Najem okazjonalny – jakie prawa ma wynajmujący?

Najem okazjonalny – jakie prawa ma wynajmujący?

Najem okazjonalny jest szczególnym typem najmu lokalu,  uregulowany w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (dalej: Ustawa).  Istotną jego cechą jest zabezpieczenie wynajmującego przed uciążliwym procesem usunięcia z lokalu nieuczciwego najemcy, z uwagi na możliwość przeprowadzenia szybkiej egzekucji komorniczej.

Skorzystanie przez wynajmującego z uproszczonej ścieżki postępowania eksmisyjnego uwarunkowane jest  uzyskaniem od najemcy oświadczenia w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu w ustalony terminie, oraz poprzez wskazanie przez niego lokalu zastępczego, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji. Ponadto niezbędne jest oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, w którym miałby zamieszkać eksmitowany, o wyrażeniu zgody na jego zamieszkanie.

Szersza charakterystyka najmu okazjonalnego dostępna jest pod adresem LINK.

W artykule poruszony zostanie problem praw wynajmującego do wypowiedzenia umowy najmu, a także proces eksmisji najemcy w przypadku nieaktualności wskazanego przez niego lokalu zastępczego.

Uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu 

Według ogólnych zasad ustanowionych w art. 11 Ustawy, wypowiedzenie umowy najmu przysługuje wynajmującemu wtedy, gdy lokator:

  • używa lokalu w sposób sprzeczny z umową, niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, doprowadzając do powstania szkód;
  • jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez niego w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług;
  • wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Ponadto, na podstawie art. 19d ust. 5 Ustawy, wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu w przypadku, gdy najemca utracił możliwość zamieszkania w lokalu, który wskazał jako ten, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji. Utrata prawa do lokalu skutkuje tym, że najemca musi wskazać inny lokal zastępczy. Najemca ma na to 21 dni (art. 19a ust. 3 Ustawy). Jeżeli termin upłynie bezskutecznie, wynajmujący może wypowiedzieć umowę.

Wypowiedzenie umowy – co dalej?

Gdy z przyczyn określonych powyżej wynajmujący zdecyduje się wypowiedzieć umowę najmu, najemca powinien dobrowolnie opuścić lokal i przenieść się do lokalu zastępczego. Jednakże, z uwagi na niewiążący charakter oświadczenia, w którym osoba trzecia wyraża zgodę na przeniesienie się najemcy, nie istnieje żadna regulacja, która pozwoliłaby na wyegzekwowanie od dysponenta lokalu przyjęcia najemcy. Oznacza to, że jeżeli najemca dobrowolnie nie opuści lokalu, wynajmujący zwraca się do niego ze stosownym żądaniem, zakreślając termin na jego opróżnienie, nie krótszy jednak niż 7 dni.

Następnie, jeżeli termin bezskutecznie upłynie, wynajmujący ma prawo skierować do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu składanemu przez najemcę podczas zawierania umowy najmu. Dzięki temu nie ma konieczności wytaczania powództwa o nakazanie opróżnienia lokalu – akt notarialny stanowi tytuł wykonawczy uprawniający do wszczęcia czynności przez komornika i odzyskania lokalu przez wynajmującego.

W odróżnieniu od innych rodzajów najmu, należy pamiętać, że w przypadku wypowiedzenia umowy i późniejszej eksmisji, najemcy nie przysługuje prawo do pomieszczenia tymczasowego (rozumiane jako roszczenie przeciwko gminie o zawarcie umowy najmu lokalu gminnego na czas określony), niezależnie od aktualności zgłoszonego przezeń lokalu zastępczego. Wynika to ze wskazania przez najemcę lokalu zastępczego oraz złożenia oświadczenia o poddaniu się egzekucji.

Należy pamiętać jednak, że  w przypadku niedopełnienia przez wynajmującego obowiązku zgłoszenia do urzędu skarbowego (art. 19b Ustawy), najemcy będzie przysługiwało prawo do tymczasowego pomieszczenia.

W toku eksmisji komornik nie wstrzymuje czynności egzekucyjnych i nie wzywa gminy do wskazania lokatorowi pomieszczenia tymczasowego. Zastosowanie będą mieć przepisy Kodeksu postępowania cywilnego dotyczące egzekucji, a konkretnie art. 1046 § 51, na podstawie którego komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe. Sytuacja ta ma oczywiście miejsce w przypadku, gdy lokator nie ma innego lokalu czy pomieszczenia, do którego mógłby ostatecznie się przenieść.

Mając na uwadze szczególny charakter najmu okazjonalnego i liczne udogodnienia dla wynajmującego, z całą pewnością stwierdzić należy, że jest to regulacja bardzo korzystna, pozwalająca  zredukować podstawowe ryzyko dla wynajmującego, jakim jest długotrwała i kosztowna eksmisja nierzetelnego najemcy.

Najem okazjonalny nie cieszy się jednak dużą popularnością – wciąż niewiele osób decyduje się uregulować w ten sposób swoją umowę. Wydaje się, że wynika to z obowiązku zachowania wymogów, jakie Ustawa stawia stronom – a konkretnie konieczności dopełnienia formalności oraz poniesienia dodatkowych kosztów (przede wszystkim koszty sporządzenia przez notariusza aktu notarialnego dla oświadczenia najemcy. Jednakże strony umowy mogą uzgodnić, kto poniesie koszt czynności notarialnej). Niemniej jednak, wydatek ten będzie nieporównywalnie niższy niż koszty i problemy wynikające z procedury eksmisyjnej opartej na „zwykłej” umowie najmu.

Adres

Czupajło Ciskowski & Partnerzy Kancelaria Adwokacka Sp.p.
ul. Śniadeckich 17
00-654 Warszawa

NIP: 5272819774 | KRS: 0000693729

Filia Kancelarii w Lublinie:
ul. Zana 11a, 20-601 Lublin
lublin@ccka.pl

Filia Kancelarii w Łodzi:
ul. Narutowicza 40/1, 90-135 Łódź
lodz@ccka.pl

Filia Kancelarii w Białymstoku:
ul. Warszawska 6 lok. 32, 15-063 Białystok
bialystok@ccka.pl

Filia Kancelarii w Rzeszowie:
ul. Jana i Jędrzeja Śniadeckich 20D/7, 35-006 Rzeszów
rzeszow@ccka.pl

Filia Kancelarii w Gdańsku:
ul. Jana Heweliusza 11/811, 80-890 Gdańsk
gdansk@ccka.pl

Filia Kancelarii w Olsztynie:
ul. Kajki 10-12, 10-547 Olsztyn
olsztyn@ccka.pl

Napisz do nas

Formularz kontaktowy
Zgoda
* pola obowiązkowe