Czym jest odwrócony kredyt hipoteczny i komu przysługuje? Ustawowe mechanizmy ochronne konsumenta

Czym jest odwrócony kredyt hipoteczny i komu przysługuje? Ustawowe mechanizmy ochronne konsumenta

Instytucja odwróconego kredytu hipotecznego funkcjonuje na polskim rynku finansowym od końca 2014 roku. Wprowadzona została ustawą z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym (Dz. U. z 2014 r., poz. 1585). Czym jednak jest odwrócony kredyt hipoteczny i kto może z niego skorzystać? Jak ustawodawca zabezpieczył interes konsumenta?

Istota odwróconego kredytu hipotecznego

Odwrócony kredyt hipoteczny, zwany również odwróconą hipoteką, jest to szczególny rodzaj kredytu dedykowany w szczególności osobom starszym, które potrzebują dodatkowego źródła finansowania, w zamian za pośmiertne przekazanie bankowi własności lub współwłasności nieruchomości.

Zgodnie z definicją legalną omawianej instytucji, przez umowę odwróconego kredytu hipotecznego bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas nieoznaczony określoną sumę środków pieniężnych, których spłata nastąpi po śmierci kredytobiorcy, a kredytobiorca zobowiązuje się do ustanowienia zabezpieczenia spłaty tej sumy wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami. Przy czym wierzytelność może być zabezpieczona wyłącznie przez: 1) ustanowienie hipoteki na nieruchomości, spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, lub prawie użytkowania wieczystego oraz 2) ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, lub prawa użytkowania wieczystego.

W praktyce oznacza to, że kredytobiorca otrzymuje od banku określoną kwotę pieniężną, która może zostać wypłacona jednorazowo lub w ratach – jednak nie dłużej niż do śmierci kredytobiorcy. W zamian, po śmierci kredytobiorcy, następuje przejęcie na własność przez bank zabezpieczonej nieruchomości. Zdolność kredytową przy ubieganiu się o odwrócony kredyt hipoteczny wyznacza jedynie fakt posiadania własności lub współwłasności nieruchomości. Wysokość przyznawanego kredytu uzależniona jest bowiem od wartości rynkowej zabezpieczonej nieruchomości.

Co również istotne, jeżeli umowa odwróconego kredytu hipotecznego została zawarta z więcej niż jednym kredytobiorcą, w przypadku śmierci jednego z nich, prawo do wypłaty rat przysługujących zmarłemu kredytobiorcy przysługuje tym z żyjących kredytobiorców, którzy nabyli po zmarłym udział we własności nieruchomości lub w prawie, stanowiących zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego, proporcjonalnie do wysokości nabytego przez nich udziału.

Kto może zawrzeć umowę odwróconego kredytu hipotecznego?

Zgodnie z zapisami ustawy, kredytobiorcą może być wyłącznie osoba fizyczna, która jest właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości lub której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub prawo użytkowania wieczystego. Ustawa zatem nie wyróżnia kategorii wiekowej kredytobiorców, niemniej w praktyce banki rzadko udzielają tego rodzaju kredytu osobom, które nie ukończyły 60-tego roku życia. Z założenia bowiem beneficjentami tego rodzaju kredytu są osoby starsze. Jak już wyżej wspomniano, celem wprowadzenia instytucji odwróconego kredytu hipotecznego było bowiem stworzenie instrumentu finansowego zapewniającego wsparcie finansowe seniorom oraz dodatkowe środki na utrzymanie, których nie będą musieli zwracać za życia, a zwrot miałby nastąpić pośmiertnie poprzez przeniesienie własności nieruchomości na bank.

Warto również podkreślić, że odwróconego kredytu hipotecznego mogą udzielić tylko banki, przez co na gruncie ustawy należy rozumieć także oddział banku zagranicznego, oddział instytucji kredytowej lub instytucję kredytową prowadzącą działalność transgraniczną, a zatem tylko te instytucje finansowe których działalność jest objęta nadzorem, zwłaszcza Komisji Nadzoru Finansowego.

Mechanizmy ochronne konsumenta w umowie odwróconego kredytu hipotecznego

Specyfika omawianej instytucji wymaga zapewnienia konsumentom szczególnej ochrony. Ustawodawca wprowadził wiele mechanizmów zabezpieczających konsumenta – seniora przed wykorzystaniem jego słabszej pozycji w stosunku z przedsiębiorcą.

Obowiązek informacyjny banku

Pierwszym z nich jest wypełnienie przez bank obowiązków informacyjnych jeszcze przed podpisaniem umowy. Bank zobowiązany jest bowiem jeszcze na etapie przedkontraktowym, w terminie nie krótszym niż 14 dni, do dostarcza kredytobiorcy, według jego wyboru, w postaci papierowej lub elektronicznej, formularza informacyjnego zawierającego informacje o ofercie odwróconego kredytu hipotecznego. Przy czym, ustawa enumeratywnie wskazuje jakie konkretne informacje muszą znaleźć się w przekazanym kredytobiorcy formularzu. Co więcej, wzór formularza informacyjnego określa Minister Finansów w drodze rozporządzenia, uwzględniając konieczność prawidłowego zapoznania się przez kredytobiorcę ze szczegółowymi warunkami udzielania i rozliczania odwróconego kredytu hipotecznego.

Ustawa przewiduje ponadto szczegółowo jakie wymagane elementy powinna określać sama umowa odwróconego kredytu hipotecznego oraz sankcje niespełnienia wymogu informacyjnego przez bank.

W przypadku bowiem, gdy w formularzu lub umowie bank nie zawarł wymaganych ustawowo elementów, kredytobiorca po złożeniu bankowi pisemnego oświadczenia może żądać od banku zapłaty dziesiątej części odsetek i innych kosztów należnych od wypłaconej części odwróconego kredytu hipotecznego albo wypowiedzieć umowę odwróconego kredytu hipotecznego i spłacić całkowitą kwotę do zapłaty bez dziesiątej części odsetek i innych kosztów.

Oszacowanie nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego

Kolejnym obowiązkiem banku jest zlecenie rzeczoznawcy majątkowemu oszacowania wartości rynkowej nieruchomości. W przypadku ziszczenia się przesłanki przejścia na bank własności nieruchomości lub prawa do nieruchomości, bank ma obowiązek zlecić rzeczoznawcy majątkowemu oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości, a następnie określić ewentualną różnicę pomiędzy wartością rynkową nieruchomości a całkowitą kwotą do zapłaty, która następnie zwracana jest osobie z którą bank zawarł umowę o przeniesienie własności nieruchomości lub prawa (najczęściej spadkobiercy) lub składa ją do depozytu sądowego. Takie uregulowanie służyć ma przede wszystkim zapobieganiu przejmowania przez bank nieruchomości za ułamek jej wartości.

Uprawnienia kredytobiorcy na wypadek rezygnacji umowy

Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym przyznaje kredytobiorcy również uprawnienia do wycofania się z zawartej umowy z bankiem. Pierwszym z nich jest odstąpienie od umowy. Kredytobiorca, który zawarł umowę odwróconego kredytu hipotecznego może w terminie 30 dni od dnia jej podpisania odstąpić od umowy bez podania przyczyny. Wówczas zobowiązany jest zwrócić bankowi wypłaconą kwotę wraz z odsetkami należnymi do dnia odstąpienia od umowy, jednak nie później niż w terminie 30 dni od dnia złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Umowa może również przewidywać, że wypłata środków na rzecz kredytobiorcy nastąpi dopiero po upływie terminu do odstąpienia od umowy, co ma na celu uchronić kredytobiorcę przed rozdysponowaniem wypłaconej kwoty kredytu, a następnie koniecznością jej zwrotu wraz z odsetkami w krótkim terminie. Co istotne, poinformowanie kredytobiorcy o możliwości odstąpienia od umowy jest obligatoryjnym elementem obowiązku informacyjnego banku, a jego niewypełnienie może rodzić negatywne skutki wobec banku.

Kredytobiorca może również w każdym czasie spłacić całkowitą kwotę kredytu do zapłaty lub jej wykorzystaną część. W takim przypadku bank jest zobowiązany do potwierdzenia rozliczenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego w terminie 14 dni od dnia dokonania tej spłaty. Co więcej, kredytobiorca może wypowiedzieć umowę w każdym czasie, z zachowaniem 30-dniowego terminu wypowiedzenia i dokonać rozliczenia z bankiem wraz upływem okresu wypowiedzenia umowy.

Spłata kredytu poprzez przejęcie własności nieruchomości a roszczenia spadkobierców

Jak już wyżej wspomniano, kredytobiorca nie ma obowiązku spłaty kredytu, albowiem co do zasady spłata kredytu następuje już po jego śmierci, poprzez przejęcie przez bank na własność zabezpieczonej nieruchomości. Umowę o przeniesienie własności nieruchomości lub prawa, stanowiących zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego, bank zawiera najczęściej ze spadkobiercami kredytobiorcy. Co również ważne, całkowita kwota do zapłaty staje się wymagalna dopiero z upływem roku od dnia śmierci kredytobiorcy. W tym czasie, tj. w terminie 12 miesięcy od dnia śmierci kredytobiorcy lub ostatniego z kredytobiorców, spadkobiercy mogą dokonać spłaty całkowitej kwoty do zapłaty. W takim przypadku roszczenie banku o przeniesienie własności nieruchomości wygasa.

Odpowiedzialność kredytobiorcy

Kredytobiorca oraz jego spadkobiercy ponoszą wobec banku odpowiedzialność jedynie do wysokości wartości nieruchomości. Nadto co do zasady bank może żądać zaspokojenia roszczenia wyłącznie z nieruchomości, stanowiącej zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego. Zaspokojenia z innych składników majątku kredytobiorcy lub jego spadkobierców bank może żądać jedynie w przypadku zbycia nieruchomości lub prawa, stanowiących zabezpieczenie kredytu na osobę trzecią bez zgody banku lub też w razie zawinionego zmniejszenia wartości nieruchomości lub lokalu przez kredytobiorcę.

Podsumowując, odwrócony kredyt hipoteczny jest pewną alternatywą dla seniorów znajdujących się w trudnej sytuacji finansowej, a posiadających nieruchomość, którą nie zawsze po śmierci chcą przekazać spadkobiercom bądź spadkobierców takich nie posiadają – na zapewnienie sobie środków na utrzymanie aż do śmierci. Zakres ochrony konsumenta wskazany w ustawie wydaje się odpowiednio zabezpieczać interes kredytobiorcy przed potencjalnym ryzykiem wyzysku ze strony podmiotu udzielającego takiego kredytu. Niemniej, z uwagi na docelową grupę beneficjentów tej regulacji – osób starszych – każdorazowo decyzja zawarcia takiej umowy winna być skonsultowana z osobą posiadającą odpowiednią wiedzę w dziedzinie finansów bądź prawnikiem. Jak bowiem pokazuje praktyka, banki nie zawsze w sposób właściwy dopełniały swoich obowiązków informacyjnych w stosunkach z konsumentami. Co w szczególności uwidocznione zostało w sporach konsumentów z bankami w sprawach kredytów hipotecznych powiązanych z walutą obcą. Niewątpliwie zaś docelowa grupa omawianej instytucji wymaga w szczególności, aby przekazywane przez bank  informacje były prawidłowe, aktualne i jasne dla kredytobiorców – seniorów.

 

Czym jest odwrócony kredyt hipoteczny i komu przysługuje? Ustawowe mechanizmy ochronne konsumenta

Patrycja Kowalczyk

radca prawny

W Kancelarii odpowiada za praktykę postępowań sądowych, w tym w szczególności spraw frankowych. Specjalizuje się w zagadnieniach związanych z rozwiązywaniem sporów, w tym w szczególności w prowadzeniu postępowań przeciwko bankom o roszczenia wynikające z umów kredytów powiązanych z kursem waluty obcej. Zajmuje się także obsługą osób fizycznych i przedsiębiorców w zakresie sporządzania i opiniowania umów oraz redagowania opinii prawnych. W 2015 roku ukończyła studia prawnicze na […]

Adres

Czupajło Ciskowski & Partnerzy Kancelaria Adwokacka Sp.p.
ul. Śniadeckich 17
00-654 Warszawa

NIP: 5272819774 | KRS: 0000693729

Filia Kancelarii w Lublinie:
ul. Zana 11a, 20-601 Lublin
lublin@ccka.pl

Filia Kancelarii w Łodzi:
ul. Narutowicza 40/1, 90-135 Łódź
lodz@ccka.pl

Filia Kancelarii w Białymstoku:
ul. Warszawska 6 lok. 32, 15-063 Białystok
bialystok@ccka.pl

Filia Kancelarii w Rzeszowie:
ul. Jana i Jędrzeja Śniadeckich 20D/7, 35-006 Rzeszów
rzeszow@ccka.pl

Filia Kancelarii w Gdańsku:
ul. Jana Heweliusza 11/811, 80-890 Gdańsk
gdansk@ccka.pl

Filia Kancelarii w Olsztynie:
ul. Kajki 10-12, 10-547 Olsztyn
olsztyn@ccka.pl

Napisz do nas

Formularz kontaktowy
Zgoda
* pola obowiązkowe