Niezbędność – przesłanką ustanowienia służebności drogi koniecznej | EKSPRES PRAWNY

Niezbędność – przesłanką ustanowienia służebności drogi koniecznej | EKSPRES PRAWNY

Planujesz inwestycje na swojej działce, ale zauważyłeś, że droga zapewniająca dostęp do twojej nieruchomości jest za wąska, co może spowodować, że nie uzyskasz pozwolenia na budowę? Uregulowaniem tych problemów jest możliwość ustanowienia służebności drogi koniecznej, jednakże jej wytyczanie często rodzi wiele konfliktów i problemów. W jednym z ostatnich orzeczeń Sąd Najwyższy pochylił się nad tą kwestią, wskazując w postanowieniu z dnia 22 kwietnia 2024 r., w sprawie o sygn. akt I CSK 219/23, iż przesłanką ustanowienia służebności drogi koniecznej jest jej niezbędność, nie zaś ułatwienie korzystania z nieruchomości czy planowana inwestycja. Dowiedz się jakie były okoliczności tej sprawy i jakie znaczenie ma wydane postanowienie dla inwestorów.

Zarzuty skargi kasacyjnej:

Sąd rejonowy postanowił oddalić wniosek o poszerzenie drogi dojazdowej do 6 metrów do jego nieruchomości o część działki sąsiedniej za wynagrodzeniem. Sąd okręgowy oddalił apelację wnioskodawcy, który następnie wniósł do Sądu Najwyższego skargę kasacyjną, opierając ją na:

  • błędnej wykładni pojęcia „odpowiedniego dostępu do drogi publicznej” ujętego w art. 145 § 1 k.c., która skutkowała oddaleniem wniosku, mimo okoliczności braku dostępu nieruchomości wnioskodawcy w porze zimowej (w okresach opadów śniegu), związanego z niemożnością składowania śniegu na drodze dojazdowej, z której wnioskodawca korzysta;
  • nieprawidłowym zastosowaniu art. 145 § 2 i 3 k.c., ze względu na pominięcie potrzeb nieruchomości oraz interesu społeczno-gospodarczego przez nieuwzględnienie jego inwestycyjnych planów na jego działkach budowlanych oraz niezbadanie zgodności proponowanego przez wnioskodawcę przebiegu drogi koniecznej z przepisami budowlanymi warunkującymi uzyskanie pozwolenia na budowę;
  • naruszeniu art. 4 w zw. z art. 35 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w zw. z § 14 ust. 2 rozporządzenia ws. warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, z którego wynika, że dojście i dojazd do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego powinien mieć szerokość nie mniejszą niż 5 metrów, a brak prawnie zagwarantowanego dostępu do drogi publicznej o tej szerokości jest istotną przeszkodą do uzyskania przez wnioskodawcę pozwolenia na budowę.

Stanowisko Sądu Najwyższego:

Sąd Najwyższy nie podzielił stanowiska wnioskodawcy o wadliwości postanowienia Sądu okręgowego, wskazując że:

  • „odpowiedni dostęp do drogi publicznej” w rozumieniu art. 145 § 1 k.c., to prawnie zagwarantowany dostęp, który pozwala właścicielowi korzystać z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem i właściwościami;
  • „odpowiedniość” to pojęcie relatywne i ocenne, w związku z czym decydujące znaczenie w sprawie o ustanowienie służebności drogi koniecznej mają okoliczności faktyczne konkretnej sprawy, z uwzględnieniem konieczności należytego wyważenia interesów właściciela nieruchomości mającej stać się władnącą i właścicieli nieruchomości, które mają być obciążone służebnością;
  • art. 145 k.c. nie jest źródłem roszczeń o ustanowienie służebności drogi zapewniającej łatwiejsze lub wygodniejsze korzystanie z nieruchomości, lecz stanowi podstawę prawną żądania ustanowienia drogi koniecznej (niezbędnej) dla nieruchomości.

Orzeczenie to stanowi podpowiedź dla inwestorów planujących większe inwestycje, aby odpowiednio wcześnie weryfikowali oni potencjał danej nieruchomości i możliwości jej zagospodarowania. Jak pouczył Sąd Najwyższy, Instytucja służebności drogi koniecznej nie może służyć wygodzie właściciela działki władnącej kosztem ograniczenia praw właścicieli działki. Jest to także przestroga, że nie każde okoliczności sprawy pozwolą inwestorowi uzyskać drogę dojazdową w takim kształcie jak zamierza.

Zapraszamy do kontaktu: radca prawny Eliza Kaczorowska e.kaczorowska@ccka.pl
starsza asystentka prawna Natalia Chmielewska n.chmielewska@ccka.pl

Adres

Czupajło Ciskowski & Partnerzy Kancelaria Adwokacka Sp.p.
ul. Śniadeckich 17
00-654 Warszawa

NIP: 5272819774 | KRS: 0000693729

Filia Kancelarii w Lublinie:
ul. Zana 11a, 20-601 Lublin
lublin@ccka.pl

Filia Kancelarii w Łodzi:
ul. Narutowicza 40/1, 90-135 Łódź
lodz@ccka.pl

Filia Kancelarii w Białymstoku:
ul. Warszawska 6 lok. 32, 15-063 Białystok
bialystok@ccka.pl

Filia Kancelarii w Rzeszowie:
ul. Jana i Jędrzeja Śniadeckich 20D/7, 35-006 Rzeszów
rzeszow@ccka.pl

Filia Kancelarii w Gdańsku:
ul. Jana Heweliusza 11/811, 80-890 Gdańsk
gdansk@ccka.pl

Filia Kancelarii w Olsztynie:
ul. Kajki 10-12, 10-547 Olsztyn
olsztyn@ccka.pl

Napisz do nas

Formularz kontaktowy
Zgoda
* pola obowiązkowe