Koronawirus a umowa przedwstępna

Koronawirus a umowa przedwstępna

Obecna sytuacja w kraju i na świecie znacząco wpłynęła na normalne funkcjonowanie każdego z nas. Przez ostatnio tygodnie zamknięto szkoły, ograniczono działalność galerii handlowych, restauracji, sądów czy urzędów. Stan epidemii spowodował, że relacje biznesowe w wielu przypadkach zostały mocno ograniczone, z kolei zawarte umowy niejednokrotnie nie są wykonywane. Strony nie realizują umówionych świadczeń powołując się na „koronawirusa”. Z relacji naszych klientów wynika, że problem terminowej realizacji zobowiązań często dotyka umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości. Odwołując się do stanu epidemii kupujący lub sprzedający nie mogą, bądź też po prostu… nie chcą, zawrzeć umowy przyrzeczonej. Niemniej czy stan zagrożenia epidemicznego, a następnie wprowadzony stan epidemii usprawiedliwia każdą tego typu sytuację?

Czym jest umowa przedwstępna?

Poprzez umowę przedwstępną strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy (umowy przyrzeczonej). Umowy przedwstępne zazwyczaj sporządzane są przy okazji sprzedaży nieruchomości. Kupujący zobowiązuje się, że daną nieruchomość w przyszłości kupi za określoną cenę, a sprzedający, że sprzeda ją na rzecz kupującego na określonych wcześniej warunkach. Zakup nieruchomości niewątpliwie wiąże się ze znacznym wydatkiem. Kupujący często potrzebuje czasu od momentu „wyboru” nieruchomości, do momentu uzyskania kredytu na jej zakup. Jednocześnie, kupujący chce mieć „zarezerwowaną” nieruchomość na czas uzyskania finansowania. Z drugiej strony, sprzedający chce mieć pewność, że znalazł już „kupca” na swoją nieruchomość.

Realizacji powyższych interesów służy właśnie umowa przedwstępna.
Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia – zawieranej w przyszłości – umowy przyrzeczonej. Przede wszystkim więc, w umowie należy określić przedmiot umowy przyrzeczonej (tj. jaka nieruchomość zostanie sprzedana) i za jaką cenę. Zazwyczaj strony już w umowie przedwstępnej ustalają termin w jakim ma zostać zawarta umowa przyrzeczona. Ponadto, dla zabezpieczenia realizacji umowy strony ustalają, że przy okazji zawierania umowy przedwstępnej kupujący wpłaci na rzecz sprzedającego określony zadatek. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet późniejszej ceny nabycia.

Skutki braku realizacji umowy przedwstępnej

Co jednak w sytuacji, gdy jedna ze stron nie chce zawrzeć umowy przyrzeczonej w określonym w umowie przedwstępnej terminie?
Jeżeli do zawarcia umowy przyrzeczonej nie chce przystąpić sprzedający, co do zasady kupujący może:

  • od umowy odstąpić i żądać zapłaty sumy dwukrotnie wyższej niż uiszczony zadatek (chyba, że strony uregulowały zasady „zwrotu zadatku” inaczej niż w Kodeksie cywilnym),
  • żądać sądowego zawarcia umowy przyrzeczonej (jeżeli umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy),
  • żądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Jeżeli z kolei do zawarcia umowy nie przystąpił kupujący, co do zasady sprzedający może:

  • od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zatrzymać (chyba, że strony uregulowały zasady „zwrotu zadatku” inaczej niż w Kodeksie cywilnym),
  • żądać sądowego zawarcia umowy przyrzeczonej (jeżeli umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy),
  • żądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Skutki braku przystąpienia do zawarcia umowy przyrzeczonej mogą być dotkliwe dla każdej ze stron. Niemniej, strona może próbować wyłączyć swoją odpowiedzialność za brak realizacji, gdy nie przystępuje do jej realizacji nie ze swojej winy. Chociażby, gdy strony nie postanowiły inaczej i zadatek podlega regulacjom Kodeksu cywilnego, w przypadku odstąpienia od umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony (art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego).

Koronawirus jako przyczyna braku zawarciu umowy przedwstępnej

Jedną z okoliczności, która może wyłączać odpowiedzialność strony jest stan siły wyższej. Pojęcie „siły wyższej” nie ma swojej definicji ustawowej. Przyjmuje się jednak (w orzecznictwie jak i literaturze), że siła wyższa to zdarzenie zewnętrzne, niemożliwe do przewidzenia i którego skutkiem nie można zapobiec. Niewątpliwie obecna sytuacja – stan epidemii, a także wprowadzone w związku z nim różnego rodzaju ograniczenia, wpłynęła na możliwość wykonywania wielu praw przez strony obrotu gospodarczego. Czy znajdzie on jednak zastosowanie w przypadku braku realizacji umów przedwstępnych?

Czy „koronawirus” może usprawiedliwiać brak przystąpienia do zawarcia umowy przyrzeczonej i zwolnić stronę od ponoszenia odpowiedzialności?

W kontekście umów sprzedaży nieruchomości – z uwagi na obecną sytuację – kupujący często zwracają uwagę na ograniczone możliwości uzyskania kredytów na sfinansowanie zakupu mieszkania. W związku z brakiem uzyskania kredytu kupujący nie są w stanie przystąpić do zawarcia umowy przyrzeczonej. Co do zasady brak uzyskania finansowania obciąża kupującego i w takiej sytuacji musi się on liczyć z utratą wpłaconego dotychczas zadatku.

Z drugiej jednak strony, obecna sytuacja jest wyjątkowa – wielu kupujących posiadało zdalność kredytową przed epidemią koronawirusa, gdy zawierane były umowy przedwstępne sprzedaży nieruchomości, a sytuacja uległa zmianie dopiero w czasie epidemii. Pomimo dochowania należytej staranności przez przyszłych nabywców, uzyskują oni obecnie decyzje odmowne z banków. W tym kontekście warto zwrócić uwagę na orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2004 r. pod sygn. akt IV CK 212/03 –

„(…) pozwani [tj. sprzedający] mieli świadomość zależności pomiędzy nabyciem przez skarżącą [tj. kupującą] mieszkania a uzyskaniem przez tę ostatnią środków finansowych z kredytu bankowego. Obie strony podjęły świadomie pewne ryzyko wyrażające się w uzależnieniu dojścia do skutku umowy przyrzeczonej od uzyskania przez skarżącą kredytu bankowego. Uzależnienie to znalazło wyraz w umowie. W § 4 umowy jednoznacznie stwierdzono, reszta ceny zostanie zapłacona (…) – ze środków pochodzących z kredytu, udzielonego kupującej (skarżącej) na zakup lokalu. Skarżąca podjęła przy tym starania, aby otrzymać kredyt bankowy. (…) Starania skarżącej okazały się więc o tyle bezskuteczne, że sumy kredytu na zakup mieszkania nie otrzymała przed zawarciem umowy przyrzeczonej. Jednak w takich okolicznościach nie można skarżącej przypisać odpowiedzialności za niewykonanie obowiązku zawarcia tej umowy, jak to zasadnie w tym zakresie podniesiono w kasacji.

W podobnym tonie niedawno wypowiedział się Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie w wyroku z dnia 17 października 2018 r., sygn. akt III C 639/18, wskazując, że nabywców nie obciąża sytuacja, w której nie otrzymali kredytu nie ze swojej winy (przy zachowaniu przez nich należytej staranności).

Mając na uwadze powyższe stanowiska judykatury można wykazywać, że jeżeli nabywca podjął wszystkie niezbędne czynności w celu uzyskania kredytu, dokładając przy tym należytej staranności, a mimo to bank odmówił jego udzielenia (w szczególności, jeżeli nabywcy wcześniej przedstawiane były pozytywne kalkulacje kredytowe), to nie ponosi on winy w nieuzyskaniu kredytu (a w związku z tym nie ponosi winy w braku zawarcia umowy przyrzeczonej). Taka sytuacja może uzasadniać żądanie przez nabywców zwrotu wpłaconego wcześniej zadatku.
Niezależnie, kwestię zwrotu zadatku na rzecz kupujących w przypadku nieotrzymania przez nich finansowania z banku można również uregulować w samej umowie przedwstępnej. Warto zatem zastanowić się nad taką konstrukcją umowy przedwstępnej już wcześniej, nawet jeżeli w okresie jej zawierania otrzymujemy z banków pozytywne kalkulacje kredytowe.

* * *

Występowanie siły wyższej należy rozpatrywać w każdym przypadku indywidualnie, w odniesieniu do konkretnych praw i obowiązków stron. „Koronawirus” nie może być automatycznym usprawiedliwieniem dla braku realizacji zobowiązań umownych. Tym bardziej, że skorzystanie z instytucji „siły wyższej” nie działa samoczynnie, a o zasadności jej zastosowania w przypadku sporu będzie musiał orzekać sąd. Niemniej, w sytuacjach w których „koronawirus” rzeczywiście wpłynął na prawa stron obrotu gospodarczego (np. bezpośrednio uniemożliwiając uzyskanie finansowania z banku, pomimo zachowania należytej staranności), odwoływanie się do instytucji siły wyższej i wykazywanie braku winy w braku możliwości spełnienia świadczenia wydaje się jak najbardziej konieczne i uzasadnione.

Adres

Czupajło Ciskowski & Partnerzy Kancelaria Adwokacka Sp.p.
ul. Śniadeckich 17
00-654 Warszawa

NIP: 5272819774 | KRS: 0000693729

Filia Kancelarii w Lublinie:
ul. Zana 11a, 20-601 Lublin
lublin@ccka.pl

Filia Kancelarii w Łodzi:
ul. Narutowicza 40/1, 90-135 Łódź
lodz@ccka.pl

Filia Kancelarii w Białymstoku:
ul. Warszawska 6 lok. 32, 15-063 Białystok
bialystok@ccka.pl

Filia Kancelarii w Rzeszowie:
ul. Jana i Jędrzeja Śniadeckich 20D/7, 35-006 Rzeszów
rzeszow@ccka.pl

Filia Kancelarii w Gdańsku:
ul. Jana Heweliusza 11/811, 80-890 Gdańsk
gdansk@ccka.pl

Filia Kancelarii w Olsztynie:
ul. Kajki 10-12, 10-547 Olsztyn
olsztyn@ccka.pl

Napisz do nas

Formularz kontaktowy
Zgoda
* pola obowiązkowe