NOWE OBOWIĄZKI SPÓŁDZIELNI I WSPÓLNOT MIESZKANIOWYCH

Wobec trwającego nieustannie zagrożenia epidemicznego, wspólnoty oraz spółdzielnie mieszkaniowe zmuszone zostały zaliczyć do już wystarczająco długiej listy zadań i obowiązków, także obowiązek dezynfekcji nieruchomości wspólnej.

Stosownie do treści art. 22 ust. 1 ustawy o zapobieganiu oraz zwalczaniu zakażeń i chorób zakaźnych u ludzi (Dz. U. z 2020 r. poz. 1845) właściciele i posiadacze lub zarządzający nieruchomościami muszą utrzymywać ją w należytym stanie higieniczno-sanitarnym w celu zapobiegania zakażeniom i chorobom zakaźnym. Celem regulacji jest zapewnienie bezpieczeństwa epidemicznego od czynników chorobotwórczych, które stać się mogą potencjalnie źródłem zakażeń lub dalszego rozwoju chorób zakaźnych. Także w orzecznictwie wskazuje się na nierozerwalny związek pomiędzy należytym stanem sanitarnym nieruchomości, a rozprzestrzenianiem się chorób zakaźnych (tak np. wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 18.09.2019 r., sygn. IV SA/Wr 330/19)

Pomimo doniosłości społecznej powyższego obowiązku, głównym zastrzeżeniem stawianym ustawie jest niedoprecyzowanie jakie konkretnie środki powinny zostać podjęte przez zarządców nieruchomości, aby uczynić za dość powyższemu wymogowi. Należy bowiem wskazać, że katalog czynności określony w art. 22 ust. 1 ustawy ma charakter otwarty, na co wskazuje użycie przez ustawodawcę zwrotu „w szczególności” (tak też wyrok WSA w Gdańsku z dnia 13.06.2017 r., sygn. III SA/Gd 164/17), zaś sam przepis został wprowadzony do porządku prawnego na długo przed zaistnieniem ogólnoświatowego kryzysu epidemicznego. Sytuacji nie upraszcza fakt, że obowiązek utrzymania nieruchomości w należytym stanie higieniczno-sanitarnym obciąża wszystkie wymienione w art. 22 ust. 1 podmioty, to jest właścicieli, posiadaczy oraz zarządców w jednakowym zakresie, bez pierwszeństwa jednej kategorii podmiotów przed pozostałymi (tak np. wyrok WSA w Warszawie z dnia 04.12.2019 r. sygn. akt II SA/Wa 1050/19).

Brak szczegółowej regulacji oznacza w praktyce podejmowanie niejednolitych strategii przez wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe celem wykonania powyższego obowiązku. Powodem tego stanu rzeczy jest interpretacja pojęcia „należytego” stanu higieniczno-sanitarnego. Omawiana ustawa co prawda zawiera katalog czynności, które winni podejmować właściciele i zarządcy obiektów, jednak listę tą poprzedza zwrot „w szczególności”, wskazujący, że lista ta ma charakter otwarty. Zważywszy na fakt, że sama ustawa jak i orzecznictwo powstałe na jej gruncie pochodzi z czasów poprzedzających epidemię, ich przydatność jest ograniczona.

Niezależnie od szerokiego zakresu podejmowanych działań, takich jak regulacja zasad przemieszczania się na terenie nieruchomości wspólnej, zasad korzystania z wind i infrastruktury użytku wspólnego, czy też zasad zgłaszania potwierdzonych przypadków COVID-19, uniwersalnym problemem dotyczącym zarówno wspólnot jak i spółdzielni mieszkaniowych, jest kwestia dezynfekcji nieruchomości wspólnej, co rodzi gorące dyskusje podczas zebrań wspólnot mieszkaniowych i zgromadzeń spółdzielni mieszkaniowych, z uwagi na fakt, że realizacja tego obowiązku przekłada się wprost na obciążenie finansowe dla budżetu.

Niejasność przepisów skłoniła zarządców do uzyskania wytycznych od organów powołanych do zwalczania zagrożeń epidemicznych. W odpowiedzi na liczne apele oraz wnioski zarządców nieruchomości, Główny Inspektor Sanitarny opublikował stosowne zalecenia, na mocy których rekomendowana jest dezynfekcja uprzednio umytych przestrzeni wspólnych w budynku (podłóg, schodów, wnętrz wind itp.) oraz powierzchni dotykowych (klamek, poręczy, uchwytów, domofonów, przycisków w windach, skrzynek pocztowych itp.), jednak w dalszym ciągu to do zarządcy należy określenie częstotliwości tych czynności. Ponadto, należy mieć na uwadze, że zalecenia nie stanowią przepisów prawa, dlatego zasadnym jest traktowani ich jako minimalny standard, który powinien zostać zachowany prze braku nadzwyczajnych okoliczności.

Pomimo pozostawienia dużej swobody co do sposobu utrzymywania nieruchomości w należytym stanie higieniczno-sanitarnym, należy mieć na uwadze, że brak podjęcia takich działań obwarowany jest sankcją przewidzianą w art. 50 ustawy o zapobieganiu oraz zwalczaniu zakażeń i chorób zakaźnych u ludzi, tj. karą grzywny.