Granice działki po obrysie budynku – jak wspólnoty mieszkaniowe mogą rozwiązać ten problem?

Wyodrębnienie lokali w budynku powoduje powstanie wspólnoty mieszkaniowej, której członkami – z mocy prawa, a więc bez jakichkolwiek dodatkowych działań- stają się właściciele owych lokali. Członkowie wspólnoty są zarazem współwłaścicielami (w odpowiednich udziałach, obliczanych proporcjonalnie) tzw. nieruchomości wspólnej, czyli gruntu wraz z budynkiem wielolokalowym. Działka „pod budynkiem” może przybierać różne kształty, jednak co się dzieje w sytuacji, gdy podział geodezyjny (i zarazem wydzielenie działki) jest po tzw. obrysie budynku?

Przykładowa sytuacja, o której mowa, wygląda następująco:

W opisanym przykładzie obrys budynku („kamienicy” na „działce 24”) pokrywa się z granicami działki geodezyjnej. Co więcej, kamienica w ten sposób nie ma formalnego dostępu do drogi publicznej (działka nr 23 na mapie), gdyż jest zagnieżdżona w innej działce. Teoretycznie do takiego wydzielenia nie powinno dojść, bowiem niedopuszczalny jest podział nieruchomości bez zapewnienia dostępu nowotworzonych działek do drogi publicznej. W tym przypadku jednak (jak i w innych, podobnych) podział był przeprowadzony wiele lat temu, gdy ta norma nie obowiązywała, a podziały po obrysie były powszechną praktyką.

Z opisanymi sytuacjami możemy mieć do czynienia nie tylko w przypadkach wspólnot mieszkaniowych, ale również przy nieruchomościach „komercyjnych” czy należących do przeciętnego Kowalskiego, jednak w niniejszym artykule skupiono się na konkretnej sytuacji, gdyż ustawodawca przewidział dla niej szczególne rozwiązanie uregulowane w art. 209a Ustawy o gospodarce nieruchomościami (Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami Dz.U. 1997 Nr 115, poz. 741 z późn. zm., dalej: UGN) poprzez możliwość nabycia takiej nieruchomości przyległej (lub jej części) przez właścicieli lokali, czyli w ramach współwłasności.

Art. 209a UGN brzmi (numeracja pogrubiona, „wyboldowana”, stanowi odnośniki do dalszych części artykułu, w których omówiono wypunktowane zagadnienia):

1. Jeżeli przy wyodrębnianiu własności lokali w budynku wydzielono dla tego budynku działkę gruntu (1) niespełniającą wymogów działki budowlanej, (2) właścicielom lokali przysługuje w stosunku do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia własności lub oddania w użytkowanie wieczyste przyległej nieruchomości gruntowej lub jej części, która wraz z dotychczas wydzieloną działką gruntu będzie spełniać wymogi działki budowlanej.
   
2. Przeniesienie własności nieruchomości, o którym mowa w ust. 1, może nastąpić po rozpatrzeniu przez właściwe organy wniosków poprzednich właścicieli lub ich spadkobierców o przywrócenie własności tej nieruchomości.
3. W przypadku, o którym mowa w ust. 1, Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego przysługuje w stosunku do właścicieli lokali roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia na ich rzecz własności lub oddania im w użytkowanie wieczyste przyległej nieruchomości gruntowej lub jej części.
4. (3) Roszczenie, o którym mowa w ust. 1, nie przysługuje, jeżeli:
   1) toczy się postępowanie dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego;
   2) przyległa nieruchomość gruntowa, stanowiąca własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, została oddana w użytkowanie wieczyste innej osobie lub w trwały zarząd jednostce organizacyjnej na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, lub graniczy z tymi nieruchomościami;
   3) wskutek realizacji roszczenia przyległa nieruchomość gruntowa przestałaby spełniać wymogi działki budowlanej.

5. Przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio w odniesieniu do nieruchomości gruntowej lub jej części, która nie przylega do działki gruntu, o której mowa w ust. 1, jeżeli jest ona niezbędna do prawidłowego i racjonalnego korzystania z budynku, w którym została wyodrębniona własność lokali.

Spójrzmy zatem na warunki, jakie spełniać musi działka, by mogła zostać zakwalifikowana do nabycia w tej szczególnej procedurze:

(1) Wymogi działki budowlanej:

• zostały one uregulowane w art. 4 ust. 3a UGN, zgodnie z którym działką budowlaną jest zabudowana działka gruntu, której: (i) wielkość, (ii) cechy geometryczne, (iii) dostęp do drogi publicznej oraz (iv) wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.

W przedstawionym przykładzie działka 24 niewątpliwie nie ma dostępu do drogi publicznej, co wskazano powyżej, ale również problematyczne jest wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej konieczne do normalnego korzystania z kamienicy (sieci, ustawienie kontenerów na śmieci, zagospodarowanie podwórka, urządzenie miejsc postojowych, miejsc rekreacji itp.), jak też odległości budynku od granic działki sąsiedniej – co najmniej 4 metry od ściany z oknami). Co gorsze, nawet przeprowadzenie remontu budynku z użyciem rusztowań powodowałoby ingerencję w sąsiednią działkę, a więc cudze mienie. W tym przypadku zatem można stwierdzić, że działka 24 w zasadzie nie spełnia żadnej z przesłanek działki budowlanej. To zaś jest pozytywnym warunkiem do podjęcia procedury nabycia.

(2) Roszczenie o nabycie/ oddanie w użytkowanie wieczyste od jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa:

• nieruchomość podlegająca procedurze z art. 209a UGN musi być gruntowa;
• z roszczeniem wystąpić mogą właściciele lokali nieruchomości „pokrzywdzonej” wadliwym wydzieleniem.

Warto temu zagadnieniu poświęcić chwilę, gdyż jeszcze do października 2021 roku wymagane było, by z roszczeniem wystąpili wszyscy właściciele lokali. Inaczej mówiąc: uchwała wspólnoty mieszkaniowej (w trybie art. 32a Ustawy o własności lokali) musiała zostać  powzięta 100% głosów „za”, co w zasadzie paraliżowało cała procedurę już na tym etapie, chociażby ze względu na absencję jednej osoby, z czym wielokrotnie wspólnoty borykają się na co dzień przy podejmowaniu decyzji. Oczywiście formalnie zapewniono skorzystanie z procedury zastępczego orzeczenia sądowego w miejsce braku głosu „za”, jednak wiązało się to z koniecznością wszczęcia postępowania sądowego, a tym samym opóźnienia w procedowaniu sprawy o co najmniej kilka miesięcy (w praktyce zaś raczej kilkanaście czy nawet kilkadziesiąt). Na szczęście ustawodawca dostrzegł wadliwość tej konstrukcji i nowelizacja UGN wykreśliła konieczność pozyskania 100% aprobaty, zatem od czasu nowelizacji wymagana jest zwykła większość głosów „za” (w tym miejscu pomijam kontrowersje wokół korelacji art. 209a UGN a art. 32a Ustawy o własności lokali).

(3) Roszczenie w trybie art. 209a UGN nie przysługuje w przypadku toczącego się postepowania kwestionującego wywłaszczenie (zazwyczaj w ramach reprywatyzacji, co ma znaczenie szczególnie w przypadku dużych miast objętych dekretami, jak np. Warszawy czy Krakowa), bądź też jeżeli przyległa nieruchomość została oddana w trwały zarząd jednostce organizacyjnej na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, lub graniczy z tymi nieruchomościami (cele te są określone Rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie określenia rodzajów nieruchomości uznawanych za niezbędne na cele obronności i bezpieczeństwa państwa z 24 sierpnia 2004 r.). Blokadą jest również sytuacja, gdyby nowy podział pozbawił działkę dzieloną walorów działki budowlanej, omówionych powyżej – tu jednak niewątpliwie pomocnym byłoby odpowiednie ustalenie parametrów działki dzielonej, by jedynie jej część  została wykorzystana dla „pokrzywdzonej” nieruchomości, bez uszczerbku dla właściciela działki podlegającej podziałowi.

(4) Istotne elementy procedury nabycia przez właścicieli lokali gruntu przyległego:

• na przepisy art. 209a UGN „nałożyły się” dodatkowo regulacje Ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, zgodnie z którą od 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. W kontekście przedmiotu artykułu oznacza to, że wspólnoty mieszkaniowe (ściśle: jej członkowie) mogą nabyć wyłącznie własność gruntu przylegającego, a nie żądać ustanowienia użytkowania wieczystego, co akurat jest rozwiązaniem trafnym i korzystnym (poprzednio wspólnoty mieszkaniowe operowały na prawie użytkowania gruntu bądź komunalnego bądź państwowego, a z chwilą wejścia w życie tej ustawy prawo to uległo automatycznie przekształceniu we własność, a nie przewiduje się już w takich sytuacjach ustanawiania użytkowania wieczystego, stąd jedyną opcją jest nabycie własności);
• jednostka samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa zbywa nieruchomość w trybie art. 209a UGN bez przetargu, co pozwala na ominięcie – w tym przypadku co najmniej sprzecznej z ideą tego przepisu – formuły obowiązującej standardowo. Nabycie w trybie art. 209a UGN znajduje się wprost w katalogu możliwych odstępstw, zawartego w art. 37 ust. 2 UGN;
• jeżeli istnieje potrzeba wydzielenia działki sąsiedniej na potrzeby nabycia w omawianym trybie, to podział może być dokonany niezależnie od warunków miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (częstokroć plany określają minimalną powierzchnię działki wydzielanej, co mogłoby stać na przeszkodzie w takiej sytuacji);
• nabycie w trybie art. 209a UGN korzysta z bonifikaty ustalanej:
  • dla nieruchomości samorządowej- w drodze uchwały rady lub sejmiku danej jednostki. Np. w Warszawie obowiązuje 99% bonifikata od wartości nabywanej działki (wartość „bazowa” jest ustalana na podstawie operatu szacunkowego sporządzanego na zlecenie właściciela, ale na koszt wnioskodawcy- wspólnoty);
  • dla nieruchomości Skarbu Państwa – w drodze zarządzenia wojewody; niestety, jak pokazuje praktyka, wojewodowie – w przeciwieństwie do organów komunalnych) nie są chętni do udzielania bonifikat. O ile ulgi w związku z przekształceniem gruntów pod budynkami mieszkalnymi z użytkowania wieczystego na własność rządzą się generalną zasadą, że tam, gdzie jednostki samorządu uchwaliły bonifikaty, tam wojewoda jest zobowiązany zastosować identyczną stawkę, to w przypadku procedury z art. 209a UGN tej reguły nie wprowadzono. Wspólnotom mieszkaniowym, które chcą nabyć grunt od Skarbu Państwa pozostaje więc apelowanie do wojewody o udzielenie bonifikaty, bowiem bez jej wprowadzenia ich sytuacja jest dramatycznie gorsza od tych wspólnot, które miały szczęście sąsiadować z gruntami samorządowymi, gdzie normą jest bonifikata na poziomie 90-99%, a tym samym – symboliczna kwota do zapłaty;
• wspólnota mieszkaniowa podejmuje uchwałę (jak wskazano powyżej – zwykłą większością głosów), bądź na zebraniu bądź w trybie indywidualnego zbierania głosów, jednak w każdym razie w formie aktu zaprotokołowanego przez notariusza. W uchwale zarząd wspólnoty otrzymuje stosowne pełnomocnictwa do działania;
• następnie wspólnota wnioskuje do właściciela gruntu o nabycie działki lub jej części (w przypadku części gruntu konieczne jest przeprowadzenie postępowania podziałowego, na koszt wspólnoty);
• procedura wewnętrzna u właściciela gruntu sprowadza się do uzyskania stosownych opinii i akceptacji oraz – w razie potrzeby – przeprowadzenia podziału geodezyjnego;
• zlecenie przez właściciela wyceny, tzw. operatu szacunkowego wartości rynkowej zbywanej nieruchomości;
• ustalenie przez właściciela warunków sprzedaży przyległej nieruchomości i podanie do publicznej wiadomości wykazu nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży na rzecz wspólnoty mieszkaniowej;
• uzgodnienie między stronami warunków zbycia w drodze protokołu sprzedaży terenu przyległego;
• zawarcie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego z ceną zbycia uwzględniająca bonifikatę (o ile przysługuje) i formalne wydanie gruntu.

Jak wspomniano na początku, art. 209a UGN nie jest jedyną formą uregulowania problemów wspólnot mieszkaniowych z granicami ich działek, jednak wydaje się być najskuteczniejszą i atrakcyjną wobec innych możliwości (np. służebności drogi koniecznej, przechodu itp.  czy umów dzierżawy, najmu itp.), bowiem daje prawo do najtrwalszej formy dysponowania gruntem, jaką jest własność nieograniczona czasowo czy funkcjonalnie (z pominięciem możliwości wywłaszczenia na rzecz państwa jest najszerszą formą dysponowania rzeczą).