GŁOSOWANIE UCHWAŁ NA ZASADZIE 1 WŁAŚCICIEL – 1 GŁOS

GŁOSOWANIE UCHWAŁ NA ZASADZIE 1 WŁAŚCICIEL – 1 GŁOS

Marzec jest miesiącem, w którym większość wspólnot mieszkaniowych przeprowadza coroczne zebrania właścicieli lokali. O organizacji tych zebrań oraz ich przebiegu pisaliśmy we wcześniejszych wpisach. Z uwagi na fakt, że wspólnoty zwykle organizują zebrania w drugiej połowie marca, w dzisiejszym wpisie poddam analizie instytucję mogącą mieć niezwykle istotny wpływ na wyniki głosowań uchwał, tj. głosowanie na zasadzie 1 właściciel – 1 głos.

Podstawową regułą podejmowania uchwał na zebraniach wspólnot mieszkaniowych jest to, że uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Zasada ta oznacza, że dla wyniku głosowania znaczenie ma nie ilość głosów oddanych za określonym rozwiązaniem, ale ich wielkość wyrażona poprzez wielkość udziału w nieruchomości wspólnej. Przedstawiając to obrazowo, siła głosu właściciela lokalu o powierzchni 80 m.kw. jest dwa razy większa od siły głosu oddanego przez sąsiada, który posiada lokal o powierzchni 40 m.kw.

Od przedstawionej reguły istnieją jednak wyjątki, w których głosowanie odbywa się na zasadzie, zgodnie z którą na każdego właściciela (lub współwłaścicieli, jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności) przypada jeden głos. W takiej sytuacji w przywołanym wyżej przykładzie głosy obu właścicieli lokali miałyby równą siłę, niezależnie od powierzchni lokali będących w ich posiadaniu. Głosowania w tym trybie przeprowadzane są w następujących przypadkach:

  • podejmowanie uchwał w określonej sprawie w oparciu o zasadę 1 właściciel – 1 głos przewidziano w umowie zawartej przez wszystkich właścicieli lokali;

  • właściciele lokali podjęli uchwałę na temat tego, że w określonej sprawie głosowanie odbędzie się na zasadzie 1 właściciel – 1 głos;

  • właściciele lokali posiadający łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej zgłosili żądanie głosowania na zasadzie 1 właściciel – 1 głos w sytuacji, w której:

    • suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1,

    • większość udziałów należy do jednego właściciela.

 

 Czy wszystkie uchwały mogą być głosowane metodą 1:1?

Regulując sposób głosowania w oparciu o zasadę 1 właściciel – 1 głos w umowie lub uchwale można to uczynić wyłącznie wskazując na określoną sprawę, której dane głosowanie ma dotyczyć (np. wynagrodzenia zarządcy). Niedopuszczalne jest ustanowienie we wspólnocie mieszkaniowej zasady głosowania wszystkich uchwał według reguły 1 właściciel – 1 głos. Jak wskazał Sąd Najwyższy uchwała taka, jako sprzeczna z bezwzględnie obowiązującym przepisem ustawy, jest nieważna (por. wyrok SN z dnia 10 lipca 2009 r., sygn. akt II CSK 83/09). W literaturze prawniczej istnieją jednak poglądy, zgodnie z którymi ograniczenie to nie odnosi się do umowy zawartej przez wszystkich właścicieli lokali, albowiem w ramach swobody kontraktowej właściciele lokali mogą bez żadnych ograniczeń wprowadzić do umowy określającej sposób zarządu nieruchomością wspólną dogodny dla nich system liczenia głosów: jeden właściciel – jeden głos (zob. J. Ignatowicz, Komentarz do ustawy, s. 89; J. Pisuliński, w: E. Gniewek (red.), System Prawa Prywatnego, t. 4, Prawo rzeczowe, s. 270).

Nic natomiast nie stoi na przeszkodzie, aby właściciele lokali posiadający łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej, w której suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1, lub większość udziałów należy do jednego właściciela, zgłaszali żądanie głosowania na zasadzie 1 właściciel – 1 głos przed każdym głosowaniem na zebraniu.

Jak głosować, kiedy właścicieli lokalu jest więcej?

Jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych (a więc nie stanowi np. majątku wspólnego małżonków – która to współwłasność ma inny charakter), współwłaściciele celem oddania głosu przypadającego na ich lokal w głosowaniu prowadzonym według zasady 1 właściciel – 1 głos, obowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika.

Ustanowienia pełnomocnika współwłaściciele lokalu dokonują większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu. Oznacza to, że jeżeli dany lokal ma dwóch właścicieli, których udziały w prawie własności lokalu są równe (co jest sytuacją najczęstszą, albowiem odnosi się do przypadków, kiedy lokal nabywany jest przez parę przed zawarciem związku małżeńskiego), wówczas właściciele muszą podjąć jednomyślną decyzję o tym, kto będzie ich reprezentował na zebraniu wspólnoty, albowiem żaden z nich nie może tego czynić samodzielnie. Warto pamiętać, że pełnomocnikiem nie musi być jeden ze współwłaścicieli lokalu, może być to osoba trzecia niezwiązana z żadnym z nich (np. adwokat). Dla bezpieczeństwa wspólnoty i na wypadek chęci kwestionowania uchwał podjętych w tym trybie, pełnomocnictwa udzielone w opisanym przypadku powinny stanowić załączniki do protokołu zebrania.

W przypadku gdy lokal jest przedmiotem współwłasności łącznej, a więc wchodzi do majątku wspólnego małżonków, wówczas jeden z nich może wykonywać prawo głosu ze wspólnego lokalu i nie musi posiadać żadnego pełnomocnictwa od drugiego właściciela. Jeżeli zatem na zebraniu pojawią się oboje małżonkowie, którzy chcieliby zagłosować nad jedną uchwałą w różny sposób, muszą uzgodnić między sobą stanowisko, albowiem w przeciwnym razie nie będą mogli oddać ważnego głosu.

 Żądanie głosowania 1:1

Przy obliczaniu wielkości udziałów właścicieli w nieruchomości wspólnej należy pamiętać o regulacji przewidzianej w art. 4 ust. 1 WłLokU, zgodnie z którym dotychczasowemu właścicielowi (np. gminie lub deweloperowi) przysługują w stosunku do niewyodrębnionych lokali takie same uprawnienia jak właścicielowi lokalu. Nie ulega wątpliwości, że najczęściej to właśnie w młodych wspólnotach, w których dopiero część lokali została wyodrębniona i sprzedana, możliwe będzie zgłoszenie żądania głosowania w trybie 1 właściciel – 1 głos.

Ustawa o własności lokali nie przewiduje dla tego żądania określonej formy, w tym formy pisemnej. Żądanie to może więc być również zgłoszone ustnie. W tym zakresie stosuje się ogólne przepisy dotyczące oświadczeń woli. Żądanie zgłoszone ustnie powinno jednak zostać wciągnięte do protokołu zebrania, jako mające istotne znaczenie dla trybu podejmowania uchwał.

Należy jednak pamiętać, że żądanie przeprowadzenia głosowania 1 właściciel – 1 głos nie może mieć charakteru blankietowego, lecz wymaga bliższego określenia materii, w której miałoby nastąpić głosowanie według tej zasady i określenie takie powinno znaleźć się w treści samego żądania (tak SN w wyroku z dnia 3 kwietnia 2008 r., sygn. akt II CSK 605/07). W mojej ocenie jeżeli jednak porządek obrad jest już ustalony, wówczas zgłoszone żądanie może odnosić się do wszystkich spraw mających być przedmiotem głosowania w drodze uchwały. Niezasadne byłoby bowiem nakładanie obowiązku na uprawnionych właścicieli lokali konieczności ponawiania żądania o zmianę trybu głosowania przed każdym głosowaniem nad kolejną uchwałą.

W praktyce można zaobserwować sytuacje, w których właściciel posiadający większość udziałów w nieruchomości wspólnej (zwykle deweloper) stara się nie dopuścić do głosowania na zasadzie 1 właściciel – 1 głos poprzez wskazanie, iż żądanie właścicieli posiadających 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej powinno podlegać głosowaniu (poprzez przyjęcie żądania lub jego odrzucenie). Oczywiście właściciel dominujący we wspólnocie ma wystarczającą siłę głosu, aby doprowadzić do niepodjęcia takiej uchwały poprzez zagłosowanie przeciwko niej. Należy jednak podkreślić, że przepisy w żadnym wypadku nie przewidują  warunku głosowania w tym przedmiocie. W orzecznictwie sądowym panuje jednolity pogląd, zgodnie z którym jeżeli spełnione są przesłanki z art. 23 ust. 2a WłLokU zasada, według której na właściciela przypada jeden głos, obowiązuje bez potrzeby podejmowania w tym celu specjalnej uchwały (tak m.in. wyrok SN z 7 października 2005 r., sygn. akt IV CK 129/05).

Podobnie spotkać można interpretację, zgodnie z którą zasadę głosowania 1 właściciel – 1 głos należy rozumieć w sposób 1 lokal – 1 głos (czyli większa liczba lokali powoduje zwiększenie siły głosu jednego właściciela, do którego należą). Wykładnia taka jest w mojej ocenie nieprawidłowa i przeczy ratio legis omawianego przepisu, który z założenia ma chronić interesy właścicieli mniejszościowych przed dominującą pozycją jednego podmiotu będącego właścicielem większości udziałów w nieruchomości wspólnej, którym zwykle jest deweloper. Orzecznictwo sądowe w większości opowiada się za rozumieniem omawianej zasady w ten sposób, że większość głosów obliczana jest według liczby właścicieli, którzy oddali głos za uchwałą niezależnie od tego, ile lokali w nieruchomości – wyodrębnionych lub nie – stanowi ich własność. W doktrynie prawniczej pojawiają się jednak głosy przeciwne, które wskazują na to, że „rzeczywistą intencją racjonalnego ustawodawcy nie było ograniczenie zapędów <<wielkich właścicieli>>, lecz uproszczenie systemu głosowania, aby jeden głos przeliczony został na jeden odrębny lokal” (tak R. Strzelczyk w: Własność lokali. Komentarz, wyd. 2015).

GŁOSOWANIE UCHWAŁ NA ZASADZIE 1 WŁAŚCICIEL – 1 GŁOS

Bartosz Czupajło

adwokat | partner zarządzający

Kieruje praktyką postępowań sądowych, w tym przede wszystkim spraw frankowych, SKD oraz spraw WIBOR Reprezentuje Klientów w cywilnych postępowaniach sądowych i arbitrażowych, a także prowadzi w ich imieniu negocjacje. Specjalizuje się w prawie konsumenckim, zwłaszcza sporach opartych o instrumenty finansowe, ze szczególnym uwzględnieniem spraw wynikających z umów kredytów waloryzowanych kursem walut obcych (tzw. sprawy frankowe), […]

Adres

Czupajło Ciskowski & Partnerzy Kancelaria Adwokacka Sp.p.
ul. Śniadeckich 17
00-654 Warszawa

NIP: 5272819774 | KRS: 0000693729

Filia Kancelarii w Lublinie:
ul. Zana 11a, 20-601 Lublin
lublin@ccka.pl

Filia Kancelarii w Łodzi:
ul. Narutowicza 40/1, 90-135 Łódź
lodz@ccka.pl

Filia Kancelarii w Białymstoku:
ul. Warszawska 6 lok. 32, 15-063 Białystok
bialystok@ccka.pl

Filia Kancelarii w Rzeszowie:
ul. Jana i Jędrzeja Śniadeckich 20D/7, 35-006 Rzeszów
rzeszow@ccka.pl

Filia Kancelarii w Gdańsku:
ul. Jana Heweliusza 11/811, 80-890 Gdańsk
gdansk@ccka.pl

Filia Kancelarii w Olsztynie:
ul. Kajki 10-12, 10-547 Olsztyn
olsztyn@ccka.pl

Napisz do nas

Formularz kontaktowy
Zgoda
* pola obowiązkowe