Najem lokalu mieszkalnego – jaką umowę wybrać?

Wynajęcie mieszkania wiąże się z dopełnieniem niezbędnych formalności. Najważniejszą z nich jest niewątpliwie podpisanie umowy, która ma za zadanie chronić interesy zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Obecny stan prawny wyróżnia trzy podstawowe rodzaje umów najmu: zwykłą umowę najmu, umowę najmu okazjonalnego oraz umowę najmu instytucjonalnego.

W dzisiejszym artykule przybliżymy najważniejsze różnice pomiędzy tymi umowami.

Najem zwykły (typ podstawowy)

Najem zwykły jest najczęściej wybieraną formą umowy pomiędzy najemcą a wynajmującym mieszkanie. Jest to klasyczna umowa cywilna, która reguluje prawa i obowiązki obydwu stron. Podstawowe regulacje dotyczące najmu zostały zawarte w Kodeksie cywilnym oraz w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zwykła umowa najmu może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Dla jej ważności zasadniczo nie jest konieczne dochowanie szczególnej formy. W przypadku umów najmu pomieszczeń lub nieruchomości zawartych na czas oznaczony dłuższy niż rok wymagane jest dochowanie formy pisemnej. Niedochowanie powyższego wymogu powoduje jedynie, że jest ona traktowana (wbrew woli stron) jako umowa zawarta na czas nieoznaczony (forma ad eventum).

Zasadniczą różnicą między najmem zwykłym a najmem okazjonalnym jest ochrona właściciela nieruchomości. Najem okazjonalny jest bardziej korzystną formą najmu dla właściciela lokalu niż najem zwykły z uwagi na wyłączenie zastosowania wielu przepisów prawa chroniących lokatora. Powyższe znacznie ułatwia procedurę odbioru od najemcy lokalu po zakończeniu stosunku najmu. Czym zatem jest wspomniana umowa najmu okazjonalnego?

Najem okazjonalny

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa zawierana jest na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat i wymaga dochowania formy pisemnej pod rygorem nieważności. W przeciwieństwie do zwykłej umowy najmu, do umowy najmu okazjonalnego koniecznie należy dołączyć załączniki, których wykaz zawarty jest w art. 19a ust. 2 wspomnianej wyżej ustawy i obejmuje:

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu użytkowego na podstawie umowy najmu w terminie wskazanym w żądaniu opuszczenia lokalu; 
• wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu; 
• oświadczenie właściciela lokalu lub posiadającej tytuł prawny do lokalu, w którym miałby zamieszkać eksmitowany, o wyrażeniu zgody na jego zamieszkanie.

Dzięki aktowi poddania się przez najemcę egzekucji co do obowiązku opróżnienia i wydania lokalu, wynajmujący może bez wytaczania powództwa o eksmisję (po nadaniu przez sąd aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności) zwrócić się do komornika z wnioskiem o wykonanie opróżnienia lokalu przez niechcianego lokatora, który np. zalega z płatnością czynszu lub który pomimo rozwiązania umowy nadal bezumownie zajmuje nasz lokal.

Umowa najmu okazjonalnego wymaga bezwarunkowego zgłoszenia jej właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego. Niedopełnienie tego obowiązku, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu skutkuje tym, iż umowa nie będzie kwalifikowana jako umowa najmu okazjonalnego, a co za tym idzie zastosowanie będzie miała pełna regulacja ochrony praw lokatorów.

Najem instytucjonalny

Ostatnią z wspomnianych form najmu jest najem instytucjonalny, którego charakter jest bardzo podobny do najmu okazjonalnego. Podstawowa różnica między tymi dwoma rodzajami najmu polega na tym, że o ile wynajmującym na podstawie umowy najmu okazjonalnego może być tylko osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, o tyle wynajmującym na podstawie umowy najmu instytucjonalnego może być każdy podmiot, który prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Podobnie jak przy zawarciu umowy najmu okazjonalnego ustawa przewiduje wymóg dochowania formy pisemnej pod rygorem nieważności. Umowa najmu instytucjonalnego może być zawarta jedynie na czas określony, w przeciwieństwie do umowy najmu okazjonalnego nie zawiera jednak ograniczenia co do maksymalnie 10-letniego okresu. Wynajmujący nie ma również obowiązku zgłaszania zawarcia umowy najmu instytucjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego.

Dodatkowymi wymaganiami, które muszą zostać spełnione, aby najem był kwalifikowany jako instytucjonalny, jest zgodnie z art. 19f ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego załączenie do umowy najmu:

• oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu; 
• oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, że przyjmuje do wiadomości, iż w razie konieczności wykonania powyższych obowiązków nie będzie mu przysługiwało prawo do lokalu socjalnego ani tymczasowego pomieszczenia.

Przepisy o najmie instytucjonalnym w porównaniu do najmu okazjonalnego jeszcze bardziej umacniają pozycję wynajmującego i upraszczają zarówno zawarcie umowy najmu instytucjonalnego, jak i proces eksmisji lokatora po zakończeniu stosunku najmu. Wskazać bowiem należy, że przy zawieraniu umowy najmu instytucjonalnego nie jest konieczne wskazywanie przez najemcę lokalu zastępczego, w którym będzie on mógł zamieszkać w razie konieczności opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego, ani przedkładanie przez najemcę oświadczenia właściciela lokalu zastępczego o możliwości zamieszkania w tym lokalu.