Balkony i tarasy jako część nieruchomości wspólnej

Nabywcy lokalu mieszkalnego wyodrębnionego z budynku przysługuje odrębna własność lokalu, w skład której wchodzi prawo własności nieruchomości lokalowej oraz odpowiedni udział w nieruchomości wspólnej. Ustawodawca pojęcie „nieruchomości wspólnej” rozwija w art. 3 ust 1 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym: „Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.”

Ustawowa definicja pojęcia „nieruchomość wspólna” w praktyce pozostaje jednak nieścisła, ponieważ nie jest wyraźnie wskazane, jakie konkretnie elementy należy uważać za wspólne. Dotychczas w doktrynie i orzecznictwie podkreślano, że z całą pewnością są to: fundamenty, ściany zewnętrzne, dachy, wejścia (w tym drzwi) do klatek schodowych, wiatrołapy, klatki schodowe (w tym schody, poręcze, okna na klatkach), korytarze, bramy wjazdowe do boksów garażowych. Wiele wątpliwości budzi natomiast określenie statusu prawnorzeczowego balkonów oraz tarasów. Poprawna kwalifikacja w tym temacie ma tymczasem duże znaczenie praktyczne – pozwala ustalić podmioty odpowiedzialne za konserwację i utrzymywanie owych elementów w odpowiednim stanie technicznym, a tym samym-  zobowiązane do ponoszenia kosztów ewentualnych napraw i remontów.

Prawnorzeczowy status balkonów i tarasów

W doktrynie i orzecznictwie powstało wiele koncepcji dotyczących określenia statusu prawnorzeczowego balkonu. Niektóre z nich zaliczają balkon lub taras jako część składową lokalu, a niektóre jako część składową nieruchomości. Niezależnie od wątpliwości dotyczących statusu indywidualnego balkonu, w tym miejscu należy podkreślić, że tzw. balkon ciągły (obejmujący więcej niż jeden lokal mieszkalny) zawsze stanowić będzie część nieruchomości wspólnej z uwagi na fakt, że służy on do użytku wielu właścicieli lokali, zatem niecelowa byłaby jego klasyfikacja jako części składowej samodzielnego lokalu.

Odnosząc się do problematyki statusu prawnorzeczowego balkonu indywidualnego, Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 października 2002 r., sygn. III RN 153/01 stanął na stanowisku, że „Balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właściciela, stanowi część składową tego lokalu, a koszty jego utrzymania w należytym stanie, w tym także jego odtworzenia, nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej budynku, lecz właściciela lokalu mieszkalnego”. SN w uzasadnieniu wskazał jednak, że ocena statusu balkonu powinna być dokonywana ad casum, w zależności od koncepcji architektonicznej danego budynku. Balkony mogą być zarówno częścią elewacji, spełniającą jedynie funkcję zdobniczą lub zostać przeznaczone do użytku ogółu właścicieli albo przynależeć do poszczególnych lokali mieszkalnych i być przeznaczone do wyłącznego użytku ich właścicieli. I tak, balkony, które stanowią część składową lokalu, powinny być uważane za pomieszczenia przynależne i w związku z tym służące do wyłącznego użytku właściciela lokalu. Przy przyjęciu takiej koncepcji, wszelkie naprawy i remonty oraz bieżące utrzymywanie balkonu czy tarasu w należytym stanie obciążają właściciela lokalu.

Nieco odmienne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 7 marca 2008 r., sygn. III CZP 10/08. Według tej koncepcji „Właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową”. SN dokonał w uchwale podziału balkonu na dwie części – część stanowiącą pomieszczenie pomocnicze do lokalu oraz część stanowiącą nieruchomość wspólną. Przyjmując tę koncepcję, podział kosztów pomiędzy właściciela a wspólnotę następuje w częściach, których wielkość zależy od konstrukcji i budowy balkonu.

Jak wynika z powyżej opisanych poglądów SN, nie jest możliwe jednoznaczne określenie prawnorzeczowego statusu balkonów i tarasów. Mają one bowiem specyficzny, dualistyczny status, według którego elementy balkonu niesłużące do wyłącznego użytku właściciela lokalu stanowią część nieruchomości wspólnej, a elementy służące zaspokojeniu indywidualnych potrzeb właściciela lokalu uważane są za część składową tego lokalu.

Jak wskazuje doktryna, w praktyce częściami, które stanowią część wspólną nieruchomości, są na pewno: płyta balkonowa wraz z izolacją, balustrada balkonu oraz połączone fragmenty elewacji. Oznacza to, że właściciel lokalu nie może ingerować w stan i wygląd tych części, przykładowo poprzez naruszenie elewacji, trwałą zmianę wyglądu balustrady czy samodzielne pomalowanie ściany budynku znajdującej się w granicach balkonu. Utrzymywanie tych części balkonu leży w gestii wspólnoty mieszkaniowej. Natomiast fragmentem, który stanowi część składową lokalu i który właściciel może swobodnie modyfikować, jest posadzka. Właściciel może więc wymienić płytki balkonowe i w tym zakresie obowiązany jest do utrzymania ich w należytym stanie. Dodać należy, że z tego względu ponosi on odpowiedzialność za ewentualną szkodę wyrządzoną przez niewłaściwe położenie płytek czy też oberwanie się fragmentu posadzki. Ponadto właściciel może dowolnie dekorować przestrzeń balkonu, wyposażając ją w meble czy rośliny. Ważne jest jednak, by dokonywane zmiany nie naruszały trwale technicznej konstrukcji balkonu.

Umowa quoad usum

W kontekście niniejszego artykułu wspomnieć należy o coraz bardziej popularnym działaniu deweloperów, polegającym na sprzedaży lokalu z zastrzeżeniem, że balkon czy taras pozostają częścią nieruchomości wspólnej. Następnie dokonywany zostaje tak zwany podział quoad usum, tj. ustanowienie prawa do wyłącznego korzystania z danej części nieruchomości. Polega to na tym, że pomiędzy deweloperem reprezentującym wspólnotę a właścicielem danego lokalu zostaje zawarta umowa, na podstawie której balkon zostaje (jedynie faktycznie) wydzielony z nieruchomości wspólnej i oddany do wyłącznego korzystania na rzecz właściciela lokalu wraz z ponoszeniem kosztów jego utrzymania. Status balkonu nie zmienia się – nadal stanowi on część składową nieruchomości i współwłasność całej wspólnoty, natomiast na mocy umowy cywilnoprawnej o skutku wyłącznie obligacyjnym tylko jeden właściciel ma prawo z balkonu korzystać. Tak dokonany podział quoad usum pozwala na uregulowanie w dowolny sposób zakresu ingerencji korzystającego, przy zachowaniu statusu balkonu jako części składowej nieruchomości wspólnej. Ponadto skutkuje to tym, że faktycznie zmniejsza się obszar nieruchomości wspólnej, której utrzymanie obciąża całą wspólnotę, ponieważ koszty utrzymania balkonu ponosić będzie jedynie korzystający. Należy jednak mieć na uwadze, by zakres korzystania z balkonu został w takiej umowie precyzyjnie określony, a nie jedynie lakonicznie i jednostronnie wskazany przez dewelopera.

Podsumowując niniejsze rozważania stwierdzić należy, że status balkonów i tarasów nie jest jednolity. W zależności od tego, o jakiej części balkonu mówimy, odmienny będzie jej status prawnorzeczowy. Przyjęcie dualistycznej koncepcji okazuje się być w praktyce funkcjonalne, pozwala bowiem z jednej strony na ograniczoną ingerencję właściciela w wygląd balkonu i dostosowanie go do własnych potrzeb czy preferencji estetycznych, natomiast z drugiej strony – na utrzymywanie przez wspólnotę mieszkaniową konstrukcyjnych elementów w należytym stanie technicznym i estetycznym, pozostającym w spójności z resztą budynku. Niezależnie od tego, możliwe jest odmienne uregulowanie korzystania z części wspólnych nieruchomości poprzez ustanowienie podziału quoad usum.