Roboty budowlane na sąsiedniej nieruchomości – wznowienie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę

Często zdarza się, że jako właściciele nieruchomości dowiadujemy się o inwestycji na sąsiedniej działce dopiero po rozpoczęciu przez inwestora robót budowlanych, czyli już po wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę. Zwykle dzieje się tak w sytuacji, gdy organ prowadzący postępowanie w sprawie wydania pozwolenia na budowę nie uznał nas za stronę postępowania.
Gdy w wyniku wydania decyzji ma powstać obiekt budowlany, który spowoduje ograniczenie sposobu zagospodarowania naszej nieruchomości lub będzie na nią ujemnie wpływać, pojawia się pytanie, czy jest możliwość podjęcia na nowo postępowania i zakwestionowania wydanej w sprawie decyzji?

Odpowiadając na powyższe pytanie w pierwszej kolejności należy wyjaśnić kto może być stroną w postępowaniu dotyczącym pozwolenia na budowę.

Zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy Prawo budowlane, stronami takiego postępowania są inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Pojęcie obszaru oddziaływania obiektu zostało zdefiniowane dość ogólnie w art. 3 pkt 20 ustawy Prawo budowlane i oznacza teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym ograniczenia zabudowy terenu. Obowiązek poszanowania uzasadnionych interesów osób trzecich występujących w obszarze oddziaływania obiektu jest natomiast wymienioną wprost w ustawie podstawą prawidłowego projektowania i budowy obiektu budowlanego (ar.t 5 ust. 1 pkt 9).

W efekcie, stroną postępowania mogą być osoby którym przysługuje tytuł prawny do nieruchomości niekoniecznie graniczących bezpośrednio z inwestycją, ale takich, na które planowana inwestycja będzie oddziaływać. Ocena, czy oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią mieści się w pojęciu obszaru oddziaływania dokonywana jest na potrzeby każdego indywidualnego przypadku, w oparciu o istniejące uwarunkowania inwestycji i jej otoczenia.

W sytuacji, gdy tak zdefiniowana strona nie brała udziału w postępowaniu bez własnej winy, przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego dają jej możliwość wznowienia postępowania w sprawie pozwolenia na budowę. W związku z powyższym, jeżeli początkowo zostaliśmy pominięci przez organ jako strona postępowania, a inwestycja dla której wydana została decyzja ostateczna o pozwoleniu na budowę oddziałuje na naszą nieruchomość, możemy złożyć wniosek o wznowienie postępowania.

Wniosek taki wnosi się do organu administracji publicznej, który wydał w sprawie decyzję w pierwszej instancji, w terminie jednego miesiąca od dnia, w którym strona dowiedziała się o decyzji.
Postanowienie w sprawie wznowienia postępowania administracyjnego stanowi podstawę do przeprowadzenia przez organ postępowania co do przyczyn wznowienia oraz co do istoty sprawy. Organem właściwym w sprawie będzie organ, który wydał decyzję w ostatniej instancji. Po ponownym merytorycznym rozpoznaniu sprawy organ wydaje decyzję, w której odmówi uchylenia dotychczasowej decyzji, gdy stwierdzi brak podstaw do jej uchylenia, albo – wobec stwierdzenia takich podstaw – uchyli decyzję i wyda nową, rozstrzygającą o istocie sprawy.

Wznowienie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę umożliwi nam wzięcie czynnego udziału w postępowaniu. Oznacza to, że będziemy mieli prawo zapoznania się z aktami postępowania (w tym z projektem budowlanym), wypowiedzenia się co do zebranych w sprawie dowodów i zgłoszonych żądań oraz złożenia ewentualnych zastrzeżeń. Tym samym będziemy mogli wskazać organowi prowadzącemu postępowanie na istotne z naszego punktu widzenia skutki wydania decyzji o pozwoleniu na budowę i zrealizowania planowanej inwestycji, jak choćby zwiększenie zacienienia nieruchomości z powodu bliskiego posadowienia wysokiego budynku, czy uciążliwość obiektu związana np. z emisją nadmiernego hałasu, wibracji, nieprzyjemnego zapachu.