Sposób na mnożenie służebności? Rzecz o uchwale Sądu Najwyższego z dnia 13 stycznia 2022 r., sygn. akt III CZP 14/22

W swojej działalności orzeczniczej Sąd Najwyższy stoi na straży jednolitości orzecznictwa i m.in. pochyla się nad zagadnieniami budzącymi szczególne wątpliwości lub z innych względów będących bardzo kontrowersyjnymi. Pomimo braku „prawa precedensowego” i szerokiej niezawisłości sędziów, orzeczenia Sądu Najwyższego mocą swojego autorytetu najczęściej definitywnie przesądzają dane kontrowersyjne zagadnienie, normując praktykę w zakresie orzekania.

Niekiedy orzeczenia Sądu Najwyższego rozstrzygają o kolizji skrajne przeciwstawnych wartości i taki przypadek zachodzi w analizowanym przypadku. Stan faktyczny stojącym na kanwie pytania skierowanego do Sądu Najwyższego był przedmiotem analizy przez Sąd Okręgowy w Szczecinie w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Spór zrodził się pomiędzy dwiema spółkami, gdzie jedna z nich ustanowiła w drodze umowy  i za wynagrodzeniem służebność na rzecz sąsiedniej nieruchomości, należącej do drugiej spółki. Spółka, będąca właścicielem nieruchomości władnącej, dokonała podziału nieruchomości władnącej, a następnie scalenia fragmentu tejże nieruchomości – na której w wyniku podziału utrzymana została służebność – z inną nieruchomością, której dotychczas służebność nie przysługiwała.

Spółka, będąca powodem w powyższym postępowaniu, stanęła na stanowisku, że służebność gruntowa swobodnego przejazdu i przechodu wygasła, argumentując to tym, że działka, będąca nieruchomością władnącą została podzielona, a następnie scalona. Pozwana spółka zaoponowała temu stanowisku, podnosząc, że art. 290 § 1 i 2 KC (w razie podziału nieruchomości władnącej służebność utrzymuje się w mocy na rzecz każdej z części utworzonych przez podział (…) oraz w razie podziału nieruchomości obciążonej służebność utrzymuje się w mocy na częściach utworzonych przez podział (…))  znajdzie swoje zastosowanie niezależnie od tego, ile operacji podziału i scaleń miało miejsce.

Sąd pierwszej instancji przyznał rację pozwanej spółce, wskazując, że art. 290 KC nie znajduje ograniczeń, zaś w ocenie Sądu fakt, że swoiste rozszerzenie zakresu służebności o nowe działki może negatywnie wpłynąć na nieruchomość obciążoną służebnością, nie jest przesłanką odmowy zastosowania powyższego przepisu. Spółka będąca powodem nie zgodziła się z rozstrzygnięciem, zaskarżając je.

Sąd Okręgowy w Szczecinie podszedł do zagadnienie ostrożnie, zauważając, że zagadnienie to nie było dotychczas rozstrzygane przez Sąd Najwyższy, a kwestia w orzecznictwie sądów powszechnych i sądów administracyjnych nie jest rozstrzygana jednolicie, gdyż dla wielu sędziów sytuacja, w której możliwym jest bezpodstawne, darmowe „rozciągniecie” służebności na potencjalnie dowolną liczbę nieruchomości, nie wydaje się rozwiązaniem, dla którego powstał art. 290 KC.

To z powodu tych wątpliwości Sąd Najwyższy przyjął do rozpoznania pytanie Sądu Okręgowego w Szczecinie o treści: „Czy po podziale nieruchomości władnącej a następnie scaleniu wydzielonej w ten sposób części z inną nieruchomością, nie mającą statusu władnącej, służebność gruntowa rozciąga się na całą powstałą w ten sposób nieruchomość?”.

W swoim stanowisku Sąd Najwyższy podzielił stanowisko zaprezentowane przez Sąd I instancji, wskazując, że w istocie art. 290 KC nie zawiera ograniczeń co do liczby podziałów i scaleń nieruchomości, pozwalając na każdorazowe stosowanie tego przepisu. Efektem tego jest uchwała Sądu Najwyższego z dnia 13 stycznia 2022 r., sygn. akt III CZP 14/22, wydana w składzie trzech sędziów, o treści:

„Po podziale nieruchomości władnącej, a następnie scaleniu wydzielonej w ten sposób części z inną nieruchomością, nie mającą statusu nieruchomości władnącej, służebność gruntowa rozciąga się na całą powstałą w ten sposób nieruchomość.”

Powyższa uchwała, pomimo że na gruncie samego brzmienia przepisów nie jest zaskakująca, stanowi podstawę dla stosowania wątpliwego zabiegu pozwalającego na swoiste „mnożenie” służebności poprzez podział nieruchomości władnącej oraz scalenie jednej z działek, na której utrzymuje się służebność, z inną działką nie posiadającą tej służebności. W efekcie tego zabiegu służebność rozciągać się będzie na całej nowo utworzonej działce. Dopiero dalsze orzecznictwo pokaże, czy pomimo formalnej dopuszczalności sądy nie podejmą walki z taką praktyką, jako  działaniem sprzecznym z zasadami współżycia społecznego.