Prawo wynajmującego do wypowiedzenia umowy najmu w czasie epidemii COVID-19

Trwająca epidemia COVID-19 znacząco zdestabilizowała rynek nieruchomości. Wynajmującego i najemcę łączy stosunek prawny w postaci umowy najmu, w treści której zazwyczaj na próżno szukać postanowień regulujących szczególne uprawnienia stron w razie wystąpienia okoliczności nadzwyczajnych. Prowadzi to do sytuacji, w której ich interesy nie są odpowiednio zabezpieczone.

Co w sytuacji, gdy najemca narusza poszczególne postanowienia umowy najmu, a wynajmujący chciałby taką umowę rozwiązać?

Ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (dalej: „Ustawa COVID-19) wprowadziła regulacje określające, w jakich wyłącznie przypadkach wynajmujący może skutecznie wypowiedzieć najemcy umowę najmu. Okazuje się, że katalog okoliczności, w wyniku których możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego został istotnie zawężony. Zgodnie z treścią art. 31t ust. 1 ustawy COVID-19:

„Do dnia 30 czerwca 2020 r. nie wypowiada się najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu”.

Powyższego przepisu nie stosuje się w przypadku wypowiadania umowy najmu najemcy lokalu mieszkalnego:

„1) na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 1, 3 lub 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego lub
2) któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.”

Natomiast w przypadku wypowiadania umowy najmu lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne w związku z:

„1) z naruszeniem przez najemcę postanowień tej umowy najmu lub przepisów prawa dotyczących sposobu używa tego lokalu lub
2) koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, w którym znajduje się ten lokal”.
Powyższy katalog jest zamknięty, a zatem inne powody nie dają wynajmującemu uprawnienia do wypowiedzenia najemcy umowy najmu.

W odniesieniu do lokalu mieszkalnego, godnym uwagi jest fakt, że ustawa COVID-19 całkowicie uniemożliwia wynajmującemu wypowiedzenie najemcy umowy najmu lokalu mieszkalnego w sytuacji, gdy takie uprawnienie wynikałoby z treści art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z treścią przytoczonego przepisu prawo do wypowiedzenia umowy najmu przysługuje wynajmującemu, gdy najemca: „jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności”.

Z jednej strony można uznać, że jest to szczególne zabezpieczenie tych najemców, którzy z powodu utraty dochodu zostali pozbawieni środków finansowych na regulowanie opłat lokalowych i nie przysługuje im tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego. Z drugiej zaś prowadzi do sytuacji, w której wynajmujący do dnia 30 czerwca 2020 r. zostaje niejako pozbawiony ochrony prawnej w razie zaprzestania spełniania należnego mu świadczenia pieniężnego przez najemcę, ponieważ ewentualna chęć wypowiedzenia mu umowy najmu lokalu będzie w tym przypadku niedopuszczalna.

Co w sytuacji, gdy strony zawarły umowę najmu instytucjonalnego lokalu, a wynajmujący dysponuje oświadczeniem najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji w przedmiocie opróżnienia i wydania używanego lokalu?

W tej sytuacji należy mieć na uwadze, że zgodnie z treścią art. 15zzu ustawy o COVID-19, w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego. Ograniczenie to nie obowiązuje wyłącznie, gdy tytuł wykonawczy wydany został w sytuacji, w której członek rodziny wspólnie zajmujący mieszkanie, swoim zachowaniem polegającym na stosowaniu przemocy w rodzinie czyni szczególnie uciążliwym wspólne zamieszkiwanie.
Oznacza to, że nawet jeśli wynajmujący po dacie 30 czerwca 2020 r. skutecznie wypowie najemcy umowę najmu lokalu, to do czasu zakończenia obowiązywania w kraju stanu epidemii niemożliwa będzie eksmisja lokatora z bezprawnie zajmowanego lokalu.

* * *

Analizując wszelkie powyższe regulacje należy jednak pamiętać o istotnej różnicy między uprawnieniem do wypowiedzenia umowy najmu a kwestiami związanymi w szczególności z wygaśnięciem wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu (co przykładowo w odniesieniu do umowy najmu w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² wyszczególnione zostało w art. 15ze ustawy COVID-19). W celu wskazania szczególnych uprawnień stron w zakresie łączącej je umowy najmu, konieczna jest jej szczegółowa analiza oraz indywidualna ocena konkretnej sytuacji.