu postępowania administracyjnego brak udziału strony w postępowaniu o pozwolenie na budowę może stanowić podstawę do wzruszenia wydanego w sprawie rozstrzygnięcia poprzez wznowienie postępowania zakończonego decyzją ostateczną. Zatem błędne ustalenie przez organ architektoniczno-budowlany kręgu stron postępowania wiązać się może z poważnymi, daleko idącymi konsekwencjami.

Definicja w prawie budowlanym

O ważkości opisywanego zagadnienia świadczy chociażby już to, że unormowanie dotyczące stron postępowania o pozwolenie na budowę zostało określone w przepisach prawa w sposób szczególny. W prawie budowlanym przewidziano bowiem wprost definicję strony postępowania o pozwolenie na budowę, który to przepis stanowi lex specialis wobec ogólnego przepisu postępowania administracyjnego (art. 28 k.p.a.), wskazującego, iż stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek.

Jak wynika z art. 28 ust. 2 ustawy Prawo budowlane stronami postępowania o pozwolenie na budowę są inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Zatem określenie statusu strony w przedmiotowym postępowaniu jest bezpośrednio uzależnione od odpowiedniego ustalenia obszaru oddziaływania obiektu, przez który należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie terenu (art. 3 pkt 20 ustawy Prawo budowlane).

Wspólnota mieszkaniowa a właściciele lokali

W praktyce, opierając się na bogatym orzecznictwie sądów administracyjnych, należy przyjąć, iż w postępowaniu o pozwolenie na budowę w obrębie wspólnoty mieszkaniowej:

• wspólnota mieszkaniowa (działająca przez zarząd wspólnoty lub powierzonego zarządcę z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali) jest stroną, jeżeli zamierzenie dotyczy nieruchomości wspólnej albo oddziałuje na nieruchomość wspólną (np. poprzez ingerencję w części wspólne nieruchomości jak strop czy ściany nośne, zmiany konstrukcyjne, nadbudowę części wspólnej);
• poszczególny właściciel lokalu jest stroną, jeżeli jego nieruchomość (w tym lokal mieszkalny) znajduje się w obszarze oddziaływania obiektu – przy czym sam fakt bycia członkiem wspólnoty mieszkaniowej nie tworzy tego statusu automatycznie.

Należy przy tym zauważyć, że praktyka organów administracji oraz orzecznictwo sądów wskazuje, że w przypadku budynków wielomieszkaniowych za stronę postępowania o pozwolenie na budowę co do zasady uznawana jest wspólnota mieszkaniowa.

Wyjątki – indywidualny interes właściciela

Jednakże nie jest wykluczone, że przymiot strony w postępowaniu – w drodze wyjątku – uzyska także właściciel konkretnego lokalu położonego w danym budynku. Uzależnione będzie to natomiast przede wszystkim od wykazania jego własnego, zindywidualizowanego i skonkretyzowanego interesu prawnego. Podkreśla się, że członek wspólnoty musi wykazać, iż planowane roboty budowlane dotykają jego sfery uprawnień wynikających z własności lokalu, a nie tylko interesu ogólnego wspólnoty mieszkaniowej. W szczególności dotyczyć to będzie sytuacji, gdy oddziaływanie inwestycji następuje w odniesieniu do części budynku wielomieszkaniowego, np. w odniesieniu tylko do jednego bądź kilku lokali.

Przykładowo, Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, iż przepis art. 28 ust. 2 ustawy Prawo budowlane nie wymaga stwierdzenia przez organ naruszenia interesu prawnego współwłaściciela nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja, jako warunku uznania go za stronę w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę, wystarczy bowiem wykazanie, że postępowanie dotyczy jego interesu prawnego. W razie gdy istnieje możliwość spowodowania negatywnego oddziaływania projektowanego obiektu w budynku wielorodzinnym na lokale sąsiednie, to ich właściciele muszą mieć zapewniony udział w sprawie pozwolenia na budowę. Oddzielnym natomiast zagadnieniem jest to, czy podnoszone przez te osoby zarzuty w stosunku do planowanej inwestycji są uzasadnione z punktu widzenia obowiązujących przepisów. Jednakże weryfikacja tych zarzutów może odbywać się wyłącznie przy merytorycznym rozstrzyganiu sprawy. (tak: m.in. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 września 2014 r., sygn.. akt: II OSK 647/13, Legalis).

Właściciel lokalu, chcąc uzyskać uprawnienie do wzięcia udziału w postępowaniu o pozwolenie na budowę, powinien wykazać przed organem okoliczności świadczące o wpływie danej inwestycji budowlanej na jego indywidualne prawa związane z funkcjonowaniem i korzystaniem ze swojego lokalu w zakresie chronionym przez przepisy prawa budowlanego. Należy uznać, że nieruchomość (w tym lokal mieszkalny) będzie znajdował się w obszarze oddziaływania projektowanego obiektu w szczególności, gdy inwestycja obiektywnie generuje ograniczenia wynikające z przepisów techniczno-budowlanych, np. w zakresie doświetlenia, odległości, pożarowych, czy akustyki lub mogłaby spowodować naruszenie substancji tego lokalu. Nie można bowiem wykluczyć, że oddziaływanie projektowanego obiektu czy planowanych robót budowlanych dotyczy części budynku wielomieszkaniowego (np. w zakresie zacienienia), co uzasadnia samodzielne występowanie właścicieli poszczególnych lokali dla ochrony własnego interesu prawnego (tak: m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 12 marca 2020 r., sygn. akt: II OSK 1239/18, Legalis).

Podsumowując należy wskazać, że krąg podmiotów biorących udział w poszczególnych postępowaniach o pozwolenie na budowę może przybierać różne konfiguracje, w zależności od stanu faktycznego danej sprawy. Jednakże zarówno w sytuacji, gdy sam występujesz jako inwestor, czy też zależy Ci na interesie wspólnoty mieszkaniowej lub własnym interesie jako właściciela lokalu, warto mieć świadomość, jakie okoliczności organ bierze pod uwagę przy ustalaniu stron postępowania o pozwolenie na budowę. W razie potrzeby w porę będziesz mógł podjąć odpowiednie działania w celu przeciwdziałania negatywnym konsekwencjom, które mogą zaistnieć w razie pominięcia Ciebie lub innego podmiotu w postępowaniu o pozwolenie na budowę.