KLAUZULE NIEDOZWOLONE W UMOWACH DEWELOPERSKICH

Działalność dewelopera to nie tylko znalezienie odpowiedniej działki i zbudowanie inwestycji. Całe przedsięwzięcie wiąże się również z szeregiem niezbędnych formalności. Między innymi zanim dojdzie do sprzedaży mieszkania lub domu, deweloper zobowiązany jest do przygotowania umowy deweloperskiej.

W poniższym artykule można znaleźć odpowiedzi na wiele nurtujących pytań m. in. jakich błędów nie popełniać w trakcie tworzenia umów deweloperskich, w tym w szczególności jakich postanowień należy się wystrzegać, a także jakie konsekwencje może nieść za sobą stosowanie przez deweloperów wzorców umów i umieszczanie w nich postanowień niedozwolonych.

Czy deweloper ma prawo ułożyć stosunek umowny wg swojego uznania?

W 2012 roku weszła w życie ustawa deweloperska, która wprowadziła legalną definicję umowy deweloperskiej. Zgodnie z jej treścią jest to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia i przeniesienia na nabywcę, po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego albo gruntu zabudowanego domem jednorodzinnym, zaś nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Ustawa deweloperska przewiduje również jakie postanowienia obligatoryjnie winny znaleźć się w umowie. Deweloper jest zatem zobowiązany do ułożenia zobowiązania, którego minimalną treść muszą stanowić postanowienia wymienione w ustawie. Wskazać należy jednak, że nie stanowią one katalogu zamkniętego, wobec tego deweloper ma prawo do wprowadzenia w umowie także innych postanowień, które nie są przewidziane przepisami ustawy. Niemniej nie oznacza to, że wyobraźnia dewelopera w układaniu stosunku umownego jest niczym nieograniczona. Umowy deweloperskie nie powinny bowiem zawierać postanowień niedozwolonych.

Czym są klauzule niedozwolone?

Pojęcie klauzul niedozwolonych uregulowane zostało w kodeksie cywilnym. Zgodnie z brzmieniem art. 385¹ § 1 KC „Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.”

Należy przy tym pamiętać, że przy zawieraniu umów deweloperskich przepis ten chroni tylko tych nabywców którzy posiadają status konsumenta. Są oni bowiem „słabszą” stroną kontraktu, którego drugą stroną jest deweloper – przedsiębiorca. W przypadku umów zawieranych między dwoma przedsiębiorcami przepis ten nie znajdzie zastosowania.

Jakich postanowień należy unikać? Najczęściej stosowane klauzule abuzywne w umowach deweloperskich.

W rejestrze klauzul niedozwolonych znajduje się kilkaset postanowień, stosowanych w branży nieruchomości. Deweloperzy aby nie narazić się na konsekwencje winni unikać w przygotowywanych przez siebie umowach zapisów, które naruszają interesy konsumenta.

Czego dotyczą najczęściej spotykane klauzule niedozwolone i jak wyglądają przykładowe postanowienia? Odpowiedzi znajdują się poniżej:

• Kar umownych

W umowie deweloperskiej, tak samo jak w każdej umowie, w której po jednej stronie występuje konsument, a po drugiej przedsiębiorca musi zostać zachowana równowaga kontraktowa. W związku z powyższym umowa nie może przewidywać kar umownych jedynie na rzecz dewelopera. Niedozwolone jest również ustalanie kar umownych, których wysokość jest wygórowana na niekorzyść konsumenta.

Klauzula wpisana do rejestru pod nr 1376

„Strony niniejszej umowy postanawiają, że gdy z przyczyn leżących po Stronie kupującej umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta w terminie o którym mowa w par. 5 ust. 1 Strona sprzedająca może: – dochodzić od Strony kupującej zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie do 30 (trzydziestu) dni od upływu terminu, o którym mowa w par. 5 ust. 1 lub – po upływie 30 (trzydziestu) dni od terminu, o którym mowa w par. 5 ust. 1 uznać, iż niniejsza umowa wygasa i dochodzić od Strony kupującej zapłaty kary umownej stanowiącej kwotę pieniężną w wysokości 15% ceny sprzedaży określonej w par. 2 niniejszej umowy.”

• Ceny nieruchomości

Wskazana w umowie deweloperskiej cena sprzedawanej nieruchomości winna zawierać przewidziane prawem podatki (cena brutto). Nadto, musi być ona jednoznaczna i nie wprowadzać konsumenta w błąd. Istotne jest również aby cena była stała, zatem każda jej zmiana powinna przewidywać możliwość odstąpienia od umowy. Często jednak spotykane są postanowienia, które naruszają interesy klienta, w ten sposób, że nie przewidują możliwości odstąpienia przez niego od umowy, w przypadku zmiany ceny np. na skutek zmiany podatku VAT, bez ponoszenia z tego tytułu konsekwencji finansowych.

Klauzula wpisana do rejestru pod nr 1386

„Strony oświadczają, że ustalona pomiędzy nimi cena przedmiotu umowy uwzględnia obecnie obowiązujące stawki podatku VAT od sprzedaży lokali, wobec czego gdyby stawki te uległy zmianie, cena przedmiotu umowy ulegnie zmianie proporcjonalnie do zmiany stawek podatku VAT. Ponadto, w przypadku wprowadzenia lub zmian stawek innych podatków lub danin publicznoprawnych o charakterze cenotwórczym, a związanych z budownictwem, ewentualny wzrost ceny z tego tytułu pokryje Nabywca.”

• Odbioru lokalu

Co do zasady odbiór lokalu powinien zostać dokonany w obecności zarówno dewelopera jak i konsumenta. Niemniej nierzadko w umowach zawierane są postanowienia, które przyznają deweloperowi uprawnienie do jednostronnego odbioru tj. bez udziału nabywcy lokalu. Takie postanowienia naruszają interesy konsumentów bowiem zostają oni pozbawieni możliwości zgłoszenia ewentualnych wad i usterek występujących w lokalu.

Klauzula wpisana do rejestru pod nr 4280

„Niestawienie się Kupującego do dokonania odbioru jakościowego w terminie oznaczonym w trybie ustalonym w ust. 3 upoważnia Sprzedającego do dokonania odbioru jednostronnego, którego wyniki wiążą obie strony umowy. Protokół sporządzony w ten sposób Sprzedający przesyła Kupującemu”

• Zarządu nieruchomością wspólną

Uprawnieniem konsumenta jest możliwość decydowania o sposobie zarządu nieruchomością wspólną. Niedozwolonym postanowieniem będzie zatem, takie które to prawo ogranicza, np. w ten sposób, że na mocy umowy sprawowanie zarządu zostanie przyznane deweloperowi lub wskazanemu przez niego zarządcy na określony okres.

Klauzula wpisana do rejestru pod nr 2930

„Strony umowy ustalają, iż w umowie ustanowienia odrębnej własności w formie aktu notarialnego znajduje się zapis, że zarząd przedmiotową nieruchomością będzie sprawowany przez okres 5 lat przez Spółdzielnię lub firmę przez nią wskazaną”

• Różnicy w powierzchni nieruchomości

Istotnym elementem umowy jest opis przedmiotu umowy. Zasadnym oczekiwaniem konsumenta jest odbiór nieruchomości, zgodnej z tym opisem. W szczególności dotyczy to powierzchni nieruchomości. Niedozwolone są postanowienia, które dają w tym zakresie możliwość zmiany bez wskazywania przy tym ważnych przyczyn.

Klauzula wpisana do rejestru pod nr 2703

„Strony uzgadniają, że rzeczywista powierzchnia użytkowa Lokalu może różnić się od projektowanej o nie więcej niż o 5%. Jeżeli powierzchnia rzeczywista będzie większa, to Kupujący zobowiązany będzie do zapłaty proporcjonalnie wyższej ceny za całą dodatkową powierzchnie (ponad projektowaną), zaś jeżeli powierzchnia rzeczywista będzie mniejsza to Sprzedający zobowiązany będzie do proporcjonalnego obniżenia ceny”

• Pełnomocnictwa

W większości umów deweloperskich pojawia się postanowienie, w którym nabywca zobowiązuje się do udzielenia deweloperowi szeregu pełnomocnictw. Zwykle mają one ułatwić deweloperowi dokonywanie wielu formalności związanych z inwestycją bez konieczności angażowania klienta. Udzielenie pełnomocnictwa nie może stanowić jednak warunku do podpisania umowy. Konsument ma bowiem prawo nie wyrazić na nie zgody. Co istotne niedopuszczalne jest wymaganie udzielenia pełnomocnictwa, którego nie można odwołać i które nie wygasa w chwili śmierci. Ponadto zakres czynności, do których konsument uprawnia dewelopera w jego imieniu musi stanowić katalog zamknięty. Pełnomocnictwo musi być również precyzyjne, by nie dawało możliwości do dowolnej interpretacji niekorzystnej dla konsumenta.

Klauzula wpisana do rejestru pod nr 4552

„§ 6 ust. 2 – Kupujący udzielają Spółce pełnomocnictwa, pod warunkiem zawarcia Umowy Sprzedaży, do zawarcia w ich imieniu umowy o podział do korzystania z Garażu, przy czym w ramach powyższego umocowania Spółka będzie uprawniona do wskazania Kupującym, w drodze umowy o podział do korzystania z miejsca postojowego numer 289 oraz miejsca postojowego numer 290, na poziomie -1 Garażu oraz do złożenia w ich imieniu w Umowie Sprzedaży oświadczenia, iż wyrażają oni zgodę na podział do korzystania z Garażu oraz na wskazywanie przez Spółkę kolejnym nabywcom lokali, w drodze umów z nabywcami udziałów w Garażu, konkretnie oznaczonych miejsc postojowych i boksów na jednoślady zgodnie z tymże sposobem korzystania i nie będą wnosić z tego tytułu do Spółki żadnych roszczeń, przy czym Strony oświadczają również, iż wyrażają zgodę na ujawnienie w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla Garażu tego podziału do korzystania”

Klauzula wpisana do rejestru pod nr 2794

„Strona kupująca zobowiązuje się w umowie przyrzeczonej wyrazić zgodę na ustanowienie na przedmiotowej nieruchomości stanowiącej działkę nr 467/9 oraz działkę 467/15 odpowiednich służebności gruntowych przeprowadzenia mediów, tj. wody, kanalizacji, prądu, gazu (na rzecz właścicieli działek nr: 467/1, 467/2, 467/3, 467/4, 467/5, 467/6, 467/7, 467/8, 467/9, 467/10, 467/11, 467/12, 467/13, 476/14, 467/15 i 345/2 lub dostawcy mediów) bądź służebności przesyłu albo prawa użytkowania na rzecz dostawcy mediów – na warunkach według uznania Spółki i jednocześnie ustanowić Spółkę pełnomocnikiem z prawem substytucji w powyższym zakresie – w terminie do dnia 31 grudnia 2012 roku; w tym terminie pełnomocnictwo to będzie nieodwołalne i niewygasające z chwilą śmierci strony kupującej, jak też – w przypadku zbycia przedmiotowej nieruchomości strona kupująca zapewni udzielenie takiej zgody i pełnomocnictwa oraz przystąpienie do niniejszego porozumienia przez nabywcę – pod rygorem zapłaty na rzecz Spółki kary umownej w kwocie 50.000 (słownie: pięćdziesiat tysięcy) złotych”

• Odstąpienia od umowy

W razie opóźnienia nabywcy w zapłacie ceny, deweloper zobowiązany jest do wyznaczenia mu nowego terminu na uregulowanie płatności wraz ze wskazaniem konsekwencji wynikających z jego uchybienia. Wielokrotnie jednak w umowach deweloperskich możemy spotkać się z niedozwolonymi postanowieniami, które przewidują możliwość natychmiastowego odstąpienia od umowy w sytuacji gdy klient spóźni się z zapłatą.

Klauzula wpisana do rejestru pod nr 1375

„Stronie sprzedającej przysługuje prawo do wypowiedzenia niniejszej umowy ze skutkiem natychmiastowym przy uwzględnieniu par. 4 umowy według wyboru Strony sprzedającej, jeżeli Strona kupująca będzie zalegała z zapłatą chociażby jednej raty (części) ceny sprzedaży lub jakiejkolwiek kwoty podatku od towaru i usług i nie dokona odpowiedniej płatności wraz z należnymi odsetkami w terminie 21 dni od dnia wymagalności, określonego w par. 3 niniejszej umowy.”

•  Odpowiedzialności dewelopera

Uprawnieniem konsumenta jest dochodzenie roszczeń z tytułu kar umownych czy też o naprawienie szkody na zasadach ogólnych wynikających z przepisów kodeksu cywilnego wskutek niewykonania lub nienależytego wykonania umowy przez dewelopera. Aby uniknąć takiej odpowiedzialności deweloperzy wprowadzają postanowienia, które w określonych przypadkach ją wyłączają. Zwykle postanowienia te związane są z przekroczeniem terminu do wydania budynku czy też odbioru lokalu z przyczyn „niezależnych” od dewelopera.

Klauzula wpisana do rejestru pod nr 1598

„Strony tej umowy postanawiają nadto, że termin wydania lokalu w posiadanie stronie zobowiązanej do zakupu może ulec zmianie na skutek okoliczności za które strona zobowiązana do sprzedaży nie ponosi odpowiedzialności, w szczególności w przypadku zaistnienia okoliczności, wymagających akceptacji instytucji lub urzędów (np. wydanie zgody na użytkowanie budynku) lub opóźnienia w uiszczeniu ceny sprzedaży przez stronę zobowiązaną do zakupu; przesunięcie terminu do trzech miesięcy nie stanowi zwłoki strony zobowiązanej do sprzedaży.”

Klauzula wpisana do rejestru pod nr 1252

„Ponadto stawiający oświadcza, że wyżej określony termin może ulec przesunięciu z przyczyn niezależnych od strony zobowiązanej do sprzedaży a mogących wyniknąć m. in. z decyzji organów administracji rządowej, jak i samorządowej, nie sprzyjających warunków atmosferycznych i itp. – na co strona zobowiązana do kupna wyraża zgodę”

Prezes UOKiK jako strażnik postanowień niedozwolonych.

Wraz z wejściem w życie znowelizowanej ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów na straży postanowień niedozwolonych stosowanych w umowach z konsumentami stanął Prezes UOKiK.  

Do 2016 r. kompetencje do decydowania o abuzywnym charakterze klauzul umownych posiadał Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Uznanie danego postanowienia za niedozwolone, skutkowało wpisaniem go do prowadzonego przez Prezesa UOKiK rejestru klauzul niedozwolonych, a w konsekwencji brakiem możliwości stosowania go w obrocie z konsumentami.

Obecnie to Prezes UOKiK dokonuje kontroli abstrakcyjnej wzorców umów. Wobec czego konsumenci zamiast składania powództwa do Sądu, mają aktualnie możliwość powiadomienia Prezesa UOKiK, o możliwości stosowania przez dewelopera klauzul abuzywnych.

Po przeprowadzeniu postępowania Prezes UOKiK wydaje decyzję administracyjną. Jeżeli na mocy tej decyzji dane postanowienie uznane zostanie za niedozwolone, nie może być dalej wykorzystywane. Co istotne decyzja Prezesa UOKiK odnosi skutek wobec dewelopera, który ją stosował oraz wobec tych konsumentów, których umowy zawierały postanowienia będące przedmiotem jej rozstrzygnięcia.

Dodać należy, że postępowanie przez Prezesa UOKiK może zostać wszczęte nie tylko na skutek zawiadomienia przez konsumenta, ale dzieje się to również z urzędu.

Wszystkie wydane przez Prezesa decyzje można odnaleźć na stronie internetowej UOKiK.

Jakie są konsekwencje stosowania postanowień niedozwolonych? Czy w takim przypadku konsumentowi przysługuje prawo do odstąpienia od umowy?

Stosowanie klauzul niedozwolonych w umowach z konsumentami niesie za sobą wiele niekorzystnych konsekwencji dla dewelopera. Nabywcy mieszkań posiadają bowiem szeroki wachlarz możliwości zmierzających do ochrony ich interesów.

Zgodnie z regulacją zawartą w art. 385¹ § 2 KC, klauzule abuzywne nie wiążą konsumenta. Oznacza to, że nabywcy mieszkań nie mają obowiązku stosowania się do takich postanowień. Co więcej, kodeks postępowania cywilnego wprowadza możliwość dochodzenia praw przed sądem. Przepis art. 189 KPC uprawnia do żądania ustalenia istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego. Wobec tego, jeżeli dana osoba wykaże swój interes prawny może żądać uznania, że dane postanowienie umowne jej nie wiąże.

W takiej sytuacji deweloper musi liczyć się nie tylko z tym, że w razie pozytywnego dla konsumenta rozstrzygnięcia Sądu nie będzie mógł powoływać się na konkretną regulację umowną, ale również obowiązany będzie do pokrycia kosztów procesu.

Powyższe dolegliwości finansowe nie są jednak tak dotkliwe jak ewentualne konsekwencje jakie może ponieść deweloper w razie postępowania przed Prezesem UOKiK. Jeżeli bowiem Prezes UOKiK wyda decyzję, na mocy której dane postanowienie uznane zostanie za niedozwolone, a w konsekwencji zakazującą stosowania go we wzorcach umów, może również nałożyć na przedsiębiorcę karę pieniężną. Wysokość tej kary wynosi nie więcej niż 10 % przychodów dewelopera za rok poprzedni. Kwota ta może zatem okazać się naprawdę wysoka bowiem może oscylować w granicach nawet kilkuset tysięcy złotych. Dodać należy, że poza finansowymi konsekwencjami deweloper może być zobowiązany również do wydania stosownego oświadczenia. W związku z czym wielu potencjalnych klientów będzie miało szansę dowiedzieć się o stosowaniu przez niego nieuczciwych praktyk. Pytanie zatem czy ewentualne korzyści wynikające ze stosowania klauzul niedozwolonych są współmierne z możliwymi konsekwencjami.

Odpowiadając zaś na postawione pytanie, czy konsumentowi przysługuje prawo odstąpienia od umowy w związku z występowaniem w niej klauzul abuzywnych, wskazać należy, że przepisy nie przewidują takiej możliwości. Jednak jak wynika z powyższego nie oznacza to, że konsumenci nie mogą liczyć na żadną ochronę w tym zakresie.