Due diligence – ratunek dla inwestora

Wybierasz nieruchomość i sądzisz, że zapewnienia i oświadczenia składane przez dewelopera/sprzedającego w 100% odnajdują odzwierciedlenie w rzeczywistości?

Zawierasz umowę dzierżawy lub najmu i zastanawiasz się, czy zawarcie umowy na kilka lub kilkanaście lat ma sens?

Realia w obecnych czasach są takie, że kupując nieruchomość finansujesz ją ze środków, które gromadzisz całe życie, bądź decydujesz się na kredyt hipoteczny, który  będziesz spłacać kilkanaście lub kilkadziesiąt lat.

Faktem jest też, że gdy zamierzasz dokonać na nieruchomości inwestycji, wkładasz w nią ogromne środki pieniężne.

Co jednak, jeżeli po zakupie nieruchomości dowiesz się, że wobec Twojej nieruchomości roszczenia mogą wysnuwać np. spadkobiercy osoby, która sprzedała Ci nieruchomość;  albo że nieruchomość jest zabytkiem, a zatem wszelkie modernizacje lub inwestycje na tej nieruchomości będą utrudnione, kosztowe, a proces z tym związany długotrwały?

Tymczasem podczas decyzji dotyczącej nabycia, wynajmu lub dzierżawy nieruchomości zainteresowani często zapominają, że taka transakcja nie dotyczy wyłącznie funkcjonalności nieruchomości, lokalizacji czy jej wyglądu na potrzeby zamierzonej inwestycji.

Przed podjęciem decyzji warto więc zbadać, czy nie istnieją potencjalne przeszkody prawne, które w przyszłości mogą utrudnić lub uniemożliwić korzystanie z nieruchomości, a także generować problemy, którym dałoby się zapobiec wcześniej.

Jeżeli nie chcesz kupić, wynająć lub wydzierżawić „kota w worku”, warto zdecydować się na audyt nieruchomości, tzw. due diligence nieruchomości.

Due diligence nieruchomości składa się m.in. z analizy:

• lokalizacji, położenia i opisu nieruchomości (w tym np. prawny i faktyczny dostęp do drogi publicznej);
• ograniczeń wynikających z ustaw i innych aktów prawnych (np. dotyczących zabytków);
• dokumentów związanych z bezpośrednio z nieruchomością – w szczególności: treści księgi wieczystej; wypisu i wyrysu z rejestru gruntów i kartoteki budynków, dokumentów dotyczących przebiegu procesu budowlanego, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego;
• dokumentów przedstawionych przez drugą stronę transakcji;
• decyzji administracyjnych wydanych w związku z nieruchomością, które „przejdą” na kupującego;
• dokumentów dotyczących nabycia przez sprzedającego praw do nieruchomości;
• dokumentów ze zbiorów dokumentów dawnych (o ile występują);
• treści umów dotyczących transakcji nieruchomości (np. istniejące umowy najmu, dzierżawy czy też inne, a także sytuacje nieunormowane umownie, a istniejące na nieruchomości, które ograniczają korzystanie z niej).

Przed czym może uchronić due diligence nieruchomości?

Audyt nieruchomości przede wszystkim umożliwi uzyskanie wiedzy w kluczowych obszarach – pozwoli uchronić się przed niewiedzą dotyczącą potencjalnych kłopotów związanych z nieruchomością w przyszłości.

Wynik takiej analizy pozwoli uzyskać wiedzę, która niezbędna jest w ocenie, czy planowana transakcja dotycząca nieruchomości rzeczywiście jest opłacalna – czy w „cenie” nie uwzględnione zostały problemy i potencjalne ryzyka, których usunięcie może narazić nas na dodatkowe koszty oraz wydłużenie realizacji zamierzeń inwestycyjnych czy mieszkaniowych.

Jakie ryzyka i problemy prawne mogą Cię spotkać po nabyciu niezweryfikowanej nieruchomości?

• Nieruchomości rolne lub leśne

W tym przypadku liczne przepisy nakładają dodatkowe warunki i utrudnienia w obrocie  nieruchomościami, np. przez ustawowe uprawnienia Skarbu Państwa lub podmiotów państwowych (w tym pierwokup). Istnieje wówczas np. ryzyko skorzystania z prawa pierwokupu przez Skarb Państwa, a także – w skrajnych przypadkach – brak możliwości zabudowy zgodnej z zamierzeniem.

• Uwarunkowania zawarte w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, warunkach zabudowy czy lokalnych lub ponadlokalnych planach inwestycyjnych

Due diligence pozwoli odpowiedzieć na pytanie, czy np. dom zakupiony na działce w spokojnej okolicy pod miastem za kilka lat nie będzie znajdować się w bezpośredniej okolicy parku usługowego, oczyszczalni ścieków czy drogi ekspresowej albo już teraz nie znajduje się na terenach zalewowych lub terenach stagnacji wody.

• Obciążenia nieruchomości i roszczenia

Dotyczy to praw i roszczeń zarówno ujawnionych w księdze wieczystej, jak i innych. Takie obciążenia generują ryzyko prawne kierowania roszczeń np. ze strony osób trzecich (np. spadkobierców, właścicieli sąsiednich nieruchomości i innych).

• Roszczenia reprywatyzacyjne i ochrona zabytków

Analiza pozwoli zbadać, czy istnieje ryzyko kierowania roszczeń reprywatyzacyjnych, zaś objęcie ochroną nieruchomości jako zabytku generuje problemy i ograniczenia związane z procesem inwestycyjnym (tj. remont, przebudowa), doprowadzając do zwiększenia kosztów, wydłużenia całego procesu, a nawet uniemożliwienia jego przeprowadzenia.

• Nieprawidłowości występujące podczas procesu budowlanego 

Due diligence zawiera ocenę, czy występujące w dokumentacji budowlanej nieprawidłowości w konsekwencji nie spowodowały występowania wad prawnych nieruchomości. Ocena dokumentacji budowlanej pozwoli również zweryfikować, czy nie występuje ryzyko uznania zabudowy za samowolę budowlaną.

• Przeznaczenie nieruchomości 

Może wpłynąć na wysokość podatków i opłat uiszczanych z tytułu nieruchomości, jak też na plany inwestycyjne.