Charakter prawny procedury zgłoszenia zamiaru rozpoczęcia prac budowlanych

Instytucja zabudowy jednorodzinnej bez konieczności uprzedniego uzyskania pozwolenia na budowę została uregulowana w art. 29 ust. 1 pkt 1 oraz 1a ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane, dalej także p.b. Przepis, w którym ustawodawca wskazuje na nową procedurę, uprzednio miał odmienne brzmienie i nie zakładał takiej możliwości,  odnosił się on bowiem do katalogu innych obiektów, które nie tylko nie wymagały uzyskania pozwolenia na budowę, ale również obowiązku zgłoszenia, o którym mowa w aktualnych przepisach. Stan prawny uległ zmianie na mocy dwóch aktów prawnych: ustawy z dnia 13 lutego 2020 roku o zmianie ustawy prawo budowlane oraz niektórych innych usta i ustawą z dnia 17 września 2021 roku o zmianie ustawy prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Art. 29 ust. 1 pkt 1 p.b. przewiduje możliwość wzniesienia budynku jednorodzinnego po  uprzednim dokonaniu zgłoszenia zamiaru jego budowy, niemniej jednak taki obiekt budowlany musi spełniać przesłanki przewidziane przez rzeczoną normę, a zatem winien być: (i) wolnostojącym, (ii) jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym (iii) z ograniczonym obszarem oddziaływania jedynie do nieruchomości gruntowej, na której został zaprojektowany.

Dodatkowo, ustawą z dnia 17 września 2021 roku o zmianie ustawy prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym do art. 29 ust. 1  p.b. został dodany punkt 1a, który przewiduje możliwość zabudowy w oparciu o zgłoszenie również w przypadku budynku mieszkalnego jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 m2 (dalej: dom do 70 m2). Przepis ten ogranicza możliwość skorzystania z uproszczonej ścieżki – zachowanie „parametrów” technicznych: (i) wspomnianej maksymalnej powierzchni domu (powierzchnia zabudowy do 70 m2), (ii) liczby kondygnacji (może ich maksymalnie dwie), (iii) obszaru oddziaływania niewykraczającego poza obszar działki inwestora oraz – co równie istotne – aspektu celowościowego poprzez  wskazanie na (iv) konieczność zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora.

Sądy w wydawanych orzeczeniach bezspornie wskazują, iż wniesienie zgłoszenia zamiaru rozpoczęcia robót budowlanych nie inicjuje wszczęcia postępowania administracyjnego, bowiem jest to jedynie czynność wynikająca bezpośrednio z przepisów techniczno-budowlanych zawartych w ustawie prawo budowlane. Bez wątpienia celem  postępowania administracyjnego jest jego rozstrzygnięcie, co ma miejsce poprzez wydanie odpowiedniej treści decyzji, odnoszącej się do całości bądź części istoty sprawy, albo postanowienia kończącego sprawę. Zgłoszenie z dyspozycji art. 30 p.b. winno być rozpatrywane w drodze milczącego załatwienia sprawy. W takiej sytuacji bez wątpienia również dojdzie do rozstrzygnięcia, niemniej jednak w zaistniałych okolicznościach przyjmie ono formę „zaniechania” wydania negatywnej decyzji. Zauważyć zatem należy, iż wraz z chwilą złożenia zgłoszenia  w trybie przewidzianym przez wcześniej wspomniany artykuł nie dochodzi do wszczęcia postępowania administracyjnego, bowiem zainteresowany nie inicjuje na swój wniosek postępowania. Organ nie ocenia również materiału dowodowego w sprawie, jednak może się sprzeciwić oświadczeniu (zgłoszeniu).  Milczenie organu (zaniechanie sprzeciwu) określane jest jako fikcja pozytywnego rozpatrzenia sprawy.

Charakter sprzeciwu nie jest już tak skomplikowaną kwestią, gdyż każdorazowo będzie on wymagał decyzji administracyjnej, wobec czego wraz z chwilą jej wydania inwestor będzie działał jako strona postępowania administracyjnego. Zostaje on wyposażony w uprawnienia do złożenia odwołania od tejże decyzji i dalszej aktywności procesowej.

Omawiana ścieżka postępowania ma zastosowanie do budowy domów do 70 m2 z zastrzeżeniem odrębności, o których mowa poniżej.  Co istotne, od dnia złożenia zgłoszenia organ nie jest związany żadnym terminem, bowiem nie ma możliwości wniesienia sprzeciwu – przepis w tym zakresie nie obowiązuje. Zgłoszenie może zostać uznane za przyjęte w sytuacji otrzymania wszelkich dokumentów przez organ. Bezpośrednio po dokonaniu zgłoszenia, inwestor może przystąpić do prac budowlanych. Zgłoszenie zamiaru rozpoczęcia prac budowlanych przewidzianych w art. 29 ust. 1 pkt 1a p.b. będzie z punktu widzenia formalnego zgłoszeniem samoistnym, przewidzianym przepisami prawa budowlanego i w jego zakresie organ nie będzie posługiwać się przepisami KPA, dotyczącymi decyzji administracyjnej czy też nawet milczącego załatwienia sprawy. Podsumowując zatem, procedura w tej sprawie w żadnym przypadku nie będzie nosiła cech charakterystycznych dla postępowania administracyjnego.

Warto zauważyć również, iż art. 40 ust 4 p.b. dopuszcza możliwość przeniesienia praw i obowiązków, wynikających bezpośrednio z przyjętego przez organ zgłoszenia, na rzecz innej osoby. Taka procedura odbywa się w drodze decyzji wydawanej przez organ. W celu uzyskania przedmiotowej decyzji należy złożyć wniosek o przeniesienie. Rzeczony artykuł odnosi się do zgłoszenia w sprawie, w której nie został wydany sprzeciw. Regulacja nie wskazuje jednak, czy będzie on miała zastosowanie również w przypadku domu do 70 m2.  Kwestia ta też nie została objęta ustawą z dnia 17 września 2021 roku o zmianie ustawy prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, chociaż wydaje się, że w przypadku zgłoszenia obiektu określanego w ustawie przepis będzie odpowiednio stosowany, gdyż również w tym zakresie nie zostanie przez organ wniesiony sprzeciw.