Czy można sprzedać nieruchomość zajętą w toku postępowania egzekucyjnego?

W wielu przypadkach jedynym składnikiem majątku dłużnika, z którego wierzyciel może realnie się zaspokoić, jest nieruchomość. Egzekucja ze środków dłużnika na rachunkach bankowych, wynagrodzenia o pracę lub świadczeń z ZUS-u, z perspektywy wierzyciela jest korzystniejsza, gdyż jest szybsza oraz tańsza. Jednakże, w przypadku gdy egzekucja z innych składników majątkowych jest bezskuteczna, warto zaangażować dodatkowe środki pieniężne oraz czas na egzekucję z nieruchomości dłużnika (nawet jeżeli dłużnik jest właścicielem jedynie w ułamkowej części danej nieruchomości).

Przebieg egzekucji z nieruchomości

Prowadzenie egzekucji z nieruchomości dłużnika wymaga dodatkowego wniosku wierzyciela, który zazwyczaj jest składany po wstępnym ustaleniu przez komornika w rejestrze ksiąg wieczystych, że dłużnik jest właścicielem jakiejś nieruchomości. Następnie, komornik wzywa dłużnika, aby ten zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania nieruchomości. Opis i oszacowanie nieruchomości dokonywane są przez biegłego rzeczoznawcę, co po stronie wierzyciela skutkuje koniecznością uiszczenia zaliczki na przedmiotową czynność, a po stronie dłużnika rodzi obowiązek zwrotu tych kosztów na rzecz wierzyciela w ramach egzekucji.

Nadto, komornik składa do właściwego sądu wieczystoksięgowego wniosek o wpis do księgi wieczystej ujawniający fakt zajęcia prawa własności nieruchomości i prowadzenia z niej egzekucji. Wówczas każdy potencjalny nabywca nieruchomości, po zweryfikowaniu księgi wieczystej ma świadomość, że wobec danej nieruchomości toczy się egzekucja. Po dokonaniu opisu i oszacowania nieruchomości (i braku zastrzeżeń stron co do wyceny), komornik wyznacza termin licytacji nieruchomości, która odbywa się pod nadzorem sądu.

Cena wywoławcza nieruchomości w pierwszej licytacji stanowi 3/4 ceny określonej w opisie i oszacowaniu. W przypadku bezskuteczności pierwszej licytacji, cena wywoławcza w drugiej licytacji stanowi 2/3 ceny z opisu i oszacowania. Jak widać, sposób ustalania ceny może nie odpowiadać wartościom rynkowym (w szczególności, że od czasu sporządzenia opisu i oszacowania do czasu licytacji nierzadko mija kilka miesięcy), co powoduje, że ostateczne określenie ceny licytowanej nieruchomości jest często niekorzystne z perspektywy dłużnika. Innymi słowy, sprzedając nieruchomość na wolnym rynku, dłużnik mógłby uzyskać kwotę wyższą niż w toku licytacji komorniczej.

Sprzedaż zajętej nieruchomości w toku egzekucji na wolnym rynku

Istotne jest, że co do zasady samo zajęcie nieruchomości przez komornika nie wyklucza możliwości rozporządzenia nieruchomością (np. poprzez sprzedaż). Trzeba jednak mieć na względzie, że taka sprzedaż pozostaje bez znaczenia w kontekście dalszego prowadzenia egzekucji i możliwości dochodzenia zaspokojenia długu przez wierzyciela z tej nieruchomości.

Wszelkie czynności egzekucyjne pozostają w mocy zarówno co do dłużnika, jak i nabywcy nieruchomości (art. 930 KPC). Wierzyciel w dalszym ciągu może zaspokoić się z zajętej nieruchomości. Kupno mieszkania obciążonego zajęciem komorniczym nie powoduje automatycznego zakończenia czynności komornika i wierzyciel może kontynuować egzekucję z nieruchomości. Takie rozwiązanie gwarantuje ochronę wierzyciela przed ucieczką przez dłużnika z majątkiem w trakcie egzekucji.

Powyższe rozwiązanie jest dość ryzykowne dla nabywcy nieruchomości, aczkolwiek jeżeli zadba on o kilka formalności, zakup takiej nieruchomości może okazać się bezpieczny i atrakcyjny pod względem ceny. Z perspektywy dłużnika również korzystniejszym rozwiązaniem jest sprzedaż nieruchomości na wolnym rynku, gdyż pomimo wszystko może osiągnąć wyższą cenę niż w ramach licytacji komorniczej.

W celu wyeliminowania ryzyk, nabywca powinien zadbać o:

• uzyskanie od komornika zaświadczenia o aktualnym stanie egzekucji i wysokości zadłużenia;
• zapewnienie w umowie sprzedaży postanowień zakładających, że zapłata ceny za nieruchomość w odpowiedniej kwocie zostanie przekazana na rzecz komornika, w celu spłaty całego zadłużenia i zakończenia egzekucji;
• wykreślenie z księgi wieczystej wzmianki o egzekucji (po jej prawomocnym zakończeniu).