Możliwość podważenia ostatecznego pozwolenia na budowę 

Możliwość podważenia ostatecznego pozwolenia na budowę 

Inwestor, który przystępuje do realizacji swojego przedsięwzięcia budowlanego np. budynku wielorodzinnego (tzw. bloku) czy nawet domu jednorodzinnego, przed rozpoczęciem prac musi uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę (pomijając uproszczone procedury tzw. zgłoszenia czy przepisy szczególne). Aby bezpiecznie przystąpić do realizacji zamierzenia, inwestor powinien posiadać ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę, to jest taką, która nie została zaskarżona. W praktyce ostateczność jest potwierdzana stosowną klauzulą na tekście decyzji. Inwestor, zaopatrzony w taką decyzję zgodnie z prawem będzie mógł rozpocząć budowę. 

Czy jednak istnieją instrumenty prawne, które – nawet mimo trwających prac, a nawet po ich zakończeniu – pozwoliłyby na wyeliminowanie z obrotu prawnego ostatecznego pozwolenia na budowę?

Odpowiedź na to pytanie jest twierdząca – w ramach kodeksu postępowania administracyjnego  (KPA) zawarte są regulacje, tzw. nadzwyczajne środki zaskarżenia ostatecznych decyzji administracyjnych, które pozwalają unieważnić czy uchylić pozwolenie na budowę. 

Od strony formalnej, KPA wprowadził dwie instytucje prawne służące podważeniu ostatecznych decyzji:

Stwierdzenie nieważności decyzji, która:

  • wydana została z naruszeniem przepisów o właściwości;
  • wydana została bez podstawy prawnej lub z rażącym naruszeniem prawa;
  • dotyczy sprawy już poprzednio rozstrzygniętej inną decyzją ostateczną albo sprawy, którą załatwiono milcząco;
  • została skierowana do osoby niebędącej stroną w sprawie;
  • była niewykonalna w dniu jej wydania i jej niewykonalność ma charakter trwały;
  • w razie jej wykonania wywołałaby czyn zagrożony karą;
  • zawiera wadę powodującą jej nieważność z mocy prawa.

Jednakże nie stwierdza się nieważności decyzji, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło dziesięć lat, a także gdy decyzja wywołała nieodwracalne skutki prawne. W przypadku zaś pozwoleń na budowę termin ten ulega skróceniu do 5 lat od dnia doręczenia lub ogłoszenia decyzji (przy czym przepis wprowadzający ten krótszy okres został wprowadzony w 2020 roku i istnieje wątpliwość, czy należy go stosować do sytuacji sprzed jego wejścia w życie).

Właściwy do stwierdzenia nieważności decyzji jest organ wyższego stopnia, a gdy decyzja wydana została przez ministra lub samorządowe kolegium odwoławcze  – ten organ.

Postępowanie w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji wszczyna się na żądanie strony lub z urzędu.

Rozstrzygnięcie w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji następuje w drodze decyzji. Od takiej decyzji przysługuje odwołanie i ewentualna dalsza ścieżka sądowo-administracyjna. 

Organ wstrzyma z urzędu lub na żądanie strony wykonanie decyzji, jeżeli zachodzi prawdopodobieństwo, że jest ona dotknięta jedną z wad wymienionych powyżej. 

Wznowienie postępowania zakończonego ostateczną decyzją, jeżeli:

  • dowody, na których podstawie ustalono istotne dla sprawy okoliczności faktyczne, okazały się fałszywe;
  • decyzja wydana została w wyniku przestępstwa;
  • decyzja wydana została przez pracownika lub organ administracji publicznej, który podlega wyłączeniu stosownie do art. 24, 25 i 27;
  • strona bez własnej winy nie brała udziału w postępowaniu;
  • wyjdą na jaw istotne dla sprawy nowe okoliczności faktyczne lub nowe dowody istniejące w dniu wydania decyzji, nieznane organowi, który wydał decyzję;
  • decyzja wydana została bez uzyskania wymaganego prawem stanowiska innego organu;
  • zagadnienie wstępne zostało rozstrzygnięte przez właściwy organ lub sąd odmiennie od oceny przyjętej przy wydaniu decyzji (art. 100 § 2 KPA);
  • decyzja została wydana w oparciu o inną decyzję lub orzeczenie sądu, które zostało następnie uchylone lub zmienione;
  • gdy Trybunał Konstytucyjny orzekł o niezgodności aktu normatywnego z Konstytucją, umową międzynarodową lub z ustawą, na podstawie którego została wydana decyzja;
  • gdy zostało wydane orzeczenie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, które ma wpływ na treść wydanej decyzji;
  • gdy zostało wydane orzeczenie sądu stwierdzające naruszenie zasady równego traktowania, zgodnie z ustawą z dnia 3 grudnia 2010 r. o wdrożeniu niektórych przepisów Unii Europejskiej w zakresie równego traktowania, jeżeli naruszenie tej zasady miało wpływ na rozstrzygnięcie sprawy zakończonej decyzją ostateczną.

Z przyczyn określonych w pkt 1 i 2 postępowanie może być wznowione również przed stwierdzeniem sfałszowania dowodu lub popełnienia przestępstwa orzeczeniem sądu lub innego organu, jeżeli sfałszowanie dowodu lub popełnienie przestępstwa jest oczywiste, a wznowienie postępowania jest niezbędne dla uniknięcia niebezpieczeństwa dla życia lub zdrowia ludzkiego albo poważnej szkody dla interesu społecznego.

Z przyczyn określonych w  pkt 1 i 2 można wznowić postępowanie także w przypadku, gdy postępowanie przed sądem lub innym organem nie może być wszczęte na skutek upływu czasu lub z innych przyczyn określonych w przepisach prawa.

Wznowienie postępowania następuje z urzędu lub na żądanie strony. Wznowienie postępowania z przyczyny określonej w pkt 4 oraz 9 – 11 następuje tylko na żądanie strony. Podanie o wznowienie postępowania wnosi się do organu administracji publicznej, który wydał w sprawie decyzję w pierwszej instancji, w terminie jednego miesiąca od dnia, w którym strona dowiedziała się o okoliczności stanowiącej podstawę do wznowienia postępowania, przy czym w przypadku przyczyny określonej w pkt 4 biegnie on od dnia, w którym strona dowiedziała się o decyzji.

Organ wstrzyma z urzędu lub na żądanie strony wykonanie decyzji, jeżeli okoliczności sprawy wskazują na prawdopodobieństwo uchylenia decyzji w wyniku wznowienia postępowania.

Uchylenie decyzji z przyczyn określonych w pkt 1 i 2 nie może nastąpić, jeżeli od dnia doręczenia lub ogłoszenia decyzji upłynęło dziesięć lat, zaś z przyczyn określonych w pkt 3-11, jeżeli od dnia doręczenia lub ogłoszenia decyzji upłynęło pięć lat. Nie uchyla się decyzji także w przypadku, jeżeli w wyniku wznowienia postępowania mogłaby zapaść wyłącznie decyzja odpowiadająca w swej istocie decyzji dotychczasowej.

Zainicjowanie powyższych postępowań (o stwierdzenie nieważności ostatecznej decyzji czy wznowienie postępowania zakończonego ostateczną decyzją) może mieć miejsce nawet po wzniesieniu budynku (a nawet jego dłuższym użytkowaniu), powodując stan, w którym wykonane roboty budowlane w całości lub części nie mają oparcia w legalnie istniejącej dokumentacji. Sytuacja ta zaś powoduje, że de facto mamy do czynienia z samowolą budowlaną, którą:

  • o ile jest to możliwe – należałoby zalegalizować albo 
  • w przypadku braku możliwości legalizacji – istnieje ryzyko, że inwestor będzie musiał „usunąć”, czyli przywrócić stan poprzedni, sprzed budowy. 

By uzmysłowić sobie, że poniższe rozważania nie mają waloru czysto teoretycznego wskazać można przypadek głośnego medialnie kilkubudynkowego osiedla w centrum Warszawy budowanego przez znanego dużego dewelopera, które – z powodu skutecznego unieważnienia pozwolenia na budowę – nie może zostać ukończone. Z powodu skutecznego przeprowadzenia procedury stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę, od kilku lat wielopiętrowe bloki, nad którymi wisi potężny żuraw budowlany, straszą pustymi oczodołami pasażerów pobliskiego dworca kolejowego, a strony umów deweloperskich nie mogą odebrać kluczy do swoich mieszkań. Pespektywa „naprawienia” tego stanu jest raczej pisana w latach i w dużych nakładach finansowych. 

Możliwość podważenia ostatecznego pozwolenia na budowę 

Eliza Kaczorowska

radca prawny

W Kancelarii odpowiada za praktykę prawa nieruchomości i budownictwa, wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych oraz obsługę prawną spółek. Posiada wieloletnie doświadczenie jako in-house w spółce akcyjnej branży budowlano-produkcyjnej, gdzie zdobyła doświadczenie w koordynacji różnorodnych projektów, w tym optymalizacji i akwizycji, obsłudze korporacyjnej oraz reprezentacji przed sądami i organami administracji. Opiniuje i sporządza umowy w obrocie gospodarczym, […]

Adres

Czupajło Ciskowski & Partnerzy Kancelaria Adwokacka Sp.p.
ul. Śniadeckich 17
00-654 Warszawa

NIP: 5272819774 | KRS: 0000693729

Filia Kancelarii w Lublinie:
ul. Zana 11a, 20-601 Lublin
lublin@ccka.pl

Filia Kancelarii w Łodzi:
ul. Narutowicza 40/1, 90-135 Łódź
lodz@ccka.pl

Filia Kancelarii w Białymstoku:
ul. Warszawska 6 lok. 32, 15-063 Białystok
bialystok@ccka.pl

Filia Kancelarii w Rzeszowie:
ul. Jana i Jędrzeja Śniadeckich 20D/7, 35-006 Rzeszów
rzeszow@ccka.pl

Filia Kancelarii w Gdańsku:
ul. Jana Heweliusza 11/811, 80-890 Gdańsk
gdansk@ccka.pl

Filia Kancelarii w Olsztynie:
ul. Kajki 10-12, 10-547 Olsztyn
olsztyn@ccka.pl

Napisz do nas

Formularz kontaktowy
Zgoda
* pola obowiązkowe