Czy można ogrodzić teren nieruchomości we wspólnocie mieszkaniowej? Problem żywy w prawie i urbanistyce

Czy można ogrodzić teren nieruchomości we wspólnocie mieszkaniowej? Problem żywy w prawie i urbanistyce

Kwestia tzw. „grodzenia osiedli” z biegiem czasu staje się palącym problemem w urbanistyce – wszelkie za i przeciw są szeroko dyskutowane. W sporze tym dochodzi do starcia konfliktujących ze sobą punktów widzenia reprezentowanych zarówno przez mieszkańców miast, same jednostki samorządu terytorialnego, deweloperów i właścicieli zainteresowanych mieszkań.

Do przeciwników grodzenia osiedli należą przede wszystkim gminy, które dążą do zwiększenia estetyki, a także chcą przeciwdziałać wykluczeniu komunikacyjnemu, gdyż takie działanie częstokroć powoduje powstawanie w krajobrazie miejskim przeszkód dla innych mieszkańców, którzy muszą okrążać odseparowane w ten sposób obszary. Powoduje to także utrudnienia dla służb mundurowych i miejskich.

Alternatywny punkt widzenia prezentują właściciele lokali. Ci z kolei częstokroć podnoszą, że zależy im na bezpieczeństwie i wyłącznym korzystaniu z tego, za co sami zapłacili, czyli np. z osiedlowych siłowni, boisk czy placów zabaw, które są ich częścią wspólną. Nierzadko wspierani są przez deweloperów, dla których fakt ogrodzenia nieruchomości jest dodatkowym atutem, pozytywnie wpływającym na cenę nieruchomości.

Grodzenie wspólnot – można czy nie można?

Kwestie grodzenia się osiedli urosła do rangi problemu tak istotnego, że doczekała się regulacji prawnej. W zamyśle kwestię tę  miały przesądzić ustanawiane przez gminy uchwały krajobrazowe, uchwalane jako akty prawa miejscowego na podstawie art. 37a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( dalej: UPoP).

Na podstawie powyższego przepisu gminy zostały uprawnione do ustalania, w formie uchwały, zasad i warunków sytuowania m. in. ogrodzeń, mających powstać w przyszłości; określać warunki i termin dostosowania  istniejących parkanów do zakazów, zasad i warunków określonych w takim akcie prawa miejscowego. Zdawać by się mogło, że odpowiedź na pytanie, czy można (a jeśli tak, to w jaki sposób), znajdziemy w lokalnych uchwałach krajobrazowych.

Niestety, rozwiązanie nie tylko nie nastąpiło, ale także nie jest nawet blisko. Na podstawie art. 37a UPoP gminy podjęły szereg uchwał, mających na celu uregulowanie tej kwestii.  W konsekwencji – wszystkie niemal uchwały zaskarżone zostały do właściwych Wojewódzkich Sądów Administracyjnych. Jedna z tego rodzaju spraw zwisła następnie przed Naczelnym Sądem Administracyjnym, który powziął wątpliwości co do zgodności art. 37a UPoP z konstytucją i w związku z tym skierował pytanie prawne do Trybunału Konstytucyjnego.

Postępowanie przed Trybunałem Konstytucyjnym i jego konsekwencje

Na obecną chwilę, postępowanie w sprawie oceny zgodności art. 37 UPoP toczy się przed Trybunałem Konstytucyjnym. Jako podstawowe zarzuty co do niekonstytucyjności regulacji, wskazuje się na zbyt daleko idącą i nieproporcjonalną ingerencję w prawo własności, a także na możliwość wpływu przez gminy na kwestię ogrodzeń już wybudowanych.

Mając na względzie obecną dynamikę podstępowań przed Trybunałem Konstytucyjnym, odpowiedzi na zadane w tej sprawie pytanie prawne nie poznamy szybko. Wszystko to prowadzi do masowego zawieszania postępowań, w których zaskarżono przepisy uchwał krajobrazowych dotyczące grodzenia osiedli.

Gminy, w większości przypadków, nie egzekwują uregulowań wprowadzonych uchwałami krajobrazowymi, wskazując, że ewentualnie stwierdzenie niezgodności z konstytucją przepisu art. 37 UPoP spowodować może daleką idące skutki, w tym konieczność wypłaty stosownych odszkodowań. Na zamieszaniu tym korzystają przede wszystkim deweloperzy i mieszkańcy jeszcze nieogrodzonych osiedli, którzy chcą wykonać prace jak najszybciej, oczekując, że ostatecznie zakaz grodzenia lub inne poważne ograniczenia dotknie tylko nowych osiedli.

Podsumowanie

Z uwagi na aktualny stan postępowania przed Trybunałem Konstytucyjnym, nie ma jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, czy dopuszczalne jest grodzenie osiedli. Wszystko zależy od tego, czy przepis art. 37a UPoP zostanie uznany za zgodny z konstytucją, a jeśli orzeczona zostanie jego niekonstytucyjność, to w jakim zakresie.

Alternatywą do uregulowania tej kwestii może być rozwiązanie jej ustawowo, w miejsce delegacji do wydawania uchwał, jednak na obecna chwilę brak jest prac w tym kierunku. Wszystko to prowadzi do kuriozalnej sytuacji: z jednej strony są osoby, które  finalizują kwestię grodzenia nieruchomości (także wbrew uchwałom krajobrazowym), a z drugiej –  gminy, oczekując na wynik postępowań sądowych, nie podejmują żadnych działań.

Czy można ogrodzić teren nieruchomości we wspólnocie mieszkaniowej? Problem żywy w prawie i urbanistyce

Albert Szwiec

adwokat

W Kancelarii zajmuje się praktyką prawa gospodarczego oraz prawa nieruchomości. Specjalizuje się w prowadzeniu sporów sądowych, ze szczególnym uwzględnieniem postępowań gospodarczych oraz spraw z udziałem lub przeciwko deweloperom. Posiada także szerokie doświadczenie w postępowaniach sądowych w przedmiocie umów i kar umownych. Reprezentuje przedsiębiorców w postępowaniach sądowych, a także sporządza i opiniuje umowy i dokumenty korporacyjne wchodzące w zakres prawa cywilnego i gospodarczego. Ukończył […]

Adres

Czupajło Ciskowski & Partnerzy Kancelaria Adwokacka Sp.p.
ul. Śniadeckich 17
00-654 Warszawa

NIP: 5272819774 | KRS: 0000693729

Filia Kancelarii w Lublinie:
ul. Zana 11a, 20-601 Lublin
lublin@ccka.pl

Filia Kancelarii w Łodzi:
ul. Narutowicza 40/1, 90-135 Łódź
lodz@ccka.pl

Filia Kancelarii w Białymstoku:
ul. Warszawska 6 lok. 32, 15-063 Białystok
bialystok@ccka.pl

Filia Kancelarii w Rzeszowie:
ul. Jana i Jędrzeja Śniadeckich 20D/7, 35-006 Rzeszów
rzeszow@ccka.pl

Filia Kancelarii w Gdańsku:
ul. Jana Heweliusza 11/811, 80-890 Gdańsk
gdansk@ccka.pl

Filia Kancelarii w Olsztynie:
ul. Kajki 10-12, 10-547 Olsztyn
olsztyn@ccka.pl

Napisz do nas

Formularz kontaktowy
Zgoda
* pola obowiązkowe