Co z hipoteką po prawomocnej wygranej kredytobiorcy? Uchwała Sądu Najwyższego w sprawie o sygn. akt III CZP 28/21

Z miesiąca na miesiąc ilość pozwów frankowych składanych przeciwko bankom stale rośnie. Kredytobiorcy dążą do ustalenia nieważności umowy, jednakże części z nich zastanawia się co z hipoteką po zakończonym postępowaniu. Odpowiedź na to pytanie możemy znaleźć w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 8 września 2021 r.

Rozbieżność w orzecznictwie 

Sąd Apelacyjny przedstawił do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne w ramach prowadzonego postępowania apelacyjnego z uwagi na powzięcie wątpliwości co do możliwości wzruszenia domniemania wynikającego z art. 3 ust. 1 u.k.w.h. w innym postępowaniu niż służące uzgodnieniu treści księgi wieczystej z art. 10 u.k.w.h. Według Sądu Apelacyjnego w orzecznictwie Sądu Najwyższego są prezentowane rozbieżne poglądy – w niektórych orzeczeniach Sąd Najwyższy dopuszczał możliwość obalenia domniemania z art. 3 ust. 1 u.k.w.h. w sprawie o zapłatę, a w innych taką możliwość wykluczył ze względu na wymaganie, aby doszło do tego jedynie w postępowaniu z art. 10 u.k.w.h. Z drugiej strony Prokurator Krajowy wniósł o wydanie postanowienia o odmowie podjęcia uchwały, wskazując, iż nie zachodzi rozbieżność linii orzeczniczych.

Podjęcie uchwały 

W związku z powyższym, dnia 8 września 2021 r. Sąd Najwyższy w składzie SSN Jacek Grela, SSN Tomasz Szanciło oraz SSN Kamil Zaradkiewicz, sygn. akt III CZP 28/21 po rozstrzygnięciu zagadnienia prawnego podjął uchwałę, iż domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa w art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2204 z późn. zm.), także w odniesieniu do wpisu hipoteki, może zostać wzruszone – jako przesłanka rozstrzygnięcia – w innej sprawie cywilnej niż sprawa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 tej ustawy).

Uzasadnienie uchwały

Sąd Najwyższy stwierdził, iż nie ma sporu, jeżeli chodzi o możliwość wzruszenia (obalenia) domniemań wynikających z art. 3 u.k.w.h., w przypadku wpisu do księgi wieczystej o charakterze deklaratywnym. Problem natomiast stanowi wpis o charakterze konstytutywnym.

Pojawia się zatem pytanie, jaka jest różnica pomiędzy wpisem deklaratywnym a konstytutywnym. Jak wskazuje Sąd Najwyższy wpis konstytutywny zależy nie tylko od określonego zdarzenia materialnoprawnego, ale również od dokonania wpisu w księdze wieczystej. Natomiast przy wpisie deklaratywnym wystarczy samo zdarzenie materialnoprawne, niezależnie od wpisu.

W uzasadnieniu uchwały wskazano kilka argumentów przemawiających za tym, że domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym może zostać wzruszone w innej sprawie cywilnej niż z art. 10 u.k.w.h. m.in.:

1. wykładnia językowa nie daje podstaw do przyjęcia, iż domniemanie może zostać wzruszone jedynie w określonym postępowaniu (tak jak np. 539 KPC czy art. 63 § 3 KRO),
2. wykładnia celowościowa również przemawia przeciwko takiemu ograniczeniu ze względu na zapewnienie szybkości i sprawności postępowań. Gdyby niezbędne było wszczęcie wyodrębnionego postępowania wpłynęłoby to na znaczną ilość postępowań sądowych i opóźnienie wydania orzeczenia w innych sprawach,
3. w postępowaniu wieczystoksięgowym nie jest prowadzone postępowanie dowodowe, a zatem wpisy cechują się ograniczoną wiarygodnością, czego spójną konsekwencją tego rozwiązania jest dopuszczalność tych domniemań w każdym postępowaniu,
4. powództwo o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym może wytoczyć tylko osoba uprawniona do złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej. Gdyby zatem przyjąć, że postępowanie o uzgodnienie treści (art. 10. u.k.w.h.) jest wyłącznym trybem wzruszenia domniemania z art. 3 u.k.w.h. to prowadziłoby to nieuzasadnionego i nieproporcjonalnego ograniczenia konstytucyjnego prawa do sądu,
5. rozróżnienie sposobów wzruszenia domniemań wpisów ze względu na ich charakter (tj. deklaratywny czy konstytutywny) prowadziłoby do osłabienia ochrony ze względu na skutek wpisu. Dla przykładu: wpis prawa własności ma co do zasady charakter deklaratywny, co oznacza, że domniemanie mogłoby być wzruszane w każdym postępowaniu, natomiast wpisy konstytutywne np. dotyczące hipoteki można by było kwestionować tylko na podstawie art. 10 u.k.w.h.

Cel powództwa z art. 10 u.k.w.h

Nie można jednak zapomnieć, iż ze względu na skutki podstawową drogą wzruszenia domniemania z art. 3 u.k.w.h. jest powództwo z art. 10 u.k.w.h. Wzruszenie takiego domniemania (zgodnie z art. 234 KPC) nie oznacza, że równocześnie przestaje obowiązywać prawomocny wpis ujawniony w księdze wieczystej, a więc nie zostaje on automatycznie uchylony ani usunięty z księgi i nadal pozostaje w obrocie prawnym. Celem powództwa z art. 10 u.k.w.h. jest doprowadzenie treści księgi do zgodności z prawem. Jedynie powództwo z art. 10 u.k.w.h. może zatem doprowadzić do skutecznego wyeliminowania wadliwego wpisu, a więc jest to wyłączna droga dla osiągnięcia tego skutku.

Co oznacza to w praktyce?

Powyższa uchwała oznacza, iż w przypadku ustalenia nieważności umowy kredytowej (czyli ustalenia nieważności umowy w sentencji wyroku) nie jest konieczne wszczynanie dodatkowych postępowań sądowych i uzyskiwanie zgody banku na wykreślenie hipoteki, możliwe jest jej wykreślenie w oparciu o prawomocny wyrok sądu. Odmienna sytuacja pojawia się, gdy sąd przesłankowo uznaje umowę kredytu za nieważną (tj. w uzasadnieniu wyroku), wtedy zachodzi konieczność wszczynania dodatkowego postępowania sądowego.