Najpopularniejsze sposoby zabezpieczenia wykonania umowy o roboty budowlane

Najpopularniejsze sposoby zabezpieczenia wykonania umowy o roboty budowlane

Nie ulega wątpliwości, że realizacja umów o roboty budowlane – niezależnie od skali zakresu robót – nierzadko powoduje wiele problemów w sferze należytego wykonania. Dlatego też niezwykle ważne jest uwzględnienie w tego typu umowie odpowiednich zabezpieczeń. Istnieje wiele sposobów zabezpieczenia, które chronią zarówno inwestora, jak i wykonawcę. Poniżej postaram się przedstawić kilka najczęściej stosowanych sposobów zabezpieczenia.

Gwarancja bankowa

Wyróżnia się kilka rodzajów gwarancji bankowych, które są stosowane przez inwestora, tj. zabezpieczająca zwrot zaliczki, dobrego wykonania oraz usunięcia wad i usterek w określonym terminie.W praktyce najpowszechniejsze są gwarancje bezwarunkowe, nieodwołalne i płatne na pierwsze żądanie. W przypadku tak skonstruowanej gwarancji, bank powinien zapłacić żądaną kwotę w przypadku naruszenia warunków umowy przez wykonawcę, aczkolwiek bez możliwości weryfikacji przedmiotowego naruszenia obowiązku umownego. Taka gwarancja ma bowiem charakter abstrakcyjny i jest niezależna od treści stosunku podstawowego, który zabezpiecza.

  • Gwarancja zwrotu zaliczki

Zabezpiecza roszczenie o zwrot zapłaconej przez Inwestora zaliczki na wypadek niewykonania obowiązków przez wykonawcę. Kwotowo odpowiada wartości przekazanej zaliczki.

  • Gwarancja dobrego wykonania

Zabezpiecza należyte wykonanie przez wykonawcę nie tylko samych robót budowlanych, ale również wszystkich pozostałych obowiązków umownych. Kwotowo zazwyczaj odpowiada wartości 5%-10% całkowitego wynagrodzenia umownego. Okres obowiązywania gwarancji odpowiada okresowi prowadzenia robót, zazwyczaj do czasu końcowego protokołu odbioru robót.

  • Gwarancja usunięcia wad i usterek

Zabezpiecza należyte wykonanie przez wykonawcę obowiązków umownych po końcowym odbiorze, tj. w zakresie wynikającym z zasad rękojmi lub udzielonej gwarancji jakości. Kwotowo zazwyczaj odpowiada wartości 5%-10% całkowitego wynagrodzenia umownego. Okres obowiązywania gwarancji odpowiada okresowi rękojmi lub gwarancji jakości. W praktyce powszechne jest uzależnienie kwoty gwarancji bankowej od konkretnego zakresu gwarancji jakości, w szczególności gdy dla różnych elementów lub zakresów prac wykonawca udziela różnych okresów gwarancji jakości.

Od gwarancji bankowej należy odróżnić gwarancję ubezpieczeniową, która zasadniczo opiera się na podobnej konstrukcji co gwarancja bankowa. Przy czym praktyka pokazuje, że w przypadku gwarancji abstrakcyjnych ubezpieczyciele zdecydowanie częściej niż banki próbują jednak badać stosunek podstawowy w celu zakwestionowania żądania zapłaty. Takie podejście należy ocenić krytycznie, jako sprzeczne z abstrakcyjnym charakterem tej instytucji.

W przypadku odmowy zrealizowania żądania zapłaty przez bank lub ubezpieczyciela, inwestor może dochodzić swoich roszczeń na drodze sądowej bezpośrednio od banku lub ubezpieczyciela, co zwiększa szanse zaspokojenia chociażby w przypadku upadłości wykonawcy.

Kaucja gwarancyjna / kwota zatrzymania

Niezależnie od doktrynalnych różnic pomiędzy kaucją gwarancyjną oraz kwotą zatrzymania, ogólne założenie tych dwóch instytucji jest zbliżone i polega na tym, że inwestor żąda od wykonawcy wpłaty konkretnej kwoty lub zatrzymuje część wynagrodzenia należnego wykonawcy tytułem zabezpieczenia obowiązków określonych w umowie. Co prawda strony mogą dowolnie kształtować zasady zwrotu kaucji gwarancyjnej / kwoty zatrzymania, aczkolwiek powszechne jest stosowanie częściowego zwrotu tych kwot przez inwestora (przykładowo 50% przy końcowym odbiorze prac oraz kolejne 50% po upływie okresu gwarancji). Z perspektywy inwestora niewątpliwą zaletą takiego zabezpieczenia jest to, że inwestor jest posiadaczem przedmiotowych środków pieniężnych.

Kara umowna

Karę umowną można zastrzec na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego. W praktyce najczęściej stosuje się ją w przypadku opóźnień lub zwłoki w zakresie wykonania określonego zakresu prac. Przy czym w rozbudowanych umowach kary umowne wprowadza się również co do pozostałych, mniej istotnych obowiązków niepieniężnych.

Kara umowna wydaje się być najpopularniejszym sposobem zabezpieczenia umowy o roboty budowlane. Jednakże, trzeba mieć na względzie, że samo zastrzeżenie kary umownej nie daje rezultatu w postaci dysponowania konkretnymi środkami pieniężnymi. W przypadku spełnienia się okoliczności warunkujących możliwość skorzystania z danej kary umownej, strona zyskuje jedynie roszczenie o zapłatę danej kwoty tytułem kary umownej. W przypadku odmowy dokonania zapłaty kary umownej przez drugą stronę, w celu wyegzekwowania takiego roszczenia, konieczne będzie podjęcie działań przed sądem (tj. złożenie pozwu o zapłatę). Powyższe może wiązać się z długotrwałym procesem sądowym, nawet pomimo tego, że w przypadku roszczeń o zapłatę kary umownej nie jest konieczne udowodnienie szkody.

Oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 i 5 KPC

Strona umowy może złożyć na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 i 5 KPC oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do zapłaty określonej kwoty pieniężnej w przypadku zajścia określonego zdarzenia. Oświadczenie musi mieć formę aktu notarialnego, co oznacza, że najwygodniej jest zawrzeć je w odrębnym dokumencie, w którym będzie odesłanie do konkretnej umowy i wynikających z niej obowiązków. Przedmiotowe oświadczenia zazwyczaj wykorzystuje się w zakresie obowiązku zapłaty, co oznacza, że może zabezpieczać roszczenia przykładowo z tytułu zwrotu zaliczki lub zapłaty kary umownej.

Samo złożenie oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji nie uprawnia jeszcze do wszczęcia egzekucji przez komornika. Konieczne jest uprzednie uzyskanie klauzuli wykonalności, którą sąd nadaje po zweryfikowaniu czy zaistniało zdarzenie określone w oświadczeniu jako warunek zapłaty. Przedmiotowe postępowanie klauzulowe jest stosunkowo szybkie (trwa kilka tygodni) oraz tanie (opłata sądowa wynosi obecnie 50 zł).

Weksel

Weksel to rodzaj papieru wartościowego, który powinien zawierać bezwarunkowe przyrzeczenie zapłaty oznaczonej sumy pieniężnej. Weksel charakteryzuje się wysokim stopniem formalizmu, co nierzadko powoduje trudności przy jego realizacji. Jako zaletę zabezpieczenia w postaci weksla należy wskazać stosunkowo prostą procedurę uzyskania w sądzie nakazu zapłaty na podstawie weksla, który z chwilą wydania stanowi jednocześnie tytuł zabezpieczenia, wykonalny bez nadawania mu klauzuli wykonalności. Powyższe może pozwolić zabezpieczyć majątek dłużnika do czasu uprawomocnienia się nakazu i wszczęcia egzekucji.

Obecnie w praktyce umów o roboty budowlane rzadziej korzysta się z zabezpieczenia w postaci weksla, a częściej z dostępnych na runku usług finansowych gwarancji bankowych lub ubezpieczeniowych.

Powyższy katalog jest oczywiście otwarty i strony umów mogą stosować różne formy zabezpieczenia, które są dostosowane do ich potrzeb oraz założeń biznesowych. Wydaje się, że wskazane powyżej formy zabezpieczenia można najczęściej spotkać w praktyce.

Najpopularniejsze sposoby zabezpieczenia wykonania umowy o roboty budowlane

Łukasz Świercz

adwokat

W Kancelarii zajmuje się praktyką prawa nieruchomości, ze szczególnym uwzględnieniem problematyki rozwiązywania sporów sądowych. Reprezentuje Klientów w sporach sądowych dotyczących w szczególności inwestycji budowlanych oraz roszczeń z tytułu odpowiedzialności kontraktowej. Posiada bogate doświadczenie w zakresie prowadzenia negocjacji umów oraz polubownego rozwiązywania sporów. Charakter powierzanych mu spraw świadczy o wysokim stopniu zaufania jakim od wielu lat […]

Adres

Czupajło Ciskowski & Partnerzy Kancelaria Adwokacka Sp.p.
ul. Śniadeckich 17
00-654 Warszawa

NIP: 5272819774 | KRS: 0000693729

Filia Kancelarii w Lublinie:
ul. Zana 11a, 20-601 Lublin
lublin@ccka.pl

Filia Kancelarii w Łodzi:
ul. Narutowicza 40/1, 90-135 Łódź
lodz@ccka.pl

Filia Kancelarii w Białymstoku:
ul. Warszawska 6 lok. 32, 15-063 Białystok
bialystok@ccka.pl

Filia Kancelarii w Rzeszowie:
ul. Jana i Jędrzeja Śniadeckich 20D/7, 35-006 Rzeszów
rzeszow@ccka.pl

Filia Kancelarii w Gdańsku:
ul. Jana Heweliusza 11/811, 80-890 Gdańsk
gdansk@ccka.pl

Filia Kancelarii w Olsztynie:
ul. Kajki 10-12, 10-547 Olsztyn
olsztyn@ccka.pl

Napisz do nas

Formularz kontaktowy
Zgoda
* pola obowiązkowe