Dalszy ciąg likwidacji użytkowania wieczystego – możliwość przekształcenia w prawo własności przez przedsiębiorców

W dniu 5 kwietnia 2023 roku do Sejmu wpłynął Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (druk nr 3146), który zakłada dalszą likwidację użytkowania wieczystego, poprzez umożliwienie przekształcenia tego prawa w prawo własności m.in. przez przedsiębiorców (dalej „Projekt”). W dniu 12 kwietnia 2023 roku Projekt został skierowany do I czytania w Komisji Infrastruktury oraz Komisji Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej. 

Użytkowanie wieczyste w polskim systemie prawnym jest co prawda najsilniejszym prawem po prawie własności, aczkolwiek jest reliktem poprzedniego ustroju (stanowiło surogat prawa własności dla osób fizycznych, w sytuacji gdy własność państwowa nie mogła być swobodnie nabywana przez osoby fizyczne). Z użytkowaniem wieczystym wiązało się wiele kłopotliwych zagadnień, w tym w szczególności stan niepewności co do: (i) zmieniających się w czasie opłat za użytkowanie wieczyste zależnych od wartości nieruchomości (w praktyce wysokość opłat wyłącznie rosła) oraz (ii) korzystania z nieruchomości po wygaśnięciu okresu użytkowania. 

W świetle powyższego, po 1989 roku nieustannie pojawiały się postulaty likwidacji użytkowania wieczystego i w wyniku tej tendencji w dniu 20 lipca 2018 roku uchwalono ustawę o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów –  doprowadziła do powszechnego uwłaszczenia użytkowników wieczystych gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, ze skutkiem od dnia 1 stycznia 2019 roku. Obecnie ustawodawca zamierza umożliwić nabycie prawa własności na warunkach rynkowych użytkownikom wieczystym gruntów, które nie uległy dotąd uwłaszczeniu z mocy prawa lub na podstawie decyzji administracyjnej.

Podmioty uprawnione

Z nowego modelu odpłatnego przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności będą mogli skorzystać m.in.:

• przedsiębiorcy;
• osoby fizyczne (np. w zakresie garaży);
• spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe (w zakresie infrastruktury osiedlowej).

Warunki:

Ustawodawca stawia wymóg, żeby:

• użytkowanie wieczyste powstało przed dniem 1 stycznia 1998 roku;
• dotyczyło gruntu zabudowanego;
• wykonany został cel określony w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Przekształcenie nie będzie możliwe w przypadku gruntów: Skarbu Państwa powierzonych Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, Agencji Mienia Wojskowego, Lasom Państwowym, parkom narodowym, Wodom Polskim, a także gruntów na terenie portów i przystani morskich.

Ustawodawca wykluczył również możliwość przekształcenia, jeżeli miałoby ono dotyczyć gruntu, co do którego toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego. 

Na wniosek – nie z urzędu

W przeciwieństwie do przekształceń dotyczących gruntów mieszkaniowych, zasadą będzie, że do przekształcenia może dojść wyłącznie na wniosek zainteresowanego podmiotu. Ustawodawca, nie chce zmuszać użytkowników do przekształcenia, w przypadku braku wniosku użytkowanie będzie trwało na dotychczasowych zasadach. Jednakże, jeżeli taki wniosek wpłynie, organ nie będzie mógł odmówić zawarcia umowy.

Termin

Istotne jest, że projekt zakłada, że termin na złożenie wniosku o przekształcenie to 12 miesięcy od daty wejścia w życie ustawy. Po bezskutecznym upływie tego terminu zgłoszenie roszczenia o przekształcenie nie będzie możliwe. Przekształcenie będzie mogło nastąpić na zasadach ogólnych w oparciu o art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. za zgodą samorządu lub Skarbu Państwa. Warto zatem śledzić losy przedmiotowego projektu i mieć przygotowany plan działania.

Opłata

W przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa cena będzie wynosić:

• przy jednorazowej wpłacie – cena wykupu to 20-krotność dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste;
• przy rozłożeniu wpłaty na raty (maksimum 10 lat) – cena wykupu 25-krotność dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste;

Dodatkowo grupy szczególnie wrażliwe społecznie np. osób niepełnosprawnych i ich opiekunów mogą liczyć na bonifikatę (90%). Z kolei, samorządy będą mogły przyjąć te same zasady odpłatności lub określić je samodzielnie, jednakże cena wykupu nie może być wyższa niż wartość nieruchomości gruntowej.

W przypadku przedsiębiorców, ważnym aspektem jest ocena wartości ceny wykupu pod kątem zasad przyzwania dozwolonej pomocy publicznej. W uzasadnieniu do projektu ustawy podkreślono, że projekt respektuje zawarty w art. 10 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązek stosowania przepisów o pomocy publicznej w przypadku podejmowania czynności z zakresu gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, wykorzystywanymi do prowadzenia działalności gospodarczej. W konsekwencji powyższego, może dojść od sytuacji, kiedy dany przedsiębiorca będzie miał już wykorzystany limit dozwolonej pomocy, wówczas nie będzie możliwe skorzystanie z ustawowych cen i konieczna będzie dopłata do wartości rynkowej nieruchomości.