Czy budowa ściany działowej to samowola budowlana? | Ekspres Prawny

Planujesz remont swojego lokalu i chcesz zmienić położenie ścian działowych? Kupiłeś mieszkanie i chcesz zwiększyć liczbę pomieszczeń, np. pod wynajem? Sprawdź najnowsze stanowisko NSA wyrażone w wyroku z dnia 5 grudnia 2023 r., w sprawie prowadzonej pod sygn. akt II OSK 500/21, które podpowie Ci, czy wykonane roboty wymagają ingerencji organów nadzoru budowlanego.

Postępowanie przed organami ws. ściany działowej

Przytoczone orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) zapadło na tle konkretnej sprawy, która trafiła na wokandę. 

W stanie faktycznym niniejszej sprawy Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego (PINB) wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie robót budowlanych związanych z przebudową lokalu mieszkalnego w tzw. bloku mieszkalnym. Była ona realizowana bez wymaganej zgody organu, a polegała na wyburzeniu ścian działowych i zdjęciu wszystkich warstw posadzkowych (do konstrukcji stropu włącznie).

W wyniku postępowania PINB wydał decyzję nakazującą rozbiórkę wykonanych już prac (tj. 4-cm wylewki betonowej wraz z okładziną podłogową, dwóch ścianek działowych wydzielających łazienkę, instalacji wodnej i elektrycznej wraz z osprzętem).

W wyniku odwołania wniesionego przez inwestora Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją uchylił zaskarżoną decyzję w części dotyczącej nakazu rozbiórki instalacji wodnej i elektrycznej wraz z osprzętem (w tym zakresie umorzył postępowanie), a w pozostałej części utrzymał decyzję w mocy. Decyzję uzasadnił tym, że wykonywane roboty ingerowały w konstrukcyjne elementy budynku (tj. w strop), co zmieniło parametry techniczne tej części stropu jako przegrody budowlanej i zmianie uległo funkcjonowanie budynku jako całości. Zdaniem organu zrealizowane roboty należało zakwalifikować jako przebudowę części budynku, co wymagało uprzedniego uzyskania pozwolenia na budowę. Inwestor wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA).

Jak orzekł sąd I instancji?

WSA uchylił obie decyzje, uznając że przyjęta przez organy kwalifikacja prawna robót budowlanych nie była trafna, tym samym wskazał, że:

• te konkretne roboty budowlane (4-cm wylewka betonowa z okładziną podłogową oraz postawienie dwóch ścianek działowych wydzielających łazienkę) nie stanowiły przebudowy w rozumieniu Prawa budowlanego;
• wykonane prace nie ingerują w konstrukcję obiektu budowlanego i nie prowadzą do zmiany parametrów użytkowych lub technicznych budynku;
• czynności polegające na rozbiórce ścianki działowej lub jej wzniesieniu czy wylewce betonowej są takimi robotami budowlanymi, które nie wymagają ani pozwolenia na budowę ani też zgłoszenia właściwemu organowi.

Zaprezentowane przez sąd stanowisko było co do zasady zbieżne z większością poglądów sądów. 

Jak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny?

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wywiodła wspólnota mieszkaniowa. NSA, na skutek rozpoznania skargi kasacyjnej stwierdził, że:

• roboty polegające na przestawieniu ścian działowych (tj. zburzeniu dotychczasowych ścian i postawieniu ich w nowym miejscu) stanowią jednak przebudowę nie tylko wtedy, gdy dotyczą ścian nośnych, 
• budowa ścian działowych w lokalu mieszkalnym wyodrębnionym w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, jest przebudową, jeżeli powoduje zmianę powierzchni pomieszczeń w tym lokalu, jest to bowiem zmiana parametrów użytkowych, o jakiej mowa w art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego.

Jak dotychczas orzekały sądy?

Mając na uwadze tezę ww. wyroku NSA, można wyciągnąć wnioski, że każde zburzenie dotychczasowych ścian w lokalu i postawienie ich w nowym miejscu wymaga uzyskania wpierw pozwolenia na budowę. Co znamienne, jest to odmienne stanowisko od tego dotychczas prezentowanego w orzecznictwie sądów administracyjnych. Te mianowicie uznawały, m.in. że:

• roboty budowlane w ścianach działowych, które nie ingerują w konstrukcję obiektu, nie można zakwalifikować jako przebudowy (wyrok NSA z dnia 25 stycznia 2013 r., sygn. akt II OSK 627/12);
• choć postawienie ścianki powoduje wydzielenie dodatkowej powierzchni w mieszkaniu, to fakt ten nie decyduje o kwalifikacji robót jako przebudowy, bowiem przesłanka „powiększenia liczby pomieszczeń” musi odnosić się do obiektu, nie zaś do lokalu mieszkalnego. Przedmiotowa ściana nie powoduje natomiast przestrzennego wydzielenia w budynku samodzielnych lokali stanowiących przedmiot odrębnej własności. Powyższe okoliczności wskazują więc, że sporna ściana jest ścianą działową, a nie nośną (wyrok NSA z dnia 9 stycznia 2018 r., sygn. akt II OSK 750/16);
• wyburzenie ściany działowej, niebędącej elementem konstrukcyjnym budynku, nie wpływa ani na zmianę parametrów użytkowych, ani technicznych istniejącego obiektu budowlanego. Po wyburzeniu ściany działowej żadne parametry techniczne czy użytkowe obiektu, jakim jest budynek, nie powinny ulec zmianie. Dlatego prace dotyczące rozkładu czy istnienia ścian działowych należy zaliczyć do sfery szeroko pojętego urządzenia wnętrz. Prace takie nie powinny być zaliczane do robót budowlanych (wyrok WSA w Krakowie z dnia 12 października 2011 r., sygn. akt II SA/Kr 1239/11).

Kwestia tego rodzaju prac budowlanych u może mieć istotne znaczenie przy planowaniu zakupu inwestycyjnego mieszkań, gdy celem jest wydzielenie większej liczby pomieszczeń, ale także przy zamyśle przebudowy czy adaptacji lokalu na własne potrzeby.

Należy zwrócić uwagę, że – mimo iż mówimy o wyroku sądu drugiej instancji – jest jednostkowa wypowiedź w indywidualnej sprawie. Niemniej, inwestorzy winni mieć świadomość ww. utrudnień i możliwości wnoszenia ewentualnych pism czy wniosków do PINB o dokonaniu samowoli budowlanej. 

Obecnie warto także obserwować praktykę organów, czy przyjmą to stanowisko w analogicznych sprawach. 

Zapraszamy do kontaktu: radca prawny Eliza Kaczorowska e.kaczorowska@ccka.pl, starsza asystentka prawna Natalia Chmielewska n.chmielewska@ccka.pl