KORZYSTANIE Z CZĘŚCI WSPÓLNYCH PO WYROKU SN II CNPP 13/23: KIEDY ZARZĄDCA MOŻE USUNĄĆ RZECZY SKŁADOWANE W CZĘŚCIACH WSPÓLNYCH?

Obecnie zarządcy nieruchomości wspólnej coraz częściej spotykają się z problemem korzystania z części wspólnych (strych, klatka schodowa, suszarnia, piwnica) na cele prywatnego składowania. Niekiedy zdarza się, że część wspólna zaczyna służyć wybranym osobom „na wyłączność” bez formalnej decyzji wspólnoty. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 lipca 2025 r., II CNPP 13/23, porządkuje ten obszar i dostarcza zarządcom solidnej podstawy argumentacyjnej: właściciele lokali nie mogą samowolnie zmieniać przeznaczenia pomieszczeń wspólnych, a działania zarządcy zmierzające do przywrócenia im pierwotnej funkcji (po uprzednim wezwaniu) mieszczą się w granicach zarządu nieruchomością wspólną.

W praktyce najważniejsze pytanie brzmi: jak przeprowadzić porządki tak, by były skuteczne i bezpieczne prawnie, a jednocześnie nie narazić wspólnoty i zarządcy na zarzut bezprawności?

STAN FAKTYCZNY SPRAWY I ROZSTRZYGNIĘCIE SĄDU NAJWYŻSZEGO

W omawianej sprawie właściciel lokalu przechowywał swoje rzeczy na wspólnym strychu budynku wielomieszkaniowego. Nie był on jedynym członkiem wspólnoty, który dopuszczał się takich działań, jednak istotnym było, że żaden nie uzyskał zgody wspólnoty mieszkaniowej ani zarządcy na zajęcie części wspólnej.

Część właścicieli zażądała przywrócenia pierwotnej funkcji strychu, tj. suszarni. W związku z tym, zarządca nieruchomości umieścił na klatce schodowej, w gablocie na ogłoszenia, polecenie usunięcia rzeczy ze strychu do wskazanego terminu. Następnie, po kilku miesiącach od wezwania, rzeczy te zostały usunięte w ramach działań porządkowych.

Spór dotyczył więc odpowiedzialności za usunięcie rzeczy z części wspólnej oraz roszczenia o ich wydanie. Sąd Najwyższy nie dopatrzył się bezprawności w przyjętym przez podmiot zarządzający działaniu. W orzeczeniu podkreślono m.in. brak uprawnienia właścicieli do samowolnej zmiany funkcji pomieszczeń wspólnych oraz znaczenie prawidłowego (czytelnego) komunikatu skierowanego do mieszkańców.

KORZYSTANIE Z CZĘŚCI WSPÓLNYCH A SKŁADOWANIE RZECZY: DLACZEGO SĄD NAJWYŻSZY NIE PRZYCHYLIŁ SIĘ DO STANOWISKA WŁAŚCICIELA?

Z punktu widzenia praktyki zarządczej kluczowe są trzy elementy, które zadecydowały o ocenie działań podmiotu zarządzającego.

Po pierwsze, fundamentalny był brak zgody wspólnoty (lub zarządcy działającego w imieniu wspólnoty) na zajęcie części strychu i wykorzystywanie go do prywatnego składowania. Właściciel, który pozostawia rzeczy w części wspólnej bez tytułu prawnego, musi liczyć się z tym, że wspólnota może uporządkować tę przestrzeń i przywrócić jej pierwotne przeznaczenie. Innymi słowy: utrwalona praktyka czy fakt, że „wszyscy tak postępują” nie tworzy po stronie właścicieli prawa do dalszego korzystania w ten sposób z pomieszczenia wspólnego.

Po drugie, znaczenie miało to, że działania porządkowe zostały poprzedzone czytelnym komunikatem skierowanym do mieszkańców i realnym terminem na reakcję. To właśnie przewidywalność (wezwanie, udzielenie kilkumiesięcznego terminu na usunięcie, jasne zasady) jest jednym z najważniejszych elementów ograniczających ryzyko zarzutu bezprawności po stronie zarządcy.

Po trzecie, istotne było, że rzeczy znajdujące się na strychu były nieoznaczone. W praktyce rodzi to konkretny problem organizacyjny: czy zarządca ma obowiązek odrębnego pakowania, sporządzania szczegółowego spisu i długotrwałego przechowywania rzeczy, których nie da się przypisać do konkretnego właściciela? Sąd Najwyższy nie zaakceptował tezy o istnieniu tak daleko idącego obowiązku po stronie zarządcy. W konsekwencji, przy braku oznaczeń i braku zgody na składowanie w części wspólnej, ryzyko związane z losem rzeczy w większym stopniu obciąża właściciela, który je tam pozostawił.

To nie oznacza, że zarządca nieruchomości wspólnej może działać „dowolnie”. Oznacza natomiast, że przy racjonalnym przygotowaniu czynności (komunikacja po stronie wspólnoty, termin dla „właścicieli” rzeczy, proporcjonalność działań, zachowanie dokumentacji z działań) zarządca ma realne instrumenty porządkowe, aby doprowadzić nieruchomość wspólną do stanu zgodnego z jej przeznaczeniem.

WNIOSEK PRAKTYCZNY: sam fakt, że wielu właścicieli narusza zasady korzystania z części wspólnej, nie tworzy po ich stronie tytułu prawnego do dalszego, wyłącznego używania tej przestrzeni. Dla zarządcy nieruchomości wspólnej kluczowe jest natomiast wykazanie, że działania porządkowe były podejmowane w interesie wspólnoty (ochrona praw wszystkich współwłaścicieli), w sposób przewidywalny i przy zachowaniu racjonalnych standardów organizacyjnych.

JAK W PRAKTYCE PRZYGOTOWAĆ DZIAŁANIA PORZĄDKOWE – STANDARD NALEŻYTEJ STARANNOŚCI ZARZĄDCY PRZY USUWANIU RZECZY Z CZĘŚCI WSPÓLNYCH

Jeżeli wyrok II CNPP 13/23 ma być praktycznym narzędziem, to będzie to możliwe tylko wtedy, gdy porządki będą przeprowadzone w sposób przewidywalny, proporcjonalny i dobrze udokumentowany. Poniżej przedstawiamy standard, który w realnych sporach może ograniczyć ryzyko zarzutu bezprawności działania.

1. Podstawa i cel działań wspólnoty
   
   Na początku warto jasno nazwać cel uzasadniający działania. Najczęściej będzie to:
   – przywrócenie funkcji pomieszczenia wspólnego (np. strychu, suszarni, wózkowni),
   – zapewnienie bezpieczeństwa pożarowego lub drożności komunikacyjnej,
   – umożliwienie przeglądu technicznego albo wykonania prac (np. instalacyjnych).

   Im bardziej obiektywny cel, tym łatwiej wykazać, że działania były podejmowane w interesie wspólnoty, a nie „przeciwko” konkretnemu właścicielowi.
   Jeżeli w budynku „historycznie” panował chaos, należałoby rozważyć doprecyzowanie zasad korzystania z części wspólnych w uchwale lub regulaminie.

   W praktyce sporów wspólnotowych duże znaczenie ma także transparentność działań oraz umożliwienie właścicielom wykonywania uprawnień kontrolnych (w tym dostępu do dokumentów). W tym zakresie pomocny może być nasz artykuł: Udostępnianie danych członkom wspólnoty mieszkaniowej.

2. Wezwanie i termin: zasada przewidywalności

   Przytoczony wyrok akcentuje znaczenie wcześniejszego wezwania oraz realnego czasu na reakcję. Bezpieczny standard dla zarządcy nieruchomości wspólnej to:
   – precyzyjne wskazanie miejsca i zakresu (np. „strych budynku nr x/ klatki schodowej nr x ”, „klatka schodowa nr x w strefie pod schodami”),
   – rozsądny termin na usunięcie rzeczy (w praktyce od miesiąca do kliku miesięcy w zależności od skali problemu i specyfiki budynku),
   – wezwanie do oznaczenia rzeczy (nr lokalu + kontakt), jeśli mają pozostać do czasu odbioru,
   – informacja o sposobie postępowania z rzeczami nieodebranymi.

   Warto stosować komunikację wielokanałową (tablica ogłoszeń, e-mail, system wspólnotowy). Z perspektywy dowodowej liczy się też możliwość wykazania, że komunikat faktycznie był dostępny dla mieszkańców.

3. Dokumentacja i protokół czynności

   W przypadku sporu o rzeczy ruchome kluczowe jest wykazanie: kiedy i co zrobiono, jakie rzeczy znajdowały się w części wspólnej, czy były oznaczone, oraz jakie komunikaty poprzedzały czynność.

   Minimalny standard dowodowy:
   – dokumentacja zdjęciowa „przed” i „po”,
   – protokół z czynności (data, przebieg, podstawowe informacje o rzeczach: czy były oznaczone, w jakiej formie występowały),
   – kopie ogłoszeń/komunikatów oraz dowody ich publikacji (np. zdjęcie ogłoszenia w gablocie, potwierdzenie wysyłki e-mail).

PODSUMOWANIE

Wyrok SN z 3 lipca 2025 r. sygn. akt: II CNPP 13/23 potwierdza praktyczną zasadę: korzystanie z części wspólnych nie może przeradzać się w trwałe, prywatne magazynowanie rzeczy wyłącznie dlatego, że taka praktyka utrwaliła się w budynku. Jednocześnie wskazuje, że działania zarządcy zmierzające do przywrócenia przeznaczenia pomieszczenia wspólnego – o ile są poprzedzone wezwaniem, racjonalne i udokumentowane – mieszczą się w granicach zarządu nieruchomością wspólną.

Dla praktyki zarządzania oznacza to, że zarządca nieruchomości wspólnej może przy zachowaniu standardów dowodowych i organizacyjnych skutecznie egzekwować przestrzeganie przez mieszkańców zasad korzystania z części wspólnych.